Asuntojen hinnat ovat lasketelleet kaksi vuotta. Joko pohjat on nähty?
Asuntojen hinnat lähtivät 2022 luisuun korkojen nousun ja nousseiden tuottovaatimusten seurauksena. Korkohuippu saavutettiin puolitoista vuotta sen jälkeen, kun euribor kääntyi nollasta plussalle huhtikuussa 2022.
Vuoden 2023 lokakuun alussa 12 kuukauden euribor kävi 4,2 prosentissa. Korkohuipusta on tultu noin puoli prosenttiyksikköä alaspäin.
Toinen syy asuntojen hintojen luisuun on ollut kasvukeskusten, erityisesti pienten asuntojen ylitarjonta. Kupla puhkesi nopeasti. Ilman korkojen nousua, Venäjän hyökkäyssotaa ja inflaatiopiikkiä asuntokupla olisi saattanut kasvaa nykyistäkin suuremmaksi.
Taloudellinen epävarmuus on jarruttanut kysyntää ja myötävaikuttanut hintojen laskuun. Uudellamaalla käytettyjen asuntokauppojen määrä laski viime vuonna 46 prosenttia verrattuna vuoteen 2022. Pirkanmaalla kauppamäärä laski 42,4 prosenttia ja Varsinais-Suomessa 35,5 prosenttia. Uudiskohteiden kauppa pysähtyi kuin seinään.
Markkinoilla on myös havaittavissa tarjonnan ja kysynnän välinen epäsuhta. Vaikka markkinoilla on paljon pieniä asuntoja, kysyntä kohdistuu suurempiin perheasuntoihin.
Nyt markkinoilla odotellaan, milloin asuntojen ylitarjonta sulaa. Kaupungistumisen trendi ei näytä pysähtymisen merkkejä, pikemminkin päinvastoin.
Ammattisijoittaja uskoo nousuun
Yritysvalmentaja ja Novetos Oy:n hallituksen puheenjohtaja, satojen asuntojen salkun omistava sijoittaja Heikki Pajunen uskoo, että asuntomarkkinoiden pohjakosketus on nähty. Tosin paikkakuntakohtaiset erot ovat suuret. Ylitarjonnan sulattelu kestänee pisimpään pääkaupunkiseudulla.
— En tunne eri paikkakuntia niin hyvin että osaisin tehdä niistä tarkkaa analyysia, Pajunen sanoo.
— Mutta en näe, etteivätkö samat paikkakunnat kuin aiemminkin olisi hyviä sijoituskohteita pitkällä tähtäimellä eli isoimmat kaupungit
Pajusen sijoitusyhtiö KompassiKodit Oy on ollut ostopuolella koko asuntomarkkinoiden taantuman ajan. Edellinen yhtä voimakas hintojen lasku koettiin 30 vuotta sitten 1990-luvun lamassa, mutta tuosta ajasta ei Pajusella ole kokemusta.
Into asuntosijoittamiseen lähti ensimmäisestä muutosta.
— Olimme muuttamassa vaimoni kanssa isompaan asuntoon ja mietimme, että mitä teemme nykyiselle asunnolle. Aiommeko myydä vai vuokrata sen? Päätimme laittaa asunnon vuokralle ja jonkin ajan päästä huomasin, että päätös oli taloudellisesti kannattava. Tästä lähti kiinnostukseni asuntosijoittamiseen ja päätin opiskella asiaa lisää.
Nykyisessä taantumassa asuntojen nimellishintojen lasku on pysynyt maltillisena, mutta reaalihinnat suhteessa inflaatioon ja palkkatasoon ovat ovat laskeneet merkittävästi.
Ammattisijoittaja tarkastelee jokaista sijoituspäätöstä yksilöllisesti.
— Ei meidän strategiassa ole mitään kovin ihmeellistä. Jos diili on hyvä, niin ostetaan, jos ei ole, niin sitten ei. Ja diilin hyvyyteen vaikuttavat perusasiat, kuten vuokratuotto, arvonnousupotentiaali, sijainti ja asunnon ominaisuudet. Eli meillä ei ole mitään taikatemppuja, joita kaikki muutkin eivät jo tietäisi.
Katse peräpeilistä eteenpäin
Todennäköisesti pahin hintojen lasku on nähty. Korkojen vakautuminen tai lievä lasku tukee asuntomarkkinaa. Jos talouden epävarmuus jatkuu tai korot vastoin odotuksia nousisivat, aiheuttaisi se uusia laskupaineita.
Yli kaksi vuotta jatkunut taloudellinen epävarmuus on vaikuttanut kuluttajien halukkuuteen tehdä suuria investointeja. Kannattavinta on ollut viivyttää ostopäätöstä ja odottaa hintojen laskevan edelleen.
Ilmassa on ensimmäisiä merkkejä tuulen kääntymisestä. Asuntojen reaalihinnat suhteessa tuloihin ovat alimmillaan pariin vuosikymmeneen. Myyntiajat ovat tietyillä paikkakunnilla lyhentyneet.
Nopeaa käännettä tuskin kuitenkaan on tulossa. Asuntomarkkinoiden kehitys riippuu talouden yleisestä suhdanteesta, korkotasosta ja kuluttajien luottamuksesta.
Heikki Pajunen, jos saisit palata vuoden 2021 loppuun, onko jotakin mitä asuntomarkkinoilla tekisit toisin?
— En mitään jos olisi samat tiedot kuin silloin. Jälkiviisaana on tietenkin helppo todeta asioita, joista nyt tietää miten kävi. Eli toki esimerkiksi olisimme vuokratasojen minimikohdassa suojanneet swappien avulla kaikki taloyhtiölainatkin.
— Ja tietenkin sillä kohtaa, missä hinnat olivat korkeimmillaan, olisi kannattanut myydä kaikki ja ostaa sitten takaisin kun ne olivat halvimmillaan. Mutta kaikki tällainen on turhaa spekulointia.
Juha Europaeus on asuntomarkkinoita seuraava taloustoimittaja
