Hesari kertoi tällä viikolla miehestä, joka oli maksanut taloyhtiölainansa pois omalla asuntolainallaan. Ongelmana oli rahoitusvastike, joka oli noussut 190 eurosta 2000 euroon.
Prosenteissa tämä on yli 1000 % nousu, mutta on silti älyllisesti epärehellistä kauhistella, että vastike yli kymmenkertaistui. Tottakai näin käy kun lyhennysvapaa loppuu ja samaan aikaan viitekorko nousee nollasta kolmeen.
Vain vähän kärjistäen olisi sama sanoa, että talouteni menot nousivat moninkertaisesti koska otin lainan, jota pitää lyhentää. Yllättävää.
Noh, se mediakritiikistä. Tutkitaan kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois. Rahoitusvastikehan jää tällöin pois, mutta tilalle tulee asuntolainan korot ja lyhennysmaksut. Eli voisi ajatella, että tilanne ei muutu merkittävästi.
Kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois?
Asuntolainan marginaali on luultavasti edullisempi kuin taloyhtiölainan. Keskimäärin yhtiölainojen marginaalit ovat noin 1 % paikkeilla. Edullisimmillaan uudiskohteen marginaalit ovat noin 0,7-0,8 % haarukassa ja kalleimmillaan noin 1,5 %.
Fiksusti asiansa hoitanut työssäkäyvä ihminen saanee asuntolainaa noin 0,6 % marginaalilla. Eli säästöä yhtiölainaan nähden keskimäärin ehkä 0,4 %. Jos kyseessä on 300.000 euron kolmio, jossa yhtiölainaa on 200.000 €, tulee marginaalista säästöä noin 800 €/v.
Yhtiölainat ovat pääsääntöisesti sidottu 12 kk euriboriin (ellei taloyhtiössä ole valistunutta isännöitsijää, joka on kilpailuttanut yhtiölainaan lyhyemmän viitekoron) kun taas asuntolainaan saa helpommin 3 tai 6 kuukauden euriborin. 6 ja 12 kk euriboreissa on tällä hetkellä noin 0,5 % ero.
Tästä tulisi säästöä 1000 €/v. Eli noin 1800 €/v olisi silkkaa säästöä tiedossa. Tämä on kyllä ihan mukava summa ja vaikea saada kasaan normaalista arjesta muuten.
Säästön lisäksi helpotusta maksuihin tulee laina-ajasta. Yhtiölainat ovat yleensä 20-22 vuoden maksuohjelmalla kun taas asuntolainaan voi saada 25-35 vuoden maksuohjelman.
Muutos 22 vuodesta 30 vuoteen muuttaa kuukausierän 1100 eurosta 900 euroon. Tämä ei kuitenkaan ole säästöä vaan tulee itseasiassa kalliimmaksi pidemmän päälle.
22 vuoden laina-ajalla tulee maksaneeksi korkoja noin 87.000 € ja 30 vuoden laina-ajalla 123.000 €. Eli pidempi laina tulee 36.000 € kalliimmaksi. Joskin en tykkää tällaisesta vertailusta koska asuntovakuudellinen laina on halvinta mahdollista lainaa eli sitä kannattaa aina olla ja sijoittaa sitä. Jos lainaa on aina, on korkoja aina eikä ole mitään kalliimpaa laina-aikaa.
Mutta jos kuukausierien 200 €/kk meneekin kulutukseen, silloin pidempi laina-aika tulee oikeasti kalliimmaksi.
Asuntolainaan on myös helpompi neuvotella omia ehtoja ja joustoja. Esimerkiksi voit sopia lyhennysvapaasta jos taloudessasi on tiukkaa. Yhtiölainaa on pakko maksaa yhteisesti sovitun aikataulun mukaan.
On tosin hieman huvittavaa, että asuntolainassa lyhennysvapaa olisi ihan ok kun taas yhtiölainojen lyhennysvapaita pyritään suitsimaan sääntelyllä.
Lisäksi omaan lainaan voi ostaa minkälaisen korkosuojaustuotteen haluaa sekä päättää mitä lyhennystapaa käytät. Yhtiölainaan tämäkään ei onnistu yhtä helposti.
Omaan lainaan voi myös tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä halutessaan. Jos siis saat jostain muutaman tonnin ylimääräistä, voi sen dumpata suoraan asuntolainan lyhentämiseen kun taas yhtiölainaa ei voi lyhentää pikkusummalla. Yleensä yhtiölainaa voi lyhentää vain 25/50/75/100 % erissä. Tämä riippuu isännöinnistä.
Entä mitä huonoja puolia asuntolainaan vaihtamisessa on?
Ensinnäkin muutos on pysyvä, et voi myöhemmin enää vaihtaa takaisin yhtiölainaan.
Monimutkaisempi huono puoli on verotehokkuuden menetys. Tämä riippuu monesta asiasta, mutta toimii käytännössä seuraavasti.
Pidät asuntoa vuokralla ja vähennät vuokratulosta rahoitusvastikkeesi eli lainan korot ja lyhennyksen. Tällöin vuokratulossa säästetyt verot tulee maksettavaksi kun myyt asunnon sillä myyntivoiton vero on prikulleen vuokratuloissa säästetyn veron verran suurempi.
Tällä tavalla voit kuitenkin siirtää verojen maksun kauas tulevaisuuteen, myyntihetkeen asti. Voit siis pitää nämä veroeurot hyvin pitkään itselläsi tuottamassa korkoa korolle.
Lisäksi mikäli olet asunut asunnossa kaksi vuotta putkeen, muuttuu myyntivoitto verovapaaksi.
Tässä tapauksessa myyntihetkellä ei tarvitsekaan maksaa vuokratuloissa säästettyjä veroja. Tämä tarkoittaa siis sitä, että asunnon tuottamat vuokratulot ovat verovapaita.
Mikäli kuittaat yhtiölainan pois asuntolainallasi, et voi hyödyntää tätä verotuksen ominaisuutta. Asuntolainan kohdalla voit vähentää vuokratuloista vain lainan korot.
Erotusta on vaikea laskea tarkkaan, mutta jos ajatellaan, että rahoitusvastike on 1100 € ja asuntolainan korot 500 €/kk, saa asuntolainallinen asuntosijoittaja vähentää 600 €/kk vähemmän. 30 % pääomatuloverolla asuntolainallinen sijoittaja maksaa veroa 600 € * 30 % * 12 = 2160 €/v enemmän. Ja lisäksi menetetään joka vuosi tälle summalle saatu tuotto koska raha on verottajan taskussa.
Kolmas huono puoli on vaikutus asunnon myytävyyteen. Asunto voi olla helpompi myydä mikäli ostaja saa rahoituksen asunnon mukana. Jos yhtiölaina on maksettu pois, pitää ostajan järjestää rahoitus itse. Tässä mielessä on siis parempi jättää tämä optio ostajalle. Enemmän vaihtoehtoja on parempi kuin vähemmän.
Halutessaan ostaja voi maksaa yhtiölainan pois kaupanteon yhteydessä, mutta hän ei voi ottaa sitä takaisin mikäli myyjä on se jo maksanut pois.
Kannattaa siis hetki miettiä onko mieltä maksaa yhtiölaina pois. Tiivistetysti voisi sanoa, että mikäli asuntoa ei aio ikinä vuokrata, aikoo asua siinä pitkään ja asuntolainan saa edullisemmalla kokonaiskorolla, kannattaa vaihtaa asuntolainaan.
Loppuun vielä vinkki hallituksille. Mikäli (uudiskohteen) yhtiölainan on maksanut pois moni osakas on talonne riskitaso pankin suuntaan laskenut. Ajatellaan, että taloyhtiön arvo on pankin mielestä 10 miljoonaa euroa. Rakennusliike myi sen osakkaille 3 miljoonan euron kauppahinnalla ja 7 miljoonan euron yhtiölainalla.
Pankki antoi talolle siis 7 miljoonan vakuusarvon. Tämä tarkoittaa karkeasti siis sitä, että mikäli taloyhtiö (eli osakkaat) lopettaisivat lainan hoitamisen, voisi pankki myydä koko talon pois ja se uskoo saavansa siitä vähintään tuon 7 miljoonaa euroa.
Nyt mikäli useampi osakas on maksanut lainan pois ja yhtiölainaa on jäljellä esim. 4 miljoonaa euroa, on pankin riski lähes olematon. Se saa koska tahansa talosta 4 miljoonaa (koska sen todellinen arvo on noin 10 miljoonaa).
Kun pankin riski on laskenut, voi se loogisesti myös laskea yhtiölainan hintaa eli marginaalia.
Vaatikaa isännöitsijäänne siis kilpailuttamaan yhtiölaina. Kilpailutuksessa kannattaa hakea kolmea asiaa:
- Edullisempaa marginaalia
- Lyhyempää viitekorkoa (3 tai 6 kk euribor)
- Pidempää maksuaikataulua
Pidempi maksuaikataulu laskee kuukausierää ja näin helpottaa osakkaiden maksuista selviytymistä.
