Asuntosijoittaminen uudiskohteeseen on hieman poikkeavaa vanhasta asunnosta.
Uudiskohteen yksi haittapuoli on, että et saa rahojasi tuottamaan heti vaan pitää odottaa kohteen valmistumista. Toisaalta rakennusliikkeet antavat yleensä ”maksuaikaa” eli myyntihinta maksetaan useassa erässä, joten menetetty korkotuotto ei ole euroissa merkittävä.
Toisaalta taas uudiskohteessa on lukuisia hyviä puolia, kuten huolettomuus, energiatehokkuus, edullinen vastiketaso ja houkuttelevuus vuokralaisen silmissä. Täältä löytyy lisätietoa kuinka uudiskohdetta kannattaa vuokrata.
Hoida nämä asiat ennen kuin uudiskohde valmistuu
1. Maksa viimeiset maksuerät
Rakennusliike luovuttaa asunnon avaimet vasta kun koko myyntihinta on maksettu. Avainten luovutus tapahtuu yleensä joko rakennusliikkeen tai isännöitsijän toimesta ja luovutuspaikka on joko talo, rakennusliikkeen tai isännöitsijän toimistolla.
Luovutuksen yhteydessä rakennusliikkeen myyntireskontra tarkistaa, että myyntihinta on maksettu. Tarkastus tehdään tyypillisesti luovutuspäivän aamuna, jolloin reskontrasta ladataan tuore maksutilanne.
Mikäli asunnon ostaja on asettanut maksun eräpäiväksi eli valmistumispäiväksi, lähtee se liikkeelle vasta samana aamuna eikä näin ollen aina näy rakennusliikkeen tilillä. Tällöin ostajan tulee esittää maksutapahtumasta kuitti avainten noudon yhteydessä. Helpommalla siis pääset kun asetat viimeisen maksuerän maksupäiväksi pari päivää valmistumista ennen.
On myös tärkeää huomata, että kaksi viimeistä erää maksetaan RS-kohteissa eri tileille. Toinen menee suoraan rakennusliikkeelle ja toinen maksu (yleensä noin 1,4 %) jää vakuudeksi vuosikorjausten tekemistä varten. Tarkoittaa käytännössä sitä, että jos rakennusliike ei hoitaisi vuosikorjauksia, menettäisi se tämän vakuuden.
Kun vuosikorjaukset on tehty, pyytää rakennusliike sinua allekirjoittamaan paperin, jossa hyväksyt tämän vakuuden vapauttamisen.
Valmistumisen yhteydessä tehtyjen korjausten jälkeen allekirjoitat paperin, jossa hyväksyt rakentamisen aikaisen vakuuden vapauttamisen. Tämän vakuuden tarkoitus on turvata ostajan asema mikäli rakennusliike jostain syystä jättäisi talon rakentamisen kesken. Kun ostaja on hyväksynyt asunnon, ei tämän vakuuden pidättämiselle enää ole perusteita.
2. Maksa varainsiirtovero
Varainsiirtovero pitää maksaa kahden kuukauden kuluessa asunnon omistusoikeuden siirtymisestä. Omistusoikeus taas siirtyy kun talo ja asunto valmistuvat.
Käytännössä siis sinun täytyy tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa vero viimeistään 2 kuukauden päästä asunnon valmistumisesta. Itse maksan nämä yleensä jo kaupanteon yhteydessä, jolloin teen kaikki muutkin hallinnolliset asiat asuntoon liittyen, kuten Excelin päivitykset. Toinen vaihtoehto on laittaa itselle muistutus asunon arvioidulle valmistuskuukaudelle ja vaikka linkki tähän blogiin, jotta kaikki tarvittavat asiat tulee hoidettua.
Muista maksaa varainsiirtovero myös autopaikasta, joka on ostettu erillisenä osakesarjana.
Vinkki: varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa mikäli sen määrä on alle 10 euroa. Toisin sanoen, mikäli ostettavan osakkeen velaton hinta on 499,99 euroa, olisi varainsiirtovero 9,99 euroa, jolloin varainsiirtoveroa tarvitse maksaa. Tämä voi joskus toteutua autopaikan kohdalla. Huomaa tehdä tästä oma varainsiirtoveroilmoitus, sillä jos lisäät 499 euroa maksaneen autopaikan varainsiirtoveroilmoituksen asunnon varainsiirtoveroilmoitukseen, laskee verottaja verot yhteen ja 9,99 euron säästö menee hukkaan.
Joku voi toki miettiä minkä verran jaksaa nähdä vaivaa tällaisen säästön vuoksi.
Varainsiirtoveroilmoituksen tekeminen on helppoa Omaverossa. Varaa lähelle kauppakirja, josta näet myyjän ja taloyhtiön tiedot kuten y-tunnukset, myyntihinnan, velkaosuuden ja arvioidun valmistumisajankohdan. Tässä onkin yksi syy miksi tykkään hoitaa varainsiirtoveron heti, kun kauppakirja on muutenkin käsien ulottuvilla.
Kun ilmoitus on tehty, kysyy Omavero haluatko maksaa varainsiirtoveron saman tien. Mikäli haluat, pääset Omaverosta suoraan omaan nettipankkiisi suorittamaan maksun.
Verottajalla kestää muutama päivä rekisteröidä maksettu vero. Tämän jälkeen verottaja lähettää sinulle todistuksen varainsiirtoveron maksamisesta. Laita tämä todistus talteen.
3. Toimita tarvittavat dokumentit isännöitsijälle
Isännöitsijän tehtävä on ylläpitää taloyhtiön osakasluetteloa. Osakasluetteloon kirjaus voidaan tehdä kun myyntihinta on maksettu ja varainsiirtovero maksettu. Myyntihinnan maksun tiedotuksen hoitaa rakennusliike, mutta varainsiirtoveron maksukuitin toimittaa ostaja.
Edellisessä kohdassa laitoit talteen kuitin varainsiirtoveron maksamisesta sen vuoksi, että maksuhetkellä isännöitsijää ei välttämättä ollut vielä valittu, eli et voinut toimittaa kuittia hänelle.
Kun isännöitsijä on saanut varmuuden myyntihinnan maksusta ja varainsiirtoveron maksusta, kirjaa hän sinut osakasluetteloon. Osakasluettelon perusteella taas osakkaille toimitetaan maksulaput hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen maksamista varten.
Ennen asunnon valmistumista isännöitsijä kysyy osakkaiden halukkuutta maksaa yhtiölaina kokonaan tai osittain pois. Tässä kohtaa lainan maksaminen tai lyhentäminen ei yleensä maksa mitään, mutta myöhemmin isännöitsijä saattaa periä siitä muutaman satasen maksun. Sijoittajan kannattaa varautua siihen, että nämä lyhennykset rahastoidaan.
4. Tarkasta asunnon kunto
Jokunen viikko ennen valmistumista voit käydä tarkastamassa asunnon kunnon. Tämä tilaisuus kannattaa hyödyntää, sillä nämä korjaukset menevät rakennusliikkeen piikkiin ja ne on muutenkin tehokasta hoitaa sillä heidän työmiehiä on työmaalla vielä.
Tarkastus kannattaa tehdä systemaattisesti. Itse tykkään käydä asunnon läpi loogisesti ylhäältä alas. Eli ensin kävelen koko asunnon läpi tarkastaen katon, sekä katon ja seinien saumat ja ilmanvaihtoaukot. Seuraavaksi silmien korkeudelta keittiön, kylppärin ja eteisen yläkaapit, välitilat, alakaapit, parvekelasit, kaihtimet ja seinät.
Lopuksi alhaalla olevat pinnat eli alakaapit, vessanpytty, lattia, kaivot, parvekkeen kaiteen ja maton.
Tarkastuksessa on yleensä mukana rakennusliikkeen edustaja, joka kirjaa havaitut epäkohdat muistiin ja lähettää tarkastuslistan sinulle jälkikäteen allekirjoitettavaksi.
Kun epäkohdat on korjattu ja olet todennut niiden olevan kunnossa, allekirjoitat dokumentin, jossa hyväksyt asunnon olevan kunnossa.
5. Muut sekalaiset asiat
Muista tehdä muuttoilmoitus tai mikäli vuokraat asunnon, muistuta vuokralaista tekemään se. Muuttoilmoitus tehdään yleensä huoltoliikkeelle ja/tai isännöitsijälle. Nykyään isännöitsijät ovat alkaneet pitämään kirjaa kuinka moni omistaja asuu asunnossaan ja kuinka moni ei, eli montako asuntoa on vuokralla. Tämä johtuu pankkien toiveesta hahmottaa taloyhtiön omistajarakennetta. Mikäli sijoittajia on paljon, voi yhtiölainan ehdot olla tiukemmat.
Huolehdi myös, että sähkösopimus, vakuutukset, netti- ja tv-liittymät tulee avattua ajoissa. Isännöitsijän lähettämässä muuttokirjeessä on hyvät ohjeet kuinka toimia.
Mikäli taloyhtiö on sen verran vanha, että sille on tilattu paperiset osakekirjat, toimittaa RS-pankki osakekirjan sinulle kirjattuna kirjeenä. Mikäli asunto on lainan vakuutena, toimittaa RS-pankki osakekirjan suoraan omaan pankkiisi pankkisi tekemän tilauksen perusteella. Tästä saattaa tulla noin 50 euron maksu sinulle.
Muuttoon kannattaa varata aikaa, sillä muuttopäivänä valmistuu luonnollisesti kaikki muutkin talon asunnot ja moni haluaa muuttaa uuteen kotiinsa heti ensimmäisenä päivänä. Käytännössä pihalla on ruuhkaa ja voit joutua kantamaan sohvaa hieman pidemmän matkaa. Samoin hissiä käyttää moni muukin. Vilskettä riittää.
Lopulta noin kolmen kuukauden kuluttua valmistumisesta pidetään ylimääräinen yhtiökokous, jossa taloyhtiön hallinto luovutetaan. Kokousta kutsutaan hallinnon luovutuskokoukseksi. Tässä kokouksessa taloyhtiölle valitaan uusi hallitus ja mahdollisesti uusi tilintarkastaja, sillä tähän asti hallituksessa on ollut rakennusliikkeen työntekijät ja rakennusliikkeen valitsema tilintarkastaja.
