Torstai-ilta oli tavallista jännempi päivä. Odotettavissa oli nimittäin ainakin osuuspankkia valistuneempaa arvailua Citykanin tämän vuoden pomppimisista.
En varsinaisesti vedellyt ranteita auki Cityconin tilinpäätöstiedotteen koirankokoisista kirjaimista:
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot ja tulos kasvoivat vahvasti; vuoden 2023 ohjeistuksen keskipisteet ylittävät konsensusennusteen
Harva sitä mökötteleekään, jos salkkunsa raskaimman lapun uunituore ohjeistus konsensusennusteen ylittää.
Taisi olla kuitenkin ensimmäinen kerta, kun luin pörssitiedotteen otsikossa hehkutettavan konsensusennusteen ylitystä – tai termiä edes mainittavan. Itse preferoin Casimir Ehnrooth -tyyppistä tiedottamista. Niin synkkänä ei ollut edes Päivi Räsänen translain läpimenosta kuin Casse oli Kymmene Oy:n tai edeltäjiensä vuositulosta esitellessään. Riippumatta siis tuloksesta, koska uudet työehtosopimusneuvottelut olivat aina ennemmin tai myöhemmin tulossa.
Mutta amerikkalaisilla on omat seksuaaliset mieltymyksensä, jotka jossain määrin poikkeavat meidän metsäläisten suuntautumisista. Suomessa vaatimattomuutta nimittäin pidetään hyveenä ja Atlantin takana taas typeryytenä. Cityconin CEO F. Scott Ball tai CFO Bret D. McLeod tuskin ovat Cassen pörssitiedotuskursseja käyneet.
Hehkutuksen aiheet
Tilinpäätöstiedotteen jännittävin osa on tulevaisuuden näkymät. Muutenhan kyseessä on enimmäkseen Q4-osari, toki kiinnostava sekin.
Kanin oma näkemys vuoden 2023 oikaistusta osakekohtaisesta operatiivisesta tuloksestaan oli EUR 0,51–0,63. Tämän luettuani tuuletin vähän, sillä viime vuonna tuli 0,548€ ja ennusteen keskipiste 0,56 > 0,548. Tuloskasvua kauppakeskuksille eivät ihan kaikki satunnaiset vastaantulijat varsinaisesti odota.
Ohjeistus antaa kioskille 2023 P/E:ksi 12, mikä on tavallista paremmin vallihaudatussa bisneksessä matalahko. Vallihauta on tässä tapauksessa omistetut tontit ja niillä olevat rakennukset sekä niiden vuokrasopimukset. Ei sinne tontille kukaan muu tule ilman omistajan lupaa mitään rakentamaan. Toki voi verkkokauppa nostaa tikkaita valleille ja naapuritontilta saattaa katapultilla yltää linnapihalle, mutta koko kiinteistöä ne harvoin kaatavat.
Lisäksi Cityconin ohjeistukset ovat perinteisesti olleet konservatiivisia. Viime vuonna alkuperäinen 2/2022 EPS-haarukan keskipiste oli 0,53, jota viilattiin ylös -> 0,54 ja lopulta täräytettiin tähän vielä viimeisellä neljänneksellä 0,8 senttiä lisää. Älkää naureskelko pikku viilauksille. Kiinteistöbisnes on peliä, jossa prosenttien ja senttien kymmenykset ovat hyvin merkittävässä roolissa.
Bondien takaisinostoista tiliä
Citykani popsi nollakorkovuosina markkinoille myymiään porkkanoita halvemmalla takaisin jo viime vuonna ja jatkoi operaatiota tammikuussa. Ostoihin käytettiin 41 megaa ja tällä tuli sisään 57 miljoonan nimellisarvosta vihreitä bondeja.
Tähän väliin kaikille ituhipeille kiitos ESG-luokitteluista, jossa Citykani kiinteistösijoitusyhtiöiden keskuudessa on parasta A-ryhmää ja jonka ansiosta sai rahaa vielä pari vuotta sitten käytännön ilmaiseksi. EKP:kin osteli kovimmissa rahanpumppausinnoissaan Cityconin bondeja, mitä pidin lähinnä humoristisena. Mutta en lähtenyt mellakoimaan kaduille.
Bondeista osa oli hybridejä. Kun 350 megan satsit myytiin 2019 ja 2021 markkinoille, kitisin kalliilla otetusta rahasta. Pyydänkin nöyrästi anteeksi ex-CFO Eero Sihvoselta, jonka luulen olleen myyntiprojektien mastermind. Hybridien myyntihän oli törkeän hyvä liikku, koska se sekä pitää luottoluokitusta yllä että bondeja voi ostaa nyt alle 70 prosentin hintoihin takaisin. Kauppa se on mikä kannattaa.
Mainittakoon tässä yhteydessä, että viime vuoteen katsonut korkonäkemykseni oli hyvin erkkituomiojamainen, eli sisukkaasti ja äänekkäästi väärässä.
Pääomanpalautusta kilisee tilille
Yhtiö aikoo jakaa tänä vuonna edellisen tilikauden tapaan 0,50 euron pääomanpalautusta vain vähän paremmasta tuloksesta. Itse olisin pelannut vähän aggressiivisempaa puolustuspeliä, jättänyt osinkohaukat kokonaan ruokkimatta ja ostanut säästyneellä 84 miljoonalla eurolla suuruusluokkaa kymmenen prosentin tuotolla lisää hybridejä.
Lisäksi en olisi tiedottanut hybridien ostoista mitään, vaan ilmoittanut vain pääomanpalautuksen peruutuksesta ja hybridien koronmaksun siirtämisestä eteenpäin. Hybridien ehdoissa nimittäin lukee:
”Cityconilla on oikeus viivästyttää hybridilainojen koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle.”
Tästä muut hybridien omistajat kuin mie olisivat dumpanneet markkinoille bondejaan entistä aggressiivisemmin. Sitten olisi voinut ostella erinomaisen edullisia hybridejä. Oman uskontokuntani motto on ”mitä halvempaa, sen parempaa”. Teknisen analyysin hiippakunnassa tykätään yleensä ostaa kalliimmalla.
Osakekurssikin olisi osingottomuudesta luultavasti ottanut osumaa, jolloin niitäkin olisi yhtiö voinut taas itselleen mitätöitäväksi kerätä. Visioidun 7,4 prosentin osinkotuoton nollaantuminen voisi nimittäin tyrkkiä jo paatuneimpiakin holdereita myyntipäätöksen ison kuilun yli.
En tosin odota pääomanpalautusten ilman tulosheikennystä supistuvan, sillä Cityconin pääomistajalla Chaim Katzmanilla on käsittääkseni tarvetta taseiden vahvistamiseen Gazit-Globen muilla sektoreilla.
Cityconin suhteen olemme oikeasti jännän äärellä, kun 2024 loppuvuodesta erääntyy 480 miljoonalla ulkona olevaa halpaa rahaa. Eli mihin hintaan hoituu jälleenrahoitus? Tämä on oikea kysymys, koska kyllä se hoituu. Cityconin tase on vahva ja vain hinnasta on kysymys.
Oma arvaukseni olisi tyyliin neljän prosentin huitteilla, mutta tähän ei kannata kiinnittää suurempaa huomiota korkonäkemyshistoriani huomioon ottaen. Shorttina olevat maalaillevat kymmenen prosentin korkoja, mutta heillä(kin) on oma kani ojassa.
Norjalainen kauppakeskus ja EPRA NRV romahtivat
Amerikkalaisesta tiedottamispolitiikasta malliesimerkki on, että 13.1. ”Koskikeskuksen Sorinportin sisäänkäynnille nousee uusi ravintola-alue” ja 28.12. ”IsoKristiinassa takana on vahva vuosi” tärkeinä ja positiivisina asioina luonnollisesti tiedotetaan. Mutta kun Norjassa suljetaan kauppakeskus Torvsbyen osittain rakenteellisten ongelmien vuoksi, tästä ja 15,9 miljoonan euron alaskirjauksesta luen ensimmäisen kerran tilinpäätöstiedotteen sivulta 13.
EPRA NRV per osake on tunnusluku, joka yrittää kuvata osakekohtaista hintaa, jolla yhtiön saisi rakennettua uudelleen. Se on myös EPRA:n tasearvotunnusluvuista korkein, joten pörssiyhtiöt esittelevät mielellään juuri sitä. Tämä tunnusluku tuli kvartaalissa alas 12,15 -> 11,01. Kuulemma 1,14 euron arvonalennuksista johtui 0,79 euroa valuuttakursseista. Torvsbyenin vaikutus taas oli 0,20 euroa.
Sama se, marginaalia 6,765 pörssikurssiin jäi vielä reilusti. Tärkeä kysymys kuuluu, seisovatko Cityconin tasearvot vakaalla maalla vai kenties maanjäristysalueella.
Tästä antaa indikaatiota tuottovaade, jolla kiinteistöt on arvostettu. Tämä oli tilinpäätöksessä 5,5 prosenttia. Kun Suomen valtion kymppivuotinen korko on kolmen prosentin paikkeilla, on tässä aika vähän marginaalia, mutta marginaalia kuitenkin.
Pörssikurssi implikoi muuten EPRA NRV:stä laskien melkein yhdeksän prosentin tuottoa. Eli siis jos ostat pörssikurssiin osaketta, ostat tavallaan yhdeksisen prosenttia tuottavia kiinteistöjä.
Cityconin toimitusjohtajalla on ollut parina viime vuonna palleja väittää myyvänsä kohta muutaman kauppakeskuksen. Niin se viime vuonna tekikin, ja hämmästyksekseni ne menivät liki tasearvoihin. Tämä indikoisi kauppakeskusten olevan tasearvojensa arvoisia.
Toisaalta miulle on useampi sijoittaja selittänyt, miten kiinteistösijoitusyhtiöt laskevat kohteittensa tasearvot ensin ja myyvät ne vasta sitten. Tämä tarkoittaisi, että jäljellä oleviin kiinteistöihin pitäisi olla kerrytetty unelmahöttöä, kun kerran Cityconin NAVit eivät ole tulleet alas.
Epäilen kaupunkilegendan olevan joidenkin kiinteistösijoitusyhtiöiden kohdalla ainakin jossain määrin totuudenmukainen. Mutta että Citycon olisi nostanut jäljelle jääneitten kiinteistöjensä arvoja samalla kun myynyt kiinteistöjä entisten tasearvojen alle ei vaikuta numeroiden perusteella todennäköiseltä.
On se mahdollista, emmekä saa totuutta kysymällä selville. Jos jäljellejääneiden kiinteistöjen tasearvoja olisi pumpattu, kiistäisivät kaikki osapuolet tämän jyrkästi.
Citycon aikoo myydä vielä 380 miljoonalla eurolla IsoKarhuja ja Kristiinoita. Ja Mr. Ball oli audiocastissa hyvin luottavainen, että menevät vielä kaupaksi. On kuulemma ollut paljon soittelijoita ja näillä niput kunnossa.
Pallin loppuhehkutus
Kuuntelin huolella koko osarishown ja se loppui CEO:n sanoihin ”I've never been so bullish on our business.” Hyvä hyvä, sillä toistaiseksi F. Scott Ball on osoittautunut isojen sanojensa mittaiseksi mieheksi.
Tämä Sijoitustiedon keskustelupalstalla oli kuultu myös muodossa ”Never been so bullshit”.
Sellainen viestintä, joka toimii kansainvälisiä rahastoja vetäville palkkasotureille, ei toimi likikään kerran kerrasta suomalaisille oman rahan sijoittajille. Ilmankos meidän onkin tosi hankalaa päästä mihinkään Cityconin bondiemissioihin tai -lunastustarjouksiin käsiksi. Emme ole kohderyhmää, sniif.
P.S. Kopioin audiocastin materiaalista kaksi ensimmäistä sivua, että ymmärrätte, etten ole keksinyt päästäni Cityconin hehkuttavaa esitystyyliä. Toki numerotkin ovat hyviä, mutta myös valikoituja.
Like-for-like = täydet kaksi tilikautta olleet
NRI = nettovuokratuotot
Standing = nyt seisovat, eli sisältää Lippulaivan
Footfall = kävijämäärät
Occupancy = täyttöaste
Tenant sales = Vuokralaisten myynnit
Indexation = Vuokrista indeksissä näin paljon. Ball odottaa 7-9 prosentin korotuksia verrattuna viime vuoteen.
Avg rent/sq.m. = Keskimääräinen neliövuokra
Leasing spread = Miten paljon kalliimmalla uudet vuokrasopimukset on tehty vanhoihin samoista tiloista tehtyihin. Tämä oli miulle täysin uusi termi, vaikka ainakin pintaraapaisun olen alan kirjallisuutta lontooksi lukenutkin.
