Asuntosijoittamisessa on kautta aikojen ollut nähtävissä muutama sykleille ominainen piirre. Ensin asuntosijoittaminen ei ole juuri kenenkään kiinnostuksen kohde. Tällöin vuokratuotot ovat todella korkeat ja arvostustason matalat. Lainansaanti on tyypillisesti melko rajattua ja tämä antaa selkeää etua valmiiksi hyvätuloisille sekä heille, joilla on pääsy pääomiin.
Toisessa vaiheessa asuntosijoittamisen suosio alkaa kasvaa ja hinnat nousevat. Kehitystä voi kestää vuosia tai vuosikymmeniä. Asuntomarkkinat ovat joko melko tasapainoiset tai hiljalleen suhteellisesti kalliimmaksi muuttumassa.
Asuntosijoittamisen suosio kasvaa selkästi ja sellaiset, jotka eivät ole aikaisemmin olleet lainkaan aihepiiristä kiinnostuneita, alkavat löytää itsensä asuntosijoittajan polulle. Vuokratuotot jatkavat laskua asuntojen hintojen noustessa. Mikäli vuokrat nousevat hintojen nousun myötä, saattaa vuokratuotto pysyä melko vakiona hyödyttäen kovasti aikaisemmin asuntoja ostaneita. Moni aikaisessa vaiheessa mukana ollut kokee tässä vaiheessa vaikeaksi enää löytää itselle sopivia diilejä, vaikka moni aivan markkinoilla uusi löytää niitä roppakaupalla.
Kehityskulun jatkuessa vuokratuotot alkavat olla vaikeasti saatavilla ilman todella nerokkaita rahoitusvaihtoehtoja. Kova velkavipu pitää edelleen sijoittamisen kiinnostavana. Arvot nousevat ja hinnannousun kiihtyminen saa monen hylkäämään vuokratuoton metsästyksen ja siirtyy suoraan arvonnoususijoittajaksi. Asunnot tuntuvat kalliilta, mutta se ei hidasta kiihtyvää hinnan nousua. Tässä kohden mukana olevat tekevät todella kovia tuottoja ja nopeasti. On mahdollista ostaa suoraan ennakkomyynnistä uudiskohteita ja myydä ne toisille sijoittajille joko ennen asunnon valmistumista tai pian sen jälkeen. Sijoittajien osuus kaikesta asuntokaupasta on kasvanut merkittävän suureksi. Uudistuotannon määrä on kaikkien aikojen ennätyksessä ja sen kestävyyttä perustellaan asuntopulalla ja kovalla rakenteellisella asuntojen lisätarpeella. Asuntosijoittamista pidetään aivan yleistiedon tasolla kannattavana ja turvallisena sijoitusmuotona. Ollaan hintasyklin viimeisessä nousuponnistuksessa. Kyyti voi jatkua pitkäänkin, mutta päätyy aina jonkin moisiin kyyneliin.
Juhlat eivät tosin useinkaan lopu ilman jotain ulkopuolista sykäystä. Tehokkaasti sormille tulevia seikkoja ovat lyhennysvapaiden loppuminen joko taloyhtiölainoista tai tavallisista asuntolainoista. Kansainvälisesti lainoissa on nähty usein rakenteita, joissa laina-ajan alussa 2-4 vuotta on “teaser-rate” eli normaalia alempi korkotaso, joka nousee sitten myöhemmässä vaiheessa merkittävällä tavalla korkeammaksi. Tämän matalan korkojakson aikana lainat ovat useimmiten lisäksi lyhennysvapaalla. Viimeinen naula arkkuun näissä on ennenaikaisen takaisinmaksun sakot, jotka estävät käytännössä edullisemman lainan kautta uudelleenrahoittamisen.
Muita ongelmia laukaisevia tekijöitä ovat olleet työllisyystilanteiden muutokset, korkojen nousu, rahoitusmarkkinoiden kiristyminen ja esimerkiksi lainsäädännön muutokset lainoitusasteista tai lainojen enimmäismitoista. Pahimpia ovat tilanteet, joissa on syntynyt sekä hinta, että vuokrakupla matalassa korkoympäristössä. Jälkimmäinen maskeeraa ensimmäistä ja maalaa valheellisen kuvan vuokratuotosta sekä lainankantokyvystä. Korkojen nousu, vuokrien lasku ja kenties taloyhtiöiden yhtiölainojen lyhennysvapaiden päättyminen ovat suoraan reseptikirjan sivuilta, jossa kuvaillaan kansantalouden asuntovetoisten ongelmien kokoon keittämistä.
Tarkoituksena ei ole maalailla kauhukuvia seinille, mutta pieneen varovaisuuteen ja turvapuskurien kasvattamiseen saattaisi olla hyvä kiinnittää hieman huomiota. Kaikissa markkinatilanteissa on tehtävissä todella paljon rahaa. Kyse on vain siitä, että pystyisi elämään eri syklien läpi niin, että peli ei jäisi kesken, jos sattuu tulemaan vastaan ennakoimattomia haasteita.
Sijoitustieton kolumnisti Maitas Savolainen on yrittäjä, sijoittaja ja USA Asunnot hallituksen puheenjohtaja.
