Kun miettii koko kiinteistömarkkinan arvoketjua, huomaa, että toiset tehtävät tuottavat enemmän lisäarvoa kuin toiset.
Arvonlisän kannalta alimpana on asunnon hoitamiseen liittyvät palvelut kuten esimerkiksi vuokranvalvonta. Seuraavalla askelmalla vuokranvalvonnan päälle tulee erilaiset vuokratakuut. Tämän jälkeen mukaan tulee asuntovarallisuuden kokonaispalvelu, jossa palveluntuottaja hoitaa kaikki vuokrasuhteeseen liittyvät asiat sekä vuokralaisen etsinnän.
Seuraavalla tasolla arvoketjussa on asunnon remontointi. Kun asunnon osaa remontoida tyylikkäästi ja kustannustehokkaasti, luodaan lisäarvoa eli pakotetaan asunnon arvoa korkeammaksi. Olen nähnyt tapauksia, joissa flippaaja on remontilla onnistunut luomaan 50 000 euron lisäarvon, mutta nämä ovat harvinaisia tapauksia ja vaativat vuosien harjoittelun. Mutta ihan tavallisellakin remontilla nopeutetaan asunnon myyntiä, eli jos se onnistutaan ostamaan halvalla, saadaan alennus kotiutettua nopeammin remontin avulla.
Tämän jälkeen arvoketjussa ylöspäin mentäessä on sijoituskohteen hankinta. Tämä on jo paljon vaikeampi rasti, sillä se vaatii verkostoja, teknistä ja taloudellista osaamista, neuvottelutaitoa, hyviä hermoja ja omaa aikaa kohteen etsintään. Tässä vai oikaista esim. tilaamalla uutiskirjeemme, jonka kautta tarjoamme asuntoja alennuksilla.
Mutta oikein tehty hankintatoimi voi tehdä sijoittajalle kymppitonnien voiton. Tämän vuoksi kannustankin keskittymään niihin asioihin, joissa on hyvä ja joissa voi tuottaa eniten lisäarvoa. Vuokranmaksusta vänkääminen tuottaa asunnon omistajalle paljon vähemmän lisäarvoa kuin hyvän ja edullisen kohteen ostaminen. Eli ulkoista vähän lisäarvoa tuottavat vaiheet ja keskity suurta lisäarvoa tuottaviin taskeihin.
Viidennellä tasolla arvoketjussa voisi ajatella olevan rahoitus. Tässä ei toimita suoraan kiinteistöjen parissa, mutta rahoitus on niin olennainen osa kiinteistösijoittamista, että nostan sen mukaan arvoketjuun.
Sijoittaja, joka onnistuu neuvottelemaan parhaat rahoitusehdot, saa suoraa kilpailuetua muita toimijoita kohtaan. Esimerkiksi Kojamolla on huikea etu, sillä se saa joukkovelkakirjamarkkinoilta edullisempaa rahoitusta kuin mitä juuri osakeyhtiön perustanut piensijoittaja saa pankista. Lisäksi Kojamo pystyy ostamaan asuntoja paljon kerralla, joten sen maksama kappalehinta on alempi.
Kuudennella askeleella on henkilöstön osaaminen. Kaikkea ei tarvitse osata tehdä itse vaan voit rekrytoida osaamista. Hankaluus vaan on siinä, että harva asuntosijoittaja pystyy taloudellisesti palkkaamaan itselleen ostopäällikköä neuvottelemaan kaupoista, vuokravälittäjää hoitamaan vuokrausta ja vuokravalvojaa hoitamaan vuokrasuhteita. Tässäkin Kojamolla on etu, koska sillä on kaikki edellämainitut henkilöt ja paljon muutakin osaamista.
Toki runsas henkilökunta myös maksaa ja siten laskee vuokraustoiminnasta saatavia tuottoja, mutta osaavat ihmiset tuovat silti nettopositiivisen vaikutuksen. Piensijoittaja voi tässä pistää suursijoittajille kampoihin käyttämällä pätevää välittäjää jokaiseen edellä mainittuun tehtävään.
Kiinteistösijoittamisen arvoketjun ylimmällä askelmalla on hankekehitys. Hankekehitys on monivaiheinen tehtävä, joista kaikkia ei välttämättä tarvitse aina tehdä. Siinä mm. hankintaan ja kaavoitetaan tontti, suunnitellaan rakennettava talo, kilpailutetaan rakennusliikkeet, valmistellaan sopimukset, järjestetään rahoitus sekä myydään asunnot. Jokainen vaihe vaatii täysin omanlaista osaamista, eikä niitä käytännössä kukaan yksi henkilö hallitse.
Hankekehityksen aikajänne on vuosia ellei jopa vuosikymmen. Hitainta on saada ostettua hyvä tontti ja saada se kaavoitettua. Ajan lisäksi hankekehitys vaatii miljoonien eurojen pääomia, jotka voivat olla tuottamatta mitään vuosia, kiinni tontissa. Myös riski on korkeampi, sillä kaavoituksesta ei ikinä tiedä varmaksi etukäteen.
Mutta parhaimmillaan hankekehityksen arvonlisäkin on sitten miljoonia euroja. Esimerkiksi jos onnistut ostamaan tontin, jolla on vaikkapa varastohalleja ja jolle voitaisiin rakentaa asuntoja myöhemmin. Tämä ns. covered land play tarkoittaa, että saat halleista pientä vuokratuottoa, jolloin tontin hankinta itsessään tuottaa jonkinlaista vuokratuottoa.
Sitten kun kaavoitus on valmis ja lopulta pääset myymään asuntoja, tulee se iso tuotto.
Kannattaa siis miettiä missä näistä arvoketjun vaiheissa voit tuottaa eniten lisäarvoa ja keskittyä sitten siihen. Oikea vastaus saattaa myös olla, että suurinta lisäarvoa saat tuotettua tekemällä omaa palkkatyötäsi ja palautumalla vapaa-ajalla eli ulkoistaa kaikki edellä mainitut stepit palveluntuottajalle.
