Suomen asuntomarkkinat ovat erikoinen otus. Muistuttavat minua 2006-2009 USA:n asuntomarkkinoista. USA:n asuntojen hintoja ajoi ylös ajatus siitä, että hinnat eivät voi laskea ja asuntosijoittaminen on varma tie vaurauteen. Lainaa sai asuntoihin suoraan asuntojen rakentajilta useiden vuosien lyhennysvapailla ja teaser-rate:illa. Eli korolla, joka oli markkinakorkoa alempi lyhennysvapaan ajan ja kun lyhennykset alkoivat, nousi markkinatasolle. Tämä aiheutti suuria ongelmia sellaisten kohdalla, jotka eivät olleet osanneet laskea tulevia kuukausieriä ymmärtääkseen mihin ovat sitoutuneet, uskoivat asuntojen hintojen jatkavan ikuisesti nousua ja pystyvänsä uudelleenrahoittamaan lainan lyhennysvapaan loputtua. No näinhän se toimii, kunnes ei muuten toimi enää. Hei mutta takaisin Suomeen, ketään ei kiinnosta USA:n asuntomarkkinat ja niiden historia allekirjoittanutta ja muutamaa kourallista muita lukuunottamatta.
Suomen asuntosijoitusgenre on todella nuori ja tunnen syvää vastuuta siitä, että olen ollut villitsemässä ihmisiä asuntosijoittamisen ihanuuteen. Tätä puntaroitaessa on muistettava aika jolloin se tapahtui. Hinnat eivät olleet nousseet vielä valtavalla voimalla ja takana oli vuosikymmenen takainen suuri asuntojen hinnat romahduttanut lama. Asuntosijoittaminen ei ollut suosittua ja vuokratuotot liikkuivat 6-10 prosentin välissä Helsingin kantakaupungissa. Vuokratuoton ero korkoihin oli noin 2-5 prosenttiyksikköä. Yksiön kun osti kokonaan lainarahalla, kulujen ja verojen jälkeen jäi vielä 80-100 euroa käteen joka kuukausi.
Asuntosijoittamisen suosio kasvoi tasaisesti 2004-2008 ja tämän jälkeen räjähdysmäisesti. Finanssikriisi maailmalla ajoi kansantalouksia ahdingolle ja hetkellisesti potkaisi Suomeakin jalkoväliin. Kuitenkin kävi niin, että pienen kivistyksen jälkeen saatiin ansaitsematonta korkoelvytystä tavalla, joka on verrattavissa methamphetamiiniin. Samanaikaisesti pelokas raha pakeni nollakorkopankkitileiltä sinne, missä oli korkoa saatavilla, eli asuntoihin. Asuntosijoittamisen suosio kasvoi yksityishenkilöiden kohdalla tietoisuuden lisääntyessä ja seminaarimäärien kasvaessa. Asuntorahastoja nousi kuin taikasieniä sateen jälkeen. Erikoista kokonaisuudessaan, koska asuntorahastot eivät kiinnostaneet pankkeja tai muitakaan toimijoita merkittävällä tavalla ennen korkoelvytystä. Nehän suorastaan nauroivat meille ja pitivät pelleinä ja nyt heti perään tekevät sitä, mistä heille kovasti hehkuimme aikanaan. Lisäksi asuntosijoitusgenre alkoi ammattimaistumaan toimijoiden kehittymisen myötä. Asunnot osataan tuotteistaa paremmin sijoituksiksi ja helpommin ostettaviksi ilman suurta omaa vuokraajan vaivaa.
Asuntojen yhtenä suurena sijoittaja-ajurina ovat olleet yhtiölainat, jotka muistuttavat ominaisuuksiltaan täysin USA:n subprime lainoja. Toinen on ollut luonnottoman alhainen korkotaso, joka tuskin kyllä tulee nousemaan. Keskuspankit ovat aika tavalla nurkassa todellisia koronnostojan ajatellen.
Ainoa ero USA:n ongelmaan on siinä, että niitä käyttävät kahmalokaupalla sijoittajat, jotka uskovat arvonnousuun ja siihen, että vuokrat jatkavat nousua yli ajan siinä missä USA:ssa tätä käyttivät kaikki kynnelle kykenevät.
Mikä vain haiskahtaa asuntosijoittamiselta ja kivalta tuotolta, käy kaupaksi. Tai näin ainakin oli. Nyt on selkeästi havaittavissa markkinoiden pehmenemistä. Tämä kuuluu alan toimijoiden suusta. Ennakkomyynnit eivät ole enää niin kiimaisia ja konevuokraamot jäädyttävät investointejaan, uusien kohteiden aloitukset vähenevät ja lainoituksen saatavuuteen ja määrään on tullut tiukempaa sääntelyä.
Mikään näistä ei yksinään aiheuta asuntomarkkinaongelmaa, mutta yhdessä ja mahdollisen ulkoisen atribuutin kanssa voivat luoda Fukushimamaista tuhoa. Käykö näin? Toivottavasti ei sillä asunnot ja niiden arvot ovat kansantalouden keskiössä. Tai no ainakin kotitalouksien, mutta sehän on saakura aivan sama asia.
Liitän mukaan kuvan, jossa on hahmoteltu asuntojen kysyntään ja asuntosijoittamiseen liittyvää dynamiikkaa. Kuvaus ei ole täydellinen ja jättää ulkopuolelle esimerkiksi muuttoliikkeen sekä kansantalouden kasvun.
Menemättä tässä postissa sen syvemmälle pitkiin velkasykleihin tai niiden rakentumiseen ja purkautumiseen, voit itse miettiä, miten tämä dynamiikka toimii eri tilanteissa. Mikäli kiinnostaa yhtään enempää lukea aiheesta, suosittelen Ray Dalion uutta erinomaista kirjaa A Template For Understanding Debt Crises.
Minua kuitenkin huolestuttaa vallan suuresti yhtiölainojen suuri kasvu yhdistettynä vuokratarjonnan vahvaan lisääntymiseen. Toimijat ovat useimmiten melko kovasti leveroituja ja moni on rodeossa aivan ensikertaa. Mitä tapahtuu kun asuntojen hintojen nousu taittuu tai tasaantuu, lainoituksen saaminen hankaloituu tai kuukausikulut nousevatkin yllättävällä tavalla? Oletko ajatellut myydä sijoitusasunnon uudesta taloyhtiöstä samaan aikaan kun lyhennysvapaat loppuvat? Moni muukin on. Mitä tapahtuu, jos hinnat laskevat edes vähän tai vuokrataso tai vuokrattavuus vaikeutuu? Suuri määrä myyntiin tulevia asuntoja ei mene kaupaksi mikäli sentimentti on huono ja asuntosijoittaminen yhtään sattuu stigmatisoitumaan.
Jutellaan tästä aiheesta tuonnempana lisää, mutta otas nyt se sijoitussalkun taulukko uudelleen eteesi ja tee pieni stressitesti ennen kuin markkinat tekevät sen puolestasi.
Terveisiä Las Vegasista, jonne seuraavan kahden vuoden aikana suuret pelurit tuovat yli kymmenellä miljardilla dollarilla uusia hotellihankkeita. Enemmän kuin kertaakaan vuodessa sitten vuoden 1993 kun Steve Wynn pyöräytti kunnon pölyt epäilijöille. Täältä on monta muutakin tarinaa tulossa, mutta niistä myöhemmin. Osa huolettaa, osa innostaa, eli aivan perus Amerikkaa.
Pidä kiinni pöksyistäsi ettei merivesi pääse kanjoniin,
Matias
Teksti julkaistu myös osoitteessa: www.matiassavolainen.com
