Kiinan kiinteistömarkkina, joka yhdistetään noin 20 prosenttiin bruttokansantuotteesta ja joka vastaa 62 prosenttia kotitalouksien omaisuudesta, on jäätymässä kiristyneen sääntelymyräkän jäljiltä.
Maan kiinteistömarkkinan pitkän aikavälin tilanne ei ole niinkään kiinni pelkästään Evergranden selviytymisestä, vaan luottamuksen säilymisestä kiinteistösektoriin kokonaisuudessaan.
Financial Timesin mukaan tonttien ja asuntojen myynnissä, rakennusprojektien toimituksessa ja kiinteistöjen hinnoissa alkaa jo näkyä merkkejä systemaattisesta vaikutuksesta.
Kiinalaisen rakennuttajan, Sunac Chinan, mukaan yhtiö on kokenut ennennäkemättömiä muutoksia ulkoisissa tekijöissä yhtiön myynnin laskiessa viime kesästä 60 prosentilla.
Radikaaleja muutoksia ulkoisissa tekijöissä on Goldman Sachsin mukaan olleet yli 400 uutta kiinteistösäännöstä, jotka pääosin ovat olleet tiukentavaa sorttia kiinteistömarkkinan aktiviteetin hillitsemiseksi ja tarjonnan, kysynnän, rahoituksen, vivun ja hintojen kontrolloimiseksi.
Kokonaisuudessaan kiinteistöjen myynti Kiinassa on viime kesästä laskenut 14 prosentilla ja rakennuttajien osakkeiden markkina-arvosta on pelkästään Q3 aikana kadonnut 90 miljardia dollaria.
Goldman Sachsin mukaan Kiinan kiinteistömarkkinan tilanne on globaalien markkinaosapuolten merkittävän fokuksen kohde. Selvittääkseen näkemystään tilanteesta, Goldman julkaisi raportin vastauksista polttavimpiin kysymyksiin.
Mikä on johtanut nykyiseen paineeseen Kiinan kiinteistömarkkinalla?
Kiinalaiset päättäjät ovat laatineet lukuisia uusia säännöksiä viimeisen vuoden aikana. Säännökset ovat rajoittaneet kiinteistöihin liittyvää lainaamista, erityisesti niiltä rakennuttajilta, jotka ovat jo valmiiksi vivuttaneet projektinsa.
Kiinan kiinteistömarkkina on merkittävä syy maan talouskasvun takana. Se on kasvanut yli 10 prosentin vuositahdilla viimeisen yli 20 vuoden aikana maan kaupunkimaistuessa.
Kasvun takana on kuitenkin ollut paljon vipua. Kotitalouksien asuntolainojen määrä on kasvanut BKT:n 10 prosentin osuudesta ennen finanssikriisiä 33 prosenttiin tällä hetkellä.
Goldmanin arvion mukaan koko kiinteistömarkkinan velvoitteet ovat nousseet noin kymmenessä vuodessa 12,5 biljoonasta yuanista 85,7 biljoonaan.
Rajoittaakseen riskiä laajemmalle taloudelle kiinalaiset sääntelijät asettivat “kolmen punaisen viivan”-säännökset viime vuonna. Suurimpien rakennuttajien tulee raportoida kuukausittain kolmesta mittarista, jotka läpäistessä lainaa voi saada lisää.
-
Kokonaisvelan suhde omaisuuteen maksimissaan 70 prosenttia,
-
Nettovelkaantumisaste alle 100 prosenttia ja
-
Käteisen suhde lyhyisiin velkoihin yli 100 prosenttia.
Goldmanin analyytikkojen seuraamilla rakennuttajilla on vaikeuksia läpäistä kaikki kolme mittaria, usein jääden yhdellä vajaaksi.
Tämän lisäksi viranomaiset asettivat rajoitteita yksittäisten pankkien lainanannolle. Goldmanin mukaan tämä rajoite laskee kiinteistömarkkinan kasvun alle kymmenen prosenttiin viime vuosien 12-16 prosentista.
Evergrande on ollut yksi nopeimmin kasvavista ja eniten lainaaottavista rakennuttajista viimeisen viiden vuoden aikana. Yhtiön liikevaihto on siinä ajassa nelinkertaistunut. Evergrande erityisesti on kokenut painetta uusien säännöksien ansiosta. Goldmanin analyysin mukaan Evergrande missasi vuosi sitten kaikki kolme edellämainittua mittaria. Täten myös yhtiön rakennusaktiviteetti on laskenut viime kuukausien aikana ja osakkeen hinta sen mukana.
Lainaamisen kustannukset ovat nousseet terävästi, aiheuttaen harmaita hiuksia erityisesti heikompien luottoluokitusten rakennuttajille.
Suuri epävarmuus meneillään olevien projektien loppuunviemisestä on aiheuttanut ison loven kiinteistöjen myyntiin viimeisten viikkojen aikana, aiheuttaen lisäpainetta rakennuttajille ja lisäten markkinoiden huomiota hallituksen kykyyn selvitä tilanteesta ehjin nahoin.
Miten Evergranden maksukyvyttömyys vaikuttaisi Kiinan talouteen ja mitkä ovat riskit globaalin talouden tasapainolle?
Goldmanin mukaan riski suuremmasta taloudellisesta kriisistä Evergranden takia on pieni kolmesta syystä:
-
Pankkien Evergrandelle myöntämien lainojen määrä ei ole kovin suurin kokonaiskuvaa katsottaessa. Goldmanin mukaan Evergranden velvoitteiden määrä on noin 60 miljardia dollaria, Kiinan pankkien kokonaislainamäärän ollessa 27 biljoonaa dollaria.
-
Kiinan pankit ovat terveempiä kuin pari vuotta sitten riskinhallintatoimien ansiosta.
-
Toisin kuin USA:n finanssikriisin aikaiset löyhät lainakriteerit, kiinalaisten asunnonostajien käteisraha on 30 prosenttia ensiasunnon ostajille ja paljon enemmän toista asuntoa ostettaessa. Lisäksi Kiinassa asuntolainat ovat takautumisoikeudellisia, joten pankit voivat mennä lainaajan muun omaisuuden perään maksukyvyttömyystilanteessa. Nämä tekijät vähentävät Kiinan pankkijärjestelmän systemaattista riskiä.
Miten suurta osaa Kiinan kiinteistömarkkina vastaa maan BKT:sta?
Goldmanin mukaan asialle ei ole konsensusta.
NBS:n (National Bureau of Statistics) mukaan rakennussektorin osuus BKT:sta on seitsemän prosenttia.
Goldmanin arvioiden mukaan kiinteistösektorin kokonaisvaikutus on alle 20 prosenttia, toisin kuin valtamediassa yleisesti raportoitavat yli 20 prosentin luvut.
Miten Goldman arvioi Evergranden ja Kiinan kiinteistösektorin vaikutuksen bruttokansantuotteeseen?
Goldman tutki kiinteistösektorien todellista aktiviteettia ja taloustilannetta erikseen arvioidessaan asuntosektorin vaikutusta BKT:een.
Investointipankki arvioi vaikutuksen olevan -1,4 prosenttia vuoden 2022 BKT:ssa parhaassa tapauksessa ja pahimmillaan -4,1 prosenttia.
Miten paljon kiinteistömarkkinan vaikeudet vaikuttavat kulutukseen Kiinassa?
Goldmanin analyytikot odottavat vaikutuksen olevan verraten pieni, johtuen tilanteen tulkinnanvaraisesta vaikutuksesta varallisuuteen.
Kiinalaisista 90 prosenttia omistaa asuntonsa vuonna 2011 tehdyn tutkimuksen mukaan. Nousevilla asuntojen hinnoilla on siis merkittävä vaikutus kiinalaisten varallisuuteen, mutta tutkimusten mukaan asuntojen hintojen noustessa he vähentävät kulutusta ja nostavat säästämisastettaan. Tämä johtuu vahvasta kannusteesta sijoittaa asuntoihin tiukkojen lainakriteerien aikana.
Miten Evergranden ja Kiinan kiinteistömarkkinoiden tilanne voivat vaikuttaa talouksiin Kiinan ulkopuolella?
Kiinan kiinteistösektori on suuri, mutta sen vienti-intensiteetti on matala, joten sen vaikutus muihin talouksiin pitäisi Goldmanin analyysin mukaan olla vaatimaton.
Goldmanin base case-skenaariossa, eli pienessä kiinteistösektorin aktiviteetin laskussa ensi vuonna, tilanteen vaikutus muihin, erityisesti suuriin talouksiin, pitäisi olla rajoitettu.
Entä taloustilanteen vaikutus markkinoihin Kiinan ulkopuolella?
Goldman kertoo muutamasta eri kanavasta, joiden kautta kiinteistömarkkinoiden viilentyminen voi vaikuttaa esimerkiksi osakkeisiin.
-
Lainamarkkinat: Kiinalaisilla rakennettajilla on noin 210 miljardin dollarin arvosta lainoja Kiinan ulkopuolella. 20 miljardia tästä määrästä on Evergranden lainaa. Lainanantajina ovat toimineet lukuisat eri sijoittajat. Goldman ei näe tilanteessa systemaattista riskiä suurilla makrovaikutuksilla. Suurimmat lainaajat löytyvät Singaporesta ja Isosta-Britanniasta.
-
Osakkeet: Osakestrategien mukaan Kiinan kiinteistöihin liittyvät osakkeet ovat globaalisti suurin omaisuusluokka ja he näkevät tilanteen vaikuttavan välillisesti tai välittömästi 15 prosenttiin kiinalaisista osakkeista, vaikutus muihin markkinoihin on kuitenkin ollut vähäinen.
-
Valuutat: Jos Kiinan heikompi kasvu johtaa heikompaan yuaniin, nettovaikutuksena taloudellinen tilanne kiristyisi muualla. Goldman ei odota merkittävää valuutan heikentymistä episodin seurauksena vaihtotaseen ollessa vahvana yli 2 prosenttia BKT:sta ja bondirahan virratessa Kiinaan.
Miksi Kiinan hallituksella on kiire kommunikoida suunnitelmistaan?
Goldmanin mukaan nykyinen epävarmuus on johtanut kestämättömän korkeisiin rahoituskustannuksiin rakennuttajille, erittäin alhaiseen myyntiaktiviteettiin ja seisahdukseen Evergranden nykyisissä projekteissa.
Tämä johtaa tarpeeseen Kiinan hallitukselle luoda luottamusta tilanteen asialliselle hoitamiselle ja estääkseen Evergranden epävarmuuden vaikuttavan laajemmin kiinteistömarkkinoihin.
Miten Evergranden tilanne lopulta ratkaistaan?
Tilanne Evergranden suhteen on edelleen jatkuvasti muuttuva ja epävarma. Maksukyvyttömyystilanteessa Goldman näkee kolmansien osapuolien tulevan mukaan velka- ja osakejärjestelyihin. Evergrandella on 800 projektia yli 200 kaupungissa, joten mikä tahansa tilanteen ratkaisu tulee olemaan erilainen kuin esimerkiksi ratkaisu olisi pankkien pelastamisen suhteen, Goldman päättää analyysinsä.
Keskustele sijoituksista Kiinan Sijoitustiedon palstalla.
