Viime aikoina mediassa on esiintynyt paljon asuntosijoittamisesta kertovia artikkeleita ja mielipidekirjoituksia sekä puolesta että vastaan. Kotimaisten sijoitusmarkkinoiden kannalta on hienoa, että asioista ollaan opittu puhumaan monelta kantilta eikä pelkästään riskejä tai tuottoja korostaen.
Kiinteistömarkkinasijoitukset ovat riskipitoisia sijoituksia siinä missä kaikki muutkin sijoitukset. Pitää muistaa, että kodin ostaminen on todennäköisesti monen elämän suurin yksittäinen sijoitus. Hyvänä esimerkkinä tästä on henkilö, jolla on 200.000 euron asuntoluotto, mutta josta muutaman tuhannen euron sijoittaminen osakerahastoon, saati sitten suoriin osakkeisiin tuntuu ”riskipitoiselta”.
Todellisuudessa asunto on kyseisen henkilön yksittäinen isoin riskikeskittymä. Jos nettopalkkaa vuodessa 30.000 euroa käteen saava henkilö ostaa 200.000 euron asunnon vaikkapa 160.000 euron luotolla, kyseessä on riskienhallinnallisesta näkökulmasta valtava epäsuhta muuhun varallisuuteen.
Mitä jos et halua sijoittaa omistusasuntoon? Moni asuu vuokralla vaikkapa työn liikkuvuuden tai vuokra-asunnon mahdollistaman riippumattomuuden takia. Puhuttaessa strategisesta allokaatiosta olisi hyvä omistaa eri omaisuusluokkien välille hajautettu sijoitusportfolio. Tyypilliset omaisuusluokat ovat kiinteistöt, korot ja osakkeet. Tämän lisäksi sijoituksista saattaa löytyä vaikkapa metsää tai jalometalleja, tätä nykyä jopa kryptovaluutat voidaan laskea omaksi omaisuusluokakseen. Näiden omaisuusluokkien sisällä allokaatiot vaihtelevat voimakkaasti sen mukaan millaista riskiä halutaan kantaa ja mikä on sijoitushorisontti ja tavoite.
Pääomien ja yleensä myös iän kasvaessa siirrytään usein niin sanottuun ”puolustuspeliin”, jossa ei ole niin olennaista aggressiivisesti kasvattaa varallisuutta. Näitä tilanteita ajatellen olen pitänyt esimerkiksi seuraavanlaista allokaatiota sopivana ratkaisuna: 40% kiinteistöt, 30 % korkosidonnaiset sijoitustuotteet kuten yrityslainat ja valtionlainat sekä 30 % osakkeet. Tällöin on erittäin epätodennäköistä, että kriisi iskisi kaikkiin samanaikaisesti. Rahat tuottavat passiivista pääomatuloa, mutta koko varallisuuteen koskeva riski on hyvin marginaalinen.
Tällä hetkellä korkomarkkinoilla vallitsee ennätyksellisen matalan korkotason vuoksi historiallisesti melko poikkeuksellinen tilanne, jonka vuoksi en suosittele pitämään korkosidonnaisissa tuotteissa varoja, sillä käytännössä korot voivat tulla vain ylöspäin. Täten pääosa korkosidonnaisissa yleensä olevasta varallisuudesta on syytä sijoittaa muualle.
Jos metsä, kulta ja kryptovaluutat jätetään tämän tarkastelun ulkopuolelle, kiinteistöt ja osakkeet jäävät vaihtoehdoiksi. Osakesijoittamista suosittelen vahvasti kaikille, mutta vaatii jonkun verran sekä aikaa että ymmärrystä ennen kuin suoraa osakepoimintaa kannattaa harrastaa. Matalakuluiset indeksirahastot tai ETF-positiot ovat paras ja helpoin ratkaisu aloittelevalle sijoittajalle. Maantieteellisesti hajauttamalla eri markkinoille ja sektoreihin välttää myös liialliset riskikeskittymät. Nykyisellään osakkeiden arvostustasot ovat kuitenkin isossa mittakaavassa korkealla, johtuen osaltaan myös matalalla olevasta korkotasosta. Tämän vuoksi suhtautuisin varovaisesti isojen indeksipositioiden avaamiseen juuri nyt.
Mihin sitten sijoittaa, kun osakkeissa riski/tuotto suhde ei ole järin houkutteleva ja koroissa vielä sitäkin kehnompi? Jäljelle jää kiinteistöt.
Portfolion kiinteistöosaksi on lähes yhtä paljon eri vaihtoehtoja kuin osakkeissa. Sijoitusasuntojen ostaminen vaatii tietotaitoa ja vuokralaisten hoitaminen vie aikaa. Niille joille suora kiinteistösijoittaminen ei ole tuttua tai kiinnostavaa, vaikkapa sen vaatiman tietotaidon tai aikaresurssin suhteen, on olemassa erilaisia kiinteistörahastoja.
Kiinteistöpuolella on pääasiassa kolmenlaisia rahastoja. Liiketilarahastoja, hoivakiinteistörahastoja, asuntorahastoja sekä näistä tehtyjä erilaisia yhdistelmiä. Yhteistä näille tuotteille on se, että niissä sijoitetaan rahaston jäseniltä kerätyt rahat kiinteistöihin tavoitteena jakaa vuokratulo ulos ja samalla nauttia kiinteistöjen arvonnoususta.
Riskeinä on nähtävissä ainakin vuokralaisten maksukyky, kiinteistöjen arvonlasku sekä vaikkapa ostettaessa kiinteistöjen kunnon arvioinnissa tehdyt virhelaskelmat.
Asuntomarkkinoiden ylikuumenemisesta on monta mielipidettä. Itse näen asuntomarkkinoiden tilanteen tällä hetkellä hieman ongelmallisena ja suosittelisin välttämään kovin suuria sijoituksia asuntorahastoihin tässä markkinatilanteessa. Pidän mahdollisena, että asuntotukijärjestelmää uudistetaan, joka voi vaikuttaa asuntojen hintoihin voimakkaastikin. Suoraanhan tämä ei heijastu asuntoihin, mutta esimerkiksi yhteiskunnan tarjoamien asumisen tukien laskun myötä vuokralaisten vuokranmaksukyky saattaa laskea, jolloin riski siitä, että osa rahastojen vuokraamista kohteista jää tyhjilleen kasvaa myös.
Mediaanipalkkojen kehitys ei myöskään ole suhteessa asuntojen hinnannousuun ollut vastaavaa, joten tätä nykyä ainoastaan alhainen korkotaso antaa tekohengitystä asuntomarkkinalle. Jos korot lähtevät voimakkaaseen nousuun on ihmisten kyky ostaa 300.000 kolmioita jopa pääkaupunkiseudulla koetuksella.
Pidän myös ongelmallisena tilannetta, jossa lainaraha on historiallisesti erittäin halpaa ja mahdollisuus ylilainoittaa itsensä asuntomarkkinoiden kehitykseen kiinni mahdollistuu uudella tavalla. Mitä tapahtuu, jos kiinteistömarkkinoilla ja etenkin asunnoissa, nähdään kolmanneksen tasokorjaus alaspäin. Tukholmassa tultiin vuoden alussa asuntojen hinnoissa alaspäin tämä verran. Ei ole ollenkaan mahdotonta, että sama tapahtuisi Helsingissä. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella asuntojen hinnat ovatkin olleet jo laskussa, muutamaa kasvukeskusta lukuun ottamatta. Ilmassa on erilaisia kysymysmerkkejä sen suhteen, onko asuntomarkkinalla liian paljon toimijoita, jotka operoivat maksukykynsä rajamailla.
Oma lusikkansa sopassa on myös taloyhtiölainoilla jotka esimerkiksi Nordean keväällä julkaiseman tutkimuksen mukaan kartoittamaton uhka.
Nordea 14.05.2018: Keskustelua suomalaisten velkaantumisesta syytä jatkaa – ”Taloyhtiölainat saatava hallintaan”
Asuntorahastoja on tällä hetkellä markkinoilla kymmenkunta. Jokainen vähänkään enemmän asiakkaita omaava rahastoyhtiö on laskenut liikkeelle oman asuntorahastonsa. Tämä tekee markkinasta erittäin kilpaillun ja vaikeuttaa kaikkien tuottoja. Yksi vähän puhuttu ongelma on se, että asuntorahastojen koko on päässyt viime vuosien suotuisan arvonnousun johdosta päässyt kasvamaan merkittävästi. Historiallisesti hyvä tuotot ovat houkutelleet reippaasti uutta pääomaa rahastoihin, osaltaan tämä johtuu myös alhaisesta korkotasosta joka ”ajaa” pääomia, jotka yleensä olisivat kiinni valtionlainoissa etsimään muita kohteita. Tämä voi aiheuttaa ongelmia.
Varat rahaston kassassa eivät tuota mitään. Varoilla on ostettava jotain ja laitettava rahat kiinteistöön, joka tuottaa vuokratuloa. Ongelma on siinä, että tällä hetkellä halutuimmat kiinteistöt ovat sellaisissa hinnoissa, että niitä ei ole välttämättä järkevää ostaa. Myös vähemmän haluttuja kiinteistöjä etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevista kohteista voi ostaa, mutta tulevien vuosien kiinteistöjen arvonnousu ei liene niissä vastaavaa, kuin mitä se on viime vuosikymmeninä ollut. Paikoitellen kiinteistöjen arvot ovat voimakkaassa laskussa. Tämä kahtiajako johtuu siitä, että Suomessa on käytännössä kaksi eri kiinteistömarkkinaa: pääkaupunkiseutu ja muu Suomi. Urbanisaatio kasvattaa edelleen voimakkaasti pääkaupunkiseudun asukaslukua ja siellä kiinteistöjen arvot ovat nousseet. Muualla maassa trendi on pikemminkin laskeva, joitain muita kasvukeskuksia lukuun ottamatta.
On hyvä muistaa, että asuntorahastojen viime vuosien hyvä tuotto ei pohjaa niinkään vuokratuloihin vaan asuntojen suotuisaan hinnankehitykseen. Jos tämä komponentti otetaan tuotto-odotuksista pois, jäljelle jäävä laskennallinen tuotto ei näytä läheskään niin mairittelevalta. Monien asuntorahastojen tuotot ovat olleet 6-8% vuosittain. Tästä merkittävä osa on kiinteistöjen arvonnousua.
Palkkojen kehitys ei ole ollut suhteessa yhtä voimakasta, kuin asuntojen hintojen nousun. Tämä teettää väkisinkin pitkällä aikavälillä tilanteen jossa ostovoiman heikentyessä on pakko hintojen tulla alaspäin, jotta kauppaa voidaan käydä. Toistaiseksi on alhainen korkotaso mahdollistanut kaupankäynnin velkaosuutta kasvattamalla.
Liikekiinteistöjen osalta tilanne on hieman erilainen. Kulutuskäyttäytymisen siirtyminen internetiin ja erilaisten kotiinkuljetuspalveluiden paraneminen on näkynyt rapakon takana isoina ongelmina jälleenmyynti markkinalla, josta liikekiinteistöt ovat riippuvaisia. Toistaiseksi vastaavaa ilmiötä ei ole vahvasti näkynyt kotimaassa, mutta vaikkapa pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö Citycon divestoi tilojaan ennakoiden vastaavaa Suomessakin. Lisäksi vuokrausasteet ovat laskevassa trendissä. Toimistotila segmentissä nykyinen etätyön helppous ja käytännöllisyys voi hyvinkin vaikuttaa avokonttorien vähenemiseen.
Liikekiinteistöt ovat myös hoiva- ja asuntorahastoja enemmän riippuvaisia osakemarkkinoista. Ajateltaessa koko portfolion riskitasoa on paremmin suojassa osakemarkkinoiden romahdusta vastaan, jos kiinteistöosuus ei kanna osakemarkkinariskiä. Pitää muistaa, että moni kiinteistön vuokralaisista on osakemarkkinoilla toimivia tahoja, joille suuri romahdus markkinoilla olisi mahdollinen riskitekijä.
Hoivapuolella tilanne on mielestäni valoisampi. Hoivakiinteistöjen markkina on asuntomarkkinaa huomattavasti vakaampi ja arvonvaihtelut ovat pienempiä. Tämä helpottaa tuotto-odotusten arviointia. Lisäksi verrattuna asuntorahastoihin hoivakiinteistörahastoilla tuotto on isommalta osalta vuokratuottoa. Vuokratuoton osuus rahastojen tuotosta liikkuu 70 %:n korvilla. Viimeisinä vuosina hoivakiinteistöjen tuotto on ollut kulujen jälkeen 8-9 %:n tietämillä, josta noin 6.5 % on pelkkää vuokratulon kassavirtaa.
Haluttaessa kartoittaa mahdollisia riskejä voidaan tehdä laskelmat kiinteistöjen arvon laskusta, oletusarvoisesti vaikkapa ylitarjonnan vuoksi. Jos siis alla olevien kiinteistöjen arvon kehitys pysähtyisi ja tilanne olisi neutraali kiinteistöjen arvon kohdalta, tuottaisi rahasto silti vielä reilut 6 % vuodessa. Ei hassumpi tuotto-odotus. Tilanteeseen toki vaikuttaa muun muassa vuokrausasteet. Tätä taas tukevat pitkät 10-15 vuoden mittaiset vuokrasopimukset, jotka pitävät vuokralaiset paikoillaan. Asuntorahastoissa yksittäisten vuokralaisten maksukyky ja mahdolliset huonot vuokralaiset ovat suurempi riskitekijä. Mitä isompi toimija ja tai yhteisö vuokralaisena sitä parempi.
Vuokrasopimukset ovat sidottuina vuosittaisiin indeksikorotuksiin, joten sijoitus on samalla inflaatiosuojattu. Riskiä kannetaan siinä suhteessa, että kiinteistöjen arvot romahtaisivat. Tämä vaatisi mielestäni voimakkaan ylitarjonnan tai sitten kyseisten palveluiden muuttumisen tarpeettomiksi. Hoivarahastojen pääasiallinen tulonlähde on tuettu palveluasuminen, jonka kysynnän ennakoidaan voimakkaasti kasvavan lähivuosina. Ennusteiden mukaan suurin kysyntäpiikki ajoittuu vuoteen 2025-2030 välille. Tämä tarkoittaa, että seuraavan 5-8 vuoden aikana ei tarvitse huolehtia ylitarjonnan takia laskevista kiinteistöjen hinnoista. Kysynnän voimistuessa on parempi olla liikkeellä riittävän ajoissa. Pidän varsin todennäköisenä, että nykyisten hoivakiinteistöjen arvonnousu on tehokasta ainakin vuoteen 2023 asti.
Tällä hetkellä pidän kiinteistörahastoista hoivatiloja parhaana riski/tuotto suhteeltaan. Alalla on positiivisia isoja ajureita, kuten väestön ikääntyminen ja kuntien lakisääteinen velvollisuus tarjota hoitopaikkoja. Varallisuus on myös keskittynyt entistä voimakkaammin juuri tälle ikäluokalle ja tuetun palvelutarjonnan ratkaisuille on kova kysyntä. Kiinteistöt ovat mielestäni tärkeä osa hyvin hajautettua sijoitusportfoliota ja voi olla järkevää harkita juuri hoivatiloja asuntojen sijasta.
-Krenjuussa
