Rakentamalla ja hallinnoimalla päivä- ja hoivakotikiinteistöjä Suomen Hoivatilat Oy on tuottanut omalle pääomalle eli osakkeenomistajilleen yli 20 prosentin tuottoja jo vuosikausia. Nämä rahat ovat viime kädessä maksaneet palvelujen käyttäjät ja veronmaksajat. Vasemmistopoliitikko muotoilisi asian: ”Hoivatilat on riistänyt tuloksensa lapsilta ja vanhuksilta”.
Miten tämä on mahdollista? Mikseivät kunnat rakenna seiniään itse ja näin pidä tuottoja? Julkinen sektori saa vierasta pääomaakin käytännön ilmaiseksi, joten varojen puutteesta ei ole kysymys. Jos kysymme Antti Rinteeltä, kyseessä on oikeistopoliitikkojen ja riistäjäkapitalistien julkinen salaliitto.
Yksi hyvin suosittu selitys on, että kuntapäättäjät ovat joko tyhmiä tai korruptoituneita, luultavasti molempia. Varmasti osa onkin, mutta tämä ei ole perimmäistä syytä lähelläkään. Julkinen sektori nimittäin on luonnostaan taipuvainen tuottamaan homepäiväkoteja ja Länsimetron tapaisia budjettiylityksiä.
Kunnat eivät pysty kilpailemaan palkoissa rakennusalan parhaiden osaajien kanssa. Esimerkiksi osakekannustimien käyttö ei onnistu mitenkään ja tulosbonuksetkin lähes mahdottomia. Kaupungin töissä ollaan kuukausipalkalla ja virka-ajalla. Lisäksi niissä myös saa jatkaa, ellei nyt suoranaisia virkavirheitä onnistu askartelemaan. Niinpä paras ja kunnianhimoisin rakennusosaaminen löytyy yksityisiltä, ja julkisen sektorin palkkalistoilla olevia käytetään ihan järkevästi lähinnä liikennemerkkien asentamiseen.
Kun jostain julkisesta rakennuskohteesta päätetään, ensin sille laaditaan budjetti, joka on poliittisesti mahdollista hyväksyä. Kun hanke on käynyt poliittisen prosessin läpi, se kilpailutetaan ja halvin tarjous yleensä voittaa. Tämän jälkeen tehdään yksityiskohtaiset sopimukset, joissa rakennuttajan juristit yrittävät puristaa vastuunsa minimiin ja kaupungin lakimiehet taas tehdä mahdollisimman sitovan sopimuksen, jossa on mielellään kunnon sopimussakot.
Neuvotteluprosessia valvoo yksityisellä puolella voimakkaasti sitoutettu ja välittömän irtisanomisen uhkaama toimitusjohtaja ja julkisilla esimerkiksi yöradiossa tai laulunsanoituksessa ansioitunut poliittisin perustein valittava apulaiskaupunginjohtaja. Kun alustavia sopimusluonnoksia alkaa muodostumaan, menevät rakentajan juristit ikkunattomaan huoneeseen keskenään pohtimaan mitä porsaanreikiä he ovat tähän mennessä onnistuneet soppariin ujuttamaan ja miettimään saisikohan niitä sinne lisää. Toimitusjohtaja hengittää niskaan.
Kaupungin juristit menevät kotiin. Apulaiskaupunginjohtaja jää kuitenkin työajan jälkeenkin vielä pohtimaan miten ydinvoima saataisiin ajettua alas, jotta ilmaston lämpeneminen pysähtyisi.
Kun törmätään ongelmiin, pääurakoitsija ilmoittaa, että he eivät muuten sopimuksen mukaan vastaa tästä. Itse asiassa selviää, että kukaan muukaan ei vastaa. Koska hanke on kuitenkin pitkällä, budjetoidaan lisää julkista rahaa, koska onhan se vähän hölmöä tehdä esimerkiksi puoli siltaa.
Menemättä sen enempää julkisen rakentamisen hilpeisiin detaljeihin, voidaan todeta, että Hoivatilojen tarjoamille ratkaisuille on oikeaa kysyntää. Eivät kaupunkien edustajat yleensä koe pakottavaa tarvetta saada hukattua veronmaksajien rahoja. Kuntien rakennushankkeista päättävät ovat tyypillisesti lopen kyllästyneitä sekä budjettiylityksiin että liian lyhyisiin metroasemiin.
Hoivatilat tarjoaa pakettia, jossa tiedetään etukäteen paljonko rahaa menee päiväkodin kiinteistötoimeen. Kun tämä raha on vähemmän kuin mitä itse suhaamalla on historiallisesti mennyt, ollaan ihan perustellun ulkoistamispäätöksen äärellä.
Miten sitten yksityinen sektori pystyy sekä tuottamaan voittoa omistajille että samaa tai parempaa laatua halvemmalla hinnalla? Ei tätä tietysti ekonomi rakennusteknisesti ymmärrä, mutta pohjimmiltaan kysymys on motivaatiosta. Jos Hoivatilat rakentaa yhden sisäilmaongelmaisen päiväkodin, uusia ei sitten luultavasti enää tarvitse rakentaakaan. Kaupungin henkilökunta jatkaa kuukausipalkan nostamista, vaikka tulisi tehtyä vähän löperömpääkin rakennusprojektia.
Hoivatilan osake
Näen Hoivatilojen toimintasektorilla paljon positiivisia ”ajureita”. Analyytikot tykkäävät nykyisin puhua kovasti ajureista, jotka eivät varsinaisesti istu millään rattailla, vaan ovat siis sektoriin vaikuttavia tekijöitä. Vain ”megatrendi” lienee vielä suositumpi sana.
Yksityisten päivä- ja hoivakotien kysyntä tulee kasvamaan lähivuosikymmeninä. Minä en usko Antti Rinteen sisällissotapropagandan vakuuttavan pieniä ikäluokkia. Sen sijaan uskon ymmärryksen lisääntyvän siitä, missä markkinataloutta kannattaa mieluummin hyödyntää kuin mustamaalata. Tosin tämä sisältää toiveen siitä, että julkinen sektori säilyttää koulutustason riittävän korkeana ja sisällyttää siihen myös talousosaamista.
Melko lyhyellä aikavälillä näkisin julkisen sektorin kiinteistösijoitusten tuottovaateiden edelleen laskevan. Hoivatilojen pohjimmillaan 14 vuoden julkisen sektorin vuokrasoppareilla varustetut kohteet arvostetaan 6,6 prosentin pohjalta. Kun edelleen markkinoilla pyörii ahnetta rahaa edes jotain ”varmaa” tuottoa hakemassa, on tuottovaateissa painetta alaspäin eli kiinteistöjen hinnoissa ylöspäin.
Valitettavasti en ole näkemykseni kanssa yksin. Hoivatilojen markkina-arvo on 205 miljoonaa euroa, ja liikevaihto tänä vuonna ennusteiden mukaan 12,3 miljoonaa. Tulosta tulee selvästi enemmän kuin liikevaihtoa, koska kiinteistöjen arvonnousu on mukana tuloksessa. Yhtiön osakekohtainen varallisuus oli 9/2017 5,33 € ja pörssikurssi perjantaina 8,10€.
Vähän vetelen ranteita auki, etten ostanut osaketta 2016 kesällä, koska silloin se oli vielä melko maltillisesti hinnoiteltu, ja näkymät hyvin pitkälti samat. Näihin visioihin ei tarvittu mitään Suomen talouden yllättävän nopeaa elpymistä, lapset pitää laittaa päiväkoteihin (mielellään mahdollisimman nuorina) ja vanhukset hoivakoteihin (mielellään mahdollisimman vanhoina) ja tämä hoidetaan Suomessa niin kauan kuin julkisella sektorilla on velanottokykyä.
Nykyisellään osake on aivan liian kallis minun kaltaiselleni halvalla ostajalle. Näen nimittäin myös negatiivisia ajureita, joista yksi on markkinatalous. Oletan sektorille tulevan paljon lisää kilpailua, ja se on selkeä uhka Hoivatilojen messeville kiinteistökehityskatteille ja hyville tuotoille vielä uusistakin kohteista. Toki se on varsin pieni peluri miljardien markkinoilla ja laajentamassa toimintaansa myös koulujen rakentamiseen. Joten kasvunvaraa yhtiöllä on olemassa paljonkin.
Lisäksi julkisen sektorin kanssa askarrellessa on mukana paljon poliittisia riskejä. Meidän poliitikoillamme on paljon kykyjä esimerkiksi langettaa kiinteistöille lisää veroja ja muuttaa kaikenlaisia standardeja, jotka se kylmästi maksattaa pystyssä olevien kiinteistöjen omistajilla. Yksityiset hoivakiinteistöt eivät nimittäin pääse Suomen verokarhua tai sääntelyn lisääjiä karkuun, toisin kuin esimerkiksi raha ja yksityiset ihmiset.
Suomen Hoivatilat voi tuottaa osakkeenomistajilleen hyvin jatkossakin. Tykkään konseptista tosi paljon ja hyvin on yhtiötä numeroiden perusteella vedetty, vaikka toimivasta johdosta en tiedä pyöreästi mitään. En kuitenkaan kiinteistödinosauruksena suostu maksamaan vitosen kiinteistöistä kasia.
P.S.
Humoristista on, että Hoivatilat tulee sekä jakamaan verollista osinkoa että tekemään osakeanteja ennustettavissa olevan lähitulevaisuuden. Nykyisessä sijoittajailmapiirissä tämä on ihan perusteltu strategia, joskin pohjautuu osinkojen yliarvostamiseen markkinoilla eli kiteytettynä sijoittajien yksinkertaisuuteen. Jotta yhtiön kurssi pysyy tukevasti yli varallisuuden, on tarpeen jakaa osinkoa, että voidaan tehdä osakeanteja osakkeenomistajien kannalta järkeviin hintoihin. Verottaja kiittää, Li Andersson ei, vaikka olisi aihetta.
Järjellisesti käyttäytyvien sijoittajien maailmassa Hoivatilat ei jakaisi lainkaan osinkoa, vaan painaisi kaikki rahansa uusiin hankkeisiin niin kauan kuin hunajapurkki on avoinna. Toivottavasti emme koskaan ajaudu tähän tilanteeseen. Silloin jo ennestään algoritmien ahdistamat spekulantit päätyisivät tehokkaiden markkinoiden uhreiksi tuottaen lisäarvoa lähinnä välittäjille.
En aio esittää vaateita Suomen Hoivatilat Oy:lle osingonjaosta pidättäytymisestä, koska minulla ei toistaiseksi ole eikä ole koskaan ollutkaan osakkeen osaketta.
