Kiinteistösijoittaminen tuo monelle mieleen kiinteistösijoittamisen perinteisessä mielessä: osta, remppaa, myy tai osta ja anna vuokralle. Kiinteistösijoittamiseen on kuitenkin muitakin, helpommin lähestyttäviä tapoja. Tässä kirjoituksessa esittelemme ja vertaamme keskenään niistä kahta: kiinteistösijoitusrahastoja (REIT:t) ja vaihtoehtoisrahoitusta.
REIT:t – vaivattomuutta ja volatiliteettiä
Vaihtoehtona kiinteistöjen omistamiselle ja vuokranantajuudelle on jo vuosikymmeniä ollut tarjolla REIT:t. Yksi suurimmista kiinteistösijoitusrahastoihin sijoittamisen eduista on se, että vaikka et omista yhtään kyseisistä kiinteistöistä, olet epäsuorasti mukana kiinteistösijoittamisessa.
Suurin osa REIT:istä on erikoistunut hyvin spesifeihin sijoitusalueisiin. REIT voi keskittyä esimerkiksi toimistoihin, kauppoihin, sairaaloihin, vanhainkoteihin, tietokantapalvelimiin, tai huoneistoihin. REIT-sijoitukset ovat hyvin lähellä fundeihin ja ETF:iin sijoittamista. Niistä kaikista käydään kauppaa pörssimarkkinoilla.
REIT:t ovat yleensä listattu maailman suurimmilla finanssimarkkinoilla ja Yhdysvaltojen REIT:t ovat suurimpia ja myös houkuttelevimpia monille sijoittajille. Vähentääksesi REIT-sijoituksiin liittyvää volatiliteettia, on tärkeää hajauttaa pääoma useisiin erilaisiin REIT-kohteisiin.
Vaihtoehtoisrahoituksella kiinteistösijoittajaksi
Vaihtoehtoisrahoituksen avulla tapahtuva kiinteistösijoittaminen on paljon uudempi keksintö kuin REIT:t: tänä päivänä tuntemamme joukkorahoitus on vain noin kymmenen vuotta vanha. Lähitulevaisuudessa tulemme luultavasti näkemään tämän sijoitusmuodon kasvavan vielä huomattavasti. Syy tähän on se, että vaihtoehtoisrahoitusalustat yksinkertaistavat ja parantavat sekä sijoittajien että kiinteistökehittäjien asemaa.
Käytännössä vaihtoehtoisrahoituksen avulla kiinteistöihin sijoittaminen tapahtuu sijoittamalla kiinteistövakuudellisiin lainoihin. Usein laina käytetään juuri vakuuskiinteistön kehittämiseen, mutta lainanottaja voi ottaa lainan myös muuhun liiketoimintaan, kunhan vakuutena on kiinteistö. Laina-ajat ja sijoittajan tuotto vaihtelevat eri alustojen välillä, mutta esimerkiksi EstateGurulla historiallinen keskituotto on noin 11 % ja laina-ajat ovat lyhyitä, 12-18 kuukautta.
Sijoittaaksesi kiinteistöihin vaihtoehtoisrahoituksen kautta, et tarvitse paljoa pääomaa. Tämä on ehkä vaihtoehtoisrahoituksen suurin meriitti: se on tuonut kiinteistösijoittamisen kaikkien ulottuville. Esimerkiksi EstateGurulla pienin yksittäinen sijoitussumma on vain 50 euroa.
REIT:t vs. vaihtoehtoisrahoitus
Molemmissa vaihtoehdoissa on puolensa. Viisas hajauttaa ja sisällyttää salkkuunsa erilaisia tuotteita, mutta entä jos pitäisi valita? Seuraavassa käymme läpi näiden kiinteistösijoitusvaihtoehtojen muutamat pääeroavaisuudet.
Ensimmäinen, näkyvä ero on läpinäkyvyys. Rahastot eivät tarjoa samanlaista avoimuutta ja omaa valinnanvaraa sijoituksissa kuin vaihtoehtoisrahoitus. Vaihtoehtoisrahoituksessa sijoitat yksittäisiin lainoihin: tiedät mihin rahat käytetään, miten se maksetaan takaisin ja milloin, minkälaisen koron saat sijoituksellesi ja mitkä kiinteistöt ovat lainan vakuutena. Kaikki on hyvin ennustettavaa, myös menettely maksuhäiriötilanteessa: vakuuskiinteistö myydään ja kun lainoitusaste LTV on kohdillaan (EstateGurulla tämä on korkeimmillaan 75 % ja käytännössä aina sitäkin matalampi), saavat sijoittajat hyvin luotettavasti rahansa takaisin.
Toisena merkittävänä eroavaisuutena on volatiliteetti. REIT:t ovat alttiita markkinavoimille, joten niiden volatiliteetti on korkea toisin kuin vaihtoehtoisrahoituksessa. Vaihtoehtoisrahoitus on hyvä tapa vähentää salkun kokonaisvolatiliteettiä (lue edellinen blogikirjoitus: 3 syytä turvata salkku pörssin heilahteluilta vaihtoehtoisrahoituksella). Joukkorahoitus on lähes täysin riippumaton markkinatrendeistä. Tämän lisäksi suurimmilla alustoilla projekteja on monista eri maista, joten myös maakohtaista riskiä voi vähentää.
Kolmantena erona on hajautuksen helppous. Siinä missä yksittäinen REIT keskittyy helposti vain yhteen hyvin spesifiin kiinteistöluokkaan, voi vaihtoehtoisrahoituksessa vain yhtä alustaa käyttämällä saada salkkuunsa sekä erilaisia lainatyyppejä varsinaisista kiinteistökehitysprojekteista kiinteistövakuudellisiin käyttöpääomalainoihin että hyvin erilaisia kiinteistötyyppejä vapaa-ajankiinteistöistä teollisuushalleihin.
On selvää, että monet uudet suuntaukset kiinteistöalalla voivat muuttaa entisiä totuuksia, joihin olemme tottuneet. Esimerkiksi etätyö on tullut jäädäkseen ja sitä myöten toimistotilatarve pienenee, mutta kotona vietetyn ajan kasvaessa vaatimukset omalle kodille vuorostaan kasvavat. Kiinteistöt ovat historiallisesti turvallisin sijoitusluokka, ja kaikki merkit viittaavat siihen, että vaikka kysynnän painopiste muuttuisi, säilyy kiinteistösijoittaminen vastedeskin vakaana sijoituskohteena. Molemmissa vaihtoehdoissa on etunsa ja haittansa, joten hyvä yhdistelmä molempia tuo useimmiten parhaat tulokset – kuten yleensäkin sijoittamisessa. Valitset sitten vaihtoehtoisrahoituksen, rahastot tai molemmat, ovat kiinteistösijoitukset tärkeä osa mitä tahansa portfoliota.
Tutustu EstateGurun kiinteistövakuudelliseen vaihtoehtoisrahoitukseen.
