Nykymarkkina muistuttaa sijoittajia kassavirran hallinnan tärkeydestä. Suurimmat tappiot tehdään silloin kun asunto tai osakesijoitus joudutaan myymään. Tällöin ostaja voi sanella ehdot eli kauppahinta jää huonoksi.
Hiljattain Hesari uutisoi naisesta, joka oli jäänyt kahden asunnon loukkuun. Hän oli ostanut toisen asunnon luottaen siihen, että vanha asunto menee kaupaksi. Ei mennyt, ja nyt hän joutuu maksamaan kahden asunnon vastikkeita sekä lainakuluja.
Tämä ei olisi ongelma, mikäli hänen kassavirta riittäisi kattamaan nämä kulut. Mutta kun ei riitä, joudutaan tinkimään muusta kulutuksesta tai myymään toinen asunto huonolla hinnalla. Kolmas vaihtoehto olisi keskustella rahoittajan kanssa saisiko lainaan lyhennysvapaata tai pienemmän kuukausierän hetkellisesti. Rahoittaja ei välttämättä vain ole myötämielinen mikäli asiakkaan talous on äärimmäisen tiukalla.
Kenties helpoin ratkaisu hänelle olisi laittaa toinen asunto vuokralle. Vaikka vuokra ei täysin kattaisikaan vastiketta ja lainakuluja, helpottaisi se kassavirtaa huomattavasti. Ehkä kassavirta on nyt – 1000 €/kk ja vuokrauksen jälkeen se olisi vain -200 €/kk.
Tämä ongelma olisi vältetty sillä, että nainen olisi suunnitellut kassavirtaansa etukäteen. Eli miettinyt mihin hänen rahansa riittää. Mitä tapahtuu jos ostan toisen asunnon eikä ensimmäinen mene kaupaksi? Tällaisen kassavirta-analyysin tekemiseen menee pari minuuttia.
Yle taas uutisoi onnellisesta naisesta, sillä hän osti asunnon 30 000 € halvemmalla kuin pyyntihinta oli. Tämä nainen voisi olla Hesarin naisen kaupan vastapuoli. Kun yksi joutuu myymään asuntonsa, toinen voi ostaa sen halvemmalla.
Tämä onkin esimerkki, että nykymarkkina tuo esiin enemmän motivoituneita myyjiä. Ostajille tämä tietenkin on hyvä juttu.
Joskin huomaan todella selvästi miten vaikeaa on noudattaa Buffetin sääntöä ”ole ahne kun muut pelkäävät”. Nyt kun moni oikeasti pelkää, on todella vaikeaa olla ahne. Uutisissakin on jatkuvasti negatiivisia markkinauutisia. Tulee myös houkutus yrittää ajoittaa markkinoita. Mitä jos kuukauden päästä saisi vielä pari prosenttia halvemmalla?
Asuntomarkkinoiden ajoittamiseen en usko enkä sitä suosittele. Jos diili on suurin piirtein hyvä, lyö kiinni. Kun markkina aikanaan piristyy, nämä diilit katoavat nopeammin kuin ehdit niihin enää tarttua.
Kassavirran hallinnan tärkeys vivuttamisessa
Velkavipua käytettäessä kassavirran hallinnan tärkeys korostuu entisestään.
Osakesijoituksiin ei yleensä suositella velkavipua koska vipu toimii molempiin suuntiin. Siksi meillä onkin ohjeita, että sijoita vain sen verran kuin sinulla on varaa menettää.
Aki Pyysingillä oli hyvä kirjoitus velkavivun käytöstä. Olen samaa mieltä, että pieni velkavipu tekee oikein hyvää myös osakesijoituksille. Asuntoihinhan velkaa voi käyttää ronskimmin niiden vakaan luonteen ja hyvän vakuusarvon vuoksi.
Osakkeiden hinnat heiluvat enemmän ja tämän vuoksi velan käyttö on riskisempää kuin asuntoihin. Mutta mikäli et joudu pakkomyymään osakkeita, kannattaa velkaa käyttää.
Jos osakkeet tulevat velan vakuudeksi, voi pankilla olla oikeus myydä osakkeet pois mikäli niiden arvo laskee liian alas suhteessa velan määrään. Tämä on todella paha tilanne sijoittajalle, koska sen jälkeen osakkeet on myyty mutta velkaa jäi.
Mutta mikäli velan vakuudeksi on antaa muuta omaisuutta kuin velalla ostettavat osakkeet, ei pakkomyynti ole todennäköistä vaikka osakkeiden arvo laskisi.
Pidä siis ensin huoli, että osakkeitasi (tai asuntoasi) ei voida joutua pakkomyymään huolehtimalla riittävistä vakuuksista.
Toiseksi pidä huoli, että pystyt hoitamaan velkaa eli maksamaan kuukausittaisen lyhennyksen ja korot.
Kun nämä kaksi asiaa on hoidettu, en näe syytä olla käyttämättä velkavipua. Velkavivun määrää voit kalibroida vakuuksien ja käytettävissä olevien tulojen suhteessa.
Osake- ja asuntomarkkinoilla suunta on pitkällä aikavälillä ylös maanarvon noustessa ja yritysten tuottaessa lisäarvoa asiakkailleen. Tässä nousussa kannattaa olla mukana sopivaa velkavipua käyttäen.
