Koska asuntosijoittajalle pääoma on tärkein resurssi, kannattaa aika ajoin miettiä vieraan pääoman käytön tehokkuutta.
Yksi osa tehokkuutta on sopiva määrä vierasta pääomaa eli lainaa. Kokonaan velaton ei kannata olla käytännössä ikinä, mutta myöskään 100 % (tai jopa) yli ei kannata olla velkaa salkun arvosta.
Toinen komponentti vieraan pääoman tehokkuudessa on sen hinta eli korko.
Lainan hintaan voi vaikuttaa hankkimalla suuret tulot ja/tai paljon likvidiä vakuutta.
Kolmas tapa vaikuttaa lainan hintaan on oman osaamisen lisääminen, eli olemalla uskottavampi kumppani rahoittajalle.
Neljäs tapa on olla helppo ja joustava kumppani. Eli ei siis sellainen, joka nillittää kahden euron kuukausimaksuista tai tinkaa marginaalin kymmenyksiä kerran vuodessa.
Vieraasta pääomasta seuraavaan riskiin voi vaikuttaa suojautumalla koronmuutoksilta, eli ottamalla esimerkiksi kiinteän koron.
Kiinteän lainan kierrättäminen
Jos osakkeiden ostamisen ajoittaminen on vaikeaa, vielä vaikeampaa on korkospekulointi. Eli yrittää ajoittaa lainan nostaminen siihen hetkeen kun korko on halpaa. Varsinkin jos tarkoitus on ottaa kiinteää korkoa.
Ei ole mitään järkeä missata hyvää asuntodiiliä vain sen takia, että uskoo korkotason muuttuvan tulevaisuudessa.
Siis toki pitää laskea korkomuutoksista tuleva vaikutus kassavirtaan ja kohteen arvoon. Mutta se, että jättää hyvän diilin ostamatta koska uskoo koron muuttuvan edullisemmaksi tulevaisuudessa, ei ole minusta järkevää.
Jos diili on hyvä, se on hyvä. Sen sijaan korko saattaa nousta tai saattaa olla nousematta. Tai se saattaa laskea.
Yksi mahdollinen strategia onkin kiinteän lainan kierrättäminen.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että otat kiinteäkorkoisen lainan sijoitusasunnon ostohetkellä ja uusit sitä mikäli korkotaso tai sinun riskiprofiilisi muuttuu.
Varmistat samalla rahoittajalta, että voit koska tahansa maksaa lainan pois ilman lisäkuluja. Tämän mahdollisuus riippuu pankista ja se saattaa vaikuttaa lainan hintaan.
Jos sitten tulevaisuudessa, vaikkapa viiden vuoden päästä korkotaso laskee, voit uudelleenrahoittaa kiinteän koron. Eli käytännössä jatkaa kiinteän koron käyttämistä eli sijoittaa ilman riskiä koron noususta. Uudelleenrahoituksen avulla saat kiinteän koron edullisemmin nyt kun korkotaso on laskenut.
Kannattaa keskustella kuvio auki rahoittajan kanssa etukäteen, että se on heille ok. Monelle pankille varmaan nykyään on.
Tietysti tämäkään ei ole ilmainen lounas vaan pankki saattaa ottaa uudelleenjärjestelystä normaalia isomman palkkion eli he haluavat syödä osan piirakasta. Kuinka iso osa tämä on, riippuu neuvottelutaidoistasi ja asemastasi pankin asiakkaana.
Tämän seurauksena sinulla on periaatteessa aina tilanne, jossa elät ilman korkoriskiä mutta samalla nautit aina markkinoiden alimmasta mahdollisesta kiinteästä korosta.
Ja huomaa myös, että kiinteässä korossa on sisäänrakennettuna henkilökohtainen marginaalisi. Tämä koostuu tuloistasi, vakuuksistasi, osaamisestasi, asiakkuutesi laajuudesta eli kokonaisuudesta. Mikäli tähän tulee muutoksia, esimerkiksi tulosi kasvavat tai vakuutta ilmestyy lisää, voi olla mahdollista neuvotella marginaalia uudestaan.
Kiinteään korkoon sidotun lainan marginaalin neuvottelu voi olla vaikeampaa. Mutta kannattaa tiedostaa tämä, eli että marginaalisi saattaisi olla laskenut. Tällöin mikäli korkotaso muuttuu ja lähdet uudelleenrahoittamaan kiinteään korkoon sidottua lainaa, voit samalla saada puhuttua korkoa alemmas korkotason muutoksen lisäksi myös marginaalin kautta.
