”Asuntojen hinnat laskivat yhä – näissä kaupungeissa kovin luisu”
”Asuntojen hintojen ”iso hyppy” meni jo”
”Pörssin suuri rakentaja myi vain yhden asunnon: ”Ensi vuodestakaan ei tule hyvää””
Ei ehkä ihan heti uskoisi, että nuo yllä näkyvät ovat saman maan eli Suomen asuntomarkkinoihin liittyviä uutisotsikoita viimeisen kuukauden ajalta. Lehtiä lukemalla alkaakin olla melko vaikea päätellä, onko asuntoja nykyään liikaa vai liian vähän. Se sentään on varmaa ja nähtävissä suoraan tilastoista, että asunnot eivät vaihda omistajaa lainkaan yhtä kiihkeästi kuin vielä ennen korkojen nousua plussan puolelle.
Mutta miten on mahdollista, että meillä on tällainen välttämättömyyshyödykkeen markkina, jossa keskimääräinen vallitseva tilanne on epätasapaino jompaankumpaan suuntaan - ja vieläpä samanaikaisesti eri suuntiin paikallisbussimatkan päässä toisistaan sijaitsevissa paikoissa? Jos puhuttaisiin vaikka kevytmaidosta, kyseistä tuotetta koskevan markkinahäiriön lisäksi maassa vallitsisi pysyväisluonteisesti myös kapina.
Asiasta keskustellaan yllättävän vähän siihen nähden, että se vaikuttaa jokaisen ihmisen elämään. Seuraavassa tulee yritys selittää tämä outo dynamiikka nykypresidentilliseen tapaan kolmella pointilla. Ekonomistien kannattaa oman mielenrauhansa nimissä lopettaa lukeminen tähän, koska tarina perustuu kansiksen perusopintoihin yhdistettynä vajaan 25 vuoden random walkiin kiinteistömarkkinoiden äärellä työelämässä.
Eka pointti
Ensimmäinen syy lentotukialuksen lailla kääntyvään ja kroonisesti väärässä asennossa olevaan markkinaan on siellä vaihdettavan hyödykkeen yksikkökoko.
Aina silloin tällöin väitellään, onko asunnon omistava ihminen kiinteistöjen suhteen neutraalissa vai pitkässä positiossa, ja vastaus riippuu siitä, keneltä asiaa kysyy. Joka tapauksessa omistajalla on yksittäisessä omaisuuslajissa riskikeskittymä, jollaisen ottamista missä tahansa muussa omaisuusluokassa pidettäisiin täysin päättömänä.
Siksi on luonnollista, että rahatilanteen yhtään kiristyessä asunto on se hankinta, jota lykätään tai josta tingitään ensimmäiseksi. Kyseessä ei ole edes valinta vaan pakko.
Vastaavasti niissä tilanteissa, joissa ostajalle on tarjolla löysää ja halpaa rahaa, ilmeisesti myös FOMO-ilmiö iskee vivutettuna. Ja kun tarjonta ei jousta, hinnan täytyy.
Aivan samalla tavalla kuin asunto on suuri sijoitus yksityishenkilölle, yksittäinen rakennushanke on iso riski rakennusliikkeelle. Uudisrakentamisestahan suurin osa on kerrostaloja ja muuta sellaista aluerakentamista, joka edellyttää minimissäänkin useamman miljoonan sitomista ja riskeeraamista vuosikausiksi. Siksi hankkeisiin on korkea kynnys ryhtyä mutta matala jättää ryhtymättä.
Sama toiseen suuntaan: kun markkinaikkuna on auki, sinne on kiire tunkea, jottei suhdanne vain kuivahda alta pois. Mitä muuta tästä kaikesta voisi seurata kuin vuoristorataliikkeitä tarjontakäyrään.
Toka pointti
Toka pointti liittyy ekaan. Koska yksikkökoko ylittää niin yksityishenkilön kuin sitä rakentavan rakennusliikkeenkin varallisuuden, lystille pitää löytää ulkopuolinen rahoittaja. Niitä ovat pankit.
Pankkien bisnes on leimallisesti riskienhallintabisnestä - niitä riskejähän nimittäin riittää, mutta pankkien tuotoille on asetettu yläraja. Siinä missä asunnonostaja tekee betsin ensisijaisesti omasta maksukyvystään ja rakennusliikkeestä, ja rakennusliike markkinakysynnästä sekä omasta kustannusten- ja projektinhallinnastaan, pankki ottaa riskiä kumulatiivisesti koko ketjusta.
Pankit kiristivät rakennusaikaisen rahoituksen myöntöperiaatteita jo kauan ennen Ukrainan sotaa. Silloin niistä puhuttiin selän takana pysähtyneenä kellona, joka on oikeassa kaksi kertaa vuorokaudessa. Nykyään pankkien nihkeyttä kuitenkin ihmettelevät lähinnä kiinteistönvälittäjät ja heistäkin useimmat todennäköisesti (tai toivottavasti) vain viran puolesta.
Jos tuntea empatiaa pankkeja kohtaan, kannattaa ajatella hetki heidän worst case scenariotaan. Harva tilanne nimittäin on rahoittajan kannalta hankalammin manageerattavissa kuin rakennusliikkeen konkurssi kesken rakennushankkeen. Erityisesti tämä korostuu gryndiprojekteissa eli niissä, joissa raksafirma rakentaa kuluttajille asuntoja myydäkseen ne kuluttajille.
Konkurssipesän pitäisi joko itse jatkaa kohteet loppuun tai myydä ne ulkopuoliselle ostajalle. Ensiksi mainittu vaihtoehto ei yleensä ole hirveän houkutteleva, koska se edellyttäisi pesän velkojilta lisärahoitusta ja jälkimmäinen taas on usein mahdoton, sillä ostamisesta seuraava 10 vuoden pituisen grynderivastuun ottaminen konkurssiin kaatuneen (ja mahdollisesti myös rakentamisen laadussa oikaisseen) firman tekemisestä maistuu vain harvalle. Arvoa tuhoutuu suhteeton määrä, minkä riskin läsnäolo on johtanut siihen, että moni grynderi saa nykyään rahaa pankista ainoastaan sukkahousut päässä.
Oma rahoitukseen vaikuttava lukunsa on pankkeja koskeva vakavaraisuussääntely, joka olisi kokonaan oman juttunsa aihe. Baselin jatko-osissa ollaan menossa jo luvussa IV (onkohan sääntelyhankkeissa muuten niin, että kukin jatko-osa on edellistä parempi vai käykö niin kuin elokuvien kanssa?), ja tämä jatko-osa iskee erityisesti rakennusvaiheen rahoitukseen.
Kolmas pointti
Kolmas pointti on tuotteen pitkä valmistusaika. Aika usein puhutaan nyrkkisääntönä, että jos rakennusliike päättää käynnistää rakennushankkeen tänään, asukkaat pääsevät muuttamaan sisään kahden vuoden päästä. Gryndibisnes on siis luonteeltaan söhimistä melkoisen kauas tulevaisuuteen.
Toisaalta se kaksikin vuotta olettaa, että aika paljon esteitä on raivattu hankkeen tieltä jo valmiiksi. Esim. maapohjaan täytyy olla pito ja kysyntään sekä rahoitukseenkin jokin kohtuullinen näkymä.
Kun korosta lisäksi on tauon jälkeen tullut elementti, joka näkyy grynderin Excelissä mustan sijaan punaisella, rakennusaikaan liittyy paitsi arvaamattomuus, myös hinta.
Hädin tuskin mitään pointtia
Aitoon juristityyliin luettelin edellä listan ongelmia mutten yhtäkään ratkaisua. Toisaalta siihen samaan tyyliin kuuluu, että jos ei kykene ratkaisemaan ongelmaa, aina voi kiistää sen olemassaolon.
Niinpä katson tarkoituksenmukaiseksi arvella, että asuntomarkkinoiden jäykkyydessä on myös hyviä puolia. Jos ihmiset ostaisivat asuntoja kuin sitä kevytmaitoa kaupasta - vähissä erissä ja ilman sen kummempaa harkintaa - asuntokanta ei kehittyisi samaa vauhtia kuin nykysysteemissä, jossa säännöllisesti toistuvat ylitarjontatilanteet pakottavat rakennusliikkeet innovoimaan kaikenlaista. Koska sijoitus asuntoon on kuluttajalle portfolionäkökulmasta älyttömän kokoinen, posin kautta tämän voisi ajatella vaikuttavan siten, että tuohon positioon upotettu stressi kanavoituisi poikkeuksellisen fiksuiksi päätöksiksi.
Suhdannevaihtelu edistää myös ns. luovaa tuhoa, kun löysän rahan poistuminen siivoaa löysät yritykset markkinoilta ja tuo tilalle ketterämpiä. Vastaavasti löysän rahan ajoittainen läsnäolo mahdollistaa hetkittäin vapaamman tuotekehittelyn, josta sitten palataan niukkuuden sanelemaan tehostamiseen, kun sen aika on.
Tuotteen hitaasta tuotantosyklistä on sen sijaan vaikea löytää mitään muuta valoisaa puolta kuin se, että rakennustyömaata on kiva katsella. Siis silloin kun ei ole itse maksamassa sitä.
Näin. Sen taloustieteen Nobelin saa sitten toimittaa mieluiten kotiosoitteeseeni.
