Kiinteistösijoittaminen on jäänyt monelle taustapeiliin tekno-osakkeiden ja kryptojen vallatessa talousmedian otsikot. Tosiasia kuitenkin on, että kiinteistöt tuottavat tasaisesti vuodesta toiseen volatiliteetin ollessa vain murto-osa osakemarkkinoiden epävarmuuteen verrattuna. Viime kuukausien inflaatio on nostanut rumaa päätään keskuspankkien printattua rahaa pandemian aikana, mikä on saanut sijoittajat pohtimaan kuumeisesti salkkujensa hajautusta tuottojen ja arvonsäilyttäjien suhteen.
Huhtikuussa lanseerattavan kiinteistöihin sijoittavan erikoissijoitusrahasto HCP Bricksin tavoitteena on 8-10 prosentin vuosittainen tuotto osuudenomistajilleen. KTI-kiinteistöindeksiin verrattuna Bricks pyrkii tarjoamaan ylituottoa aktiivisen kiinteistökehityksen ansiosta. Kiinteistöjen kehitystyötä tehdään kokeneen Cobbleyard Real Estate-yhtiön toimesta, johon yhdistetään Helsinki Capital Partnersin salkunhoito-osaaminen uniikilla tavalla.
Bricks pähkinänkuoressa
HCP Bricks on kiinteistörahasto, joka sijoittaa eri käyttötarkoituksissa oleviin kiinteistöihin kasvukeskuksissa Suomessa ja Ruotsissa. Rahasto ei ole sidottu tiettyyn kiinteistösegmenttiin, vaan se valitsee sijoituskohteensa eri markkinoilta ja alueilta. Sekä asunnot, toimistot että tontit sopivat rahaston strategiaan. Bricksin kokonaistuottotavoite on 8-10 prosenttia vuodessa.
Cobbleyardin ja HCP:n muodostama kokonaisuus on uniikki, yhdistäen aktiivisen ja kokeneen kiinteistötyön strategiseen salkunhoitoon. Cobbleyard on kiinteistöhallinnointi, -kehitys ja -neuvonantoyritys. HCP puolestaan tarjoaa ensiluokkaista sijoitusosaamista.
Cobbleyard haluaa olla niin lähellä kiinteistöä kuin mahdollista, jotta kiinteistöpäälliköt tietävät täsmälleen mitä kiinteistössä tapahtuu. Kiinteistöosaaminen voidaan täten linkittää arvoketjussa aina salkunhoitoon asti, mikä puolestaan on HCP:n valtti.
Bricks on erikoissijoitusrahasto, mikä takaa myös piensijoittajille mahdollisuuden osallistua laaja-alaiseen kiinteistösijoittamiseen. Yksityinen kiinteistösijoittaja voi ostaa asuntoja, mutta suuremmat kiinteistöt ovat pääasiassa hänen ulottumattomissa. Bricksin kautta kaikki sijoittajat saavat mahdollisuuden ottaa näkemystä kiinteistöjen arvonkehitykseen ja kassavirtoihin laajemmalla skaalalla tiimien erikoisosaamisella höystettynä.
Erikoissijoitusrahastot on suunniteltu tuottamaan kassavirtaa sijoittajille, joten vähintään 75 prosenttia rahaston tuotoista jaetaan rahaston osuudenomistajille voitonjakona. Kausittaiset voitonjaot myös osaltaan vähentävät sijoittajan riskiä erikoissijoitusrahastossa.
Rahaston strategiasta
Yksi HCP Bricksin rahastonhoitajista on Mattias Lindfors, joka kiinteistöalaa opiskeltuaan päätyi hankekehitystöiden kautta Cobbleyardille rahastonhoitajaksi. Nyt hän edustaa kiinteistökehityksen osaamista HCP Bricks-rahastossa, joka on jo auki merkinnöille ensimmäiselle arvonlaskentapäivälle 29.4.2022.
Lindfors kertoo Bricksin perspektiivin olevan laaja kiinteistövalikoiman suhteen. Rahaston tavoitteena on sijoittaa laadukkaisiin kiinteistöihin, kiinteistön sijainnin ollessa äärimmäisen tärkeä kriteeri. Kiinnostuksen kohteena ovat kiinteistöt, joiden arvo ja haluttavuus säilyvät pitkällä aikavälillä. Näihin kuuluu kiinteistöjä, joita voidaan kehittää ja luoda niihin lisäarvoa aktiivisella kiinteistötyöllä esimerkiksi kuluja optimoimalla, energiatehokkuutta parantamalla ja vuokratuottoja nostamalla. Kiinteistön luonteella on merkitystä, mutta lopulta tuotto-odotukset lopulta ratkaisevat sijoituskohteen valinnan.
Alussa Bricks tulee keskittymään pienempiin kiinteistöihin, jotka ovat arvoltaan noin 5-15 miljoonaa euroa. Pienemmissä kiinteistöissä kiinnostusta löytyy lähinnä kotimaisilta sijoittajilta. Vaikka ulkomaiset sijoittajat vetäytyisivät Suomesta, ei se vaikuttaisi merkittävästi pienempien kiinteistöjen hintoihin.
Rahaston koon kasvaessa tavoitteena on sijoittaa myös suurempiin kiinteistöihin, mutta yhden kiinteistön arvo suhteessa salkun kokoon ei saa nousta liian suureksi. Optimitilanteessa yhden sijoituksen painotus salkussa olisi enimmillään 20-30%.
Arvokkaampia kiinteistöjä voi Bricks saada salkkuunsa myös arvonnousun kautta, mikä ei olisi poikkeuksellinen tapaus Cobbleyardin ansiokkaan kiinteistötyön historiassa.
Lindforsin mukaan rahaston kilpailuetu muodostuu nimenomaan aktiivisesta työstä kiinteistöjen parissa. Kiinteistön arvo ja kassavirta voivat nousta kahdella eri tapaa. Yksi tapa on nostaa arvoa aktiivisella kiinteistöjohtamisella, joka ei ole niin riippuvainen markkinoiden tilanteesta. Kiinteistöstä on löydettävä kehityskohteita, kuten esimerkiksi vuokrien nostaminen tai kustannussäästöt. Toinen tapa arvonnousulle on markkinahintojen yleinen nousu. Bricks keskittyy nimenomaan luomaan arvoa osuudenomistajilleen aktiivisella työllä kiinteistöjen parissa, jolloin rahaston ei tarvitse olla riippuvainen kiinteistömarkkinan yleisestä kehityksestä.
Bricks laittaa osaamisensa käyttöön ensisijaisesti value-add-kiinteistöissä, joissa se voi aktiivisella kiinteistötyöllä voi nostaa sen arvoa ja samalla ansaita toissijaisena tulonlähteenä kassavirtaa vuokramaksuista.
Cobbleyardin tiimi on historiallisesti onnistunut saavuttamaan 46 prosentin IRR-tuoton value-add-kohteissa. Value-add-kiinteistöt ovat sijoitettaessa kohtalaisessa kunnossa ja niitä lähdetään kehittämään aktiivisesti kiinteistön arvon nostamiseksi.
Value-add-kohteiden odotettu tuotto on keskimääräistä kiinteistötuottoa korkeampaa.
Aluksi rahastoon halutaan hakea kehityskohteita, jolloin rahaston alkutaipaleella tuotot tulevat tulemaan pääasiassa arvonnoususta. Pitkällä aikavälillä tuottojen odotetaan tulevan noin 60 prosenttisesti kassavirrasta ja 40 prosenttisesti arvonnoususta.
Kiinteistön noustessa kehitystyön ansiosta Core+ ja Core-luokitukseen tulevat niiden tuotot enenevissä määrin kassavirrasta arvonnousun sijaan. Tällöin ne ovat myös houkuttelevampia myyntikohteita suurille, ulkomaalaisille ostajille.
Yleensä kiinteistökehitystyössä menee noin 2-4 vuotta ennen kuin kiinteistö on saatu haluttuun kuntoon, Lindfors kertoo. Sen jälkeen edessä on pohdinta siitä, halutaanko kiinteistö pitää taseessa vai myydä.
Monet kiinteistörahastot Suomessa keskittyvät pitkälti tiettyyn kiinteistötyyppiin, Bricks voi sen sijaan joustavasti reagoida markkinatilanteeseen sijoittamalla eri tyyppisiin kiinteistöihin. Tämä tarjoaa sijoittajille myös riskin hajautusta. Tällä hetkellä esimerkiksi teollisuuskiinteistöt ovat kovassa huudossa. Liikekiinteistöt sen sijaan ovat olleet vastatuulessa.
Kiinteistömarkkinoiden tilanne ja näkymät
Kiinteistömarkkinat yleisesti ovat erittäin vahvat tällä hetkellä rahastonhoitaja Lindforsin mukaan. Viime syksystä alkaen markkinat ovat olleet erittäin likvidit, mikä luonnollisesti lisää myös kilpailua. Monet odottavat Venäjän hyökkäyksen vaikuttavan erityisesti ulkomaisten sijoittajien kiinnostukseen Suomen kiinteistömarkkinoilla, mutta ainakaan vielä toistaiseksi Lindforsin on ollut vaikea havaita merkittävää muutosta markkinoiden tilanteessa. Pienemmissä kiinteistössä markkina on enemmän kotimainen, jolloin likviditeetti myös säilyy paremmin.
Asuntomarkkina on tällä hetkellä erittäin kilpailtu ja sieltä on haastavaa löytää Bricksin vaatimia tuottoja. Positiivisena puolena asunnoissa on tasainen, verraten luotettava kassavirta ja kiinteistön arvon säilyminen. Bricks ei perusta sijoituksiaan asunnoissa niinkään arvonnousuun, vaan lähtee hakemaan niistä tasaista kassavirtaa. Lindfors uskoo asuntomarkkinan pysyvän jatkossa vahvana erityisesti Helsingissä ja muissa suurissa ja kasvavissa kaupungeissa. Asuntomarkkina tuskin tulee olemaan Bricksin suurin osa-alue painoarvoltaan, mutta likviditeetin takia myös asuntosijoituksia voidaan tehdä lähinnä oman kehitystyön kautta, jolloin pääsee samalla kiinni myös kiinteistön arvonnousuun.
Lindfors ei usko, että nousevilla koroilla olisi lähitulevaisuudessa merkittävää vaikutusta Suomen kiinteistömarkkinoihin. Inflaatio on kiinteistöille hyvä asia, sillä vuokrasopimukset ovat inflaatiosuojattuja. Tätä kautta rahasto saa myös lisää kassavirtaa.
Referenssit
Leipätehdas
Leipätehtaan tilat olivat heikossa kunnossa sijoituspäätöstä tehtäessä ja investointien kautta Cobbleyard onnistui nostamaan kiinteistön vuokrat korkeammiksi. Päätös investoinnista kunnostustöihin tehdään aina tapauskohtaisesti, mutta Leipätehtaassa Cobbleyard näki selvää potentiaalia tuottojen kohentamiseksi. Muita pieniä komponentteja, joilla kiinteistölle saadaan luotoa lisäarvoa, ovat esimerkiksi parkkipaikkojen ja neuvottelutilojen lisääminen ja parantaminen, co-working-tilan avaaminen ja vuokrattavan tilan lisääminen, esimerkiksi yleisiä ja parvitiloja vuokraamalla. Kaikki ansaitut lisätuotot perustuvat nimenomaan aktiiviseen kiinteistönhoitamiseen.
Leipätehdasta ostettaessa Sörnäisten alue oli jäänyt unohduksiin ja Cobbleyard näki tässä mahdollisuuden. Yhtiö osti kiinteistön 8 prosentin tuottovaatimuksella. Sekä alueen yleisen kehityksen, mutta erityisesti aktiivisen kiinteistökehitystyön ansiosta kiinteistön tuottovaatimus laski reilusti, minkä ansiosta kiinteistö myytiin alle viiden prosentin tuottovaatimuksella. Allaolevasta kuvaajasta näkee Leipätehtaan tuottovaatimuksia 2016 Q3 ja 2021 Q1 välillä verrattuna Helsingin keskustan prime-kiinteistöjen tuottovaatimuksiin.
Sörnäinen on parin kilometrin päässä keskustasta ja siihen verrattuna tuottovaatimusspreadi oli varsin suuri. Kiinteistö ostettiin noin 20 miljoonalla eurolla ja myytiin yli 50 miljoonalla eurolla. Kiinteistön arvon kasvaminen sai myös kansainväliset sijoittajat kiinnostumaan kohteesta ja tämä omalta osaltaan laskee tuottovaatimusta.
Kalevankatu 9
Kalevankatu 9:n tilat olivat sijoitushetkellä hyvässä kunnossa, mutta kiinteistön vuokrataso oli markkinahintoja alhaisempi. Tässä Cobbleyard pääsi loistamaan markkinatuntemuksellaan ja onnistui järjestelemään vuokratasot korkeammiksi. Kiinteistöä ostettaessa vuokra oli 3,3 euroa per neliö alle markkinavuokratason, mutta myytäessä erotustaa oli enää vain 1,1 euroa. Kuvaajasta voidaan havaita markkinavuokrien tasainen nousu, mutta Kalevankatu 9:n jyrkkä nousu aktiivisten toimenpiteiden seurauksena. Tästä käy helposti ilmi Cobbleyardin kokemuksen tuoma kilpailuetu markkinoilla. Tiloihin ei juurikaan investoitu, vaan arvo luotiin pääasiassa uudelleenneuvottemalla vuokrasopimukset.
Hermia
Hermia oli ostohetkellä alivuokrattu kohde hieman Tampereen keskustan ulkopuolella Hervannassa. Varaa kohteessa oli vuokrien nostamiselle, mutta suurinta potentiaalia sijoitus tarjosi kiinteistön ollessa vain 80 prosenttisesti täynnä. Hermia on Nokian entinen, moderni kiinteistö, jossa oli ennestään hyvät vuokralaiset. Cobbleyeard sai vuodessa vuokrattua kohteen täyteen ja samalla uudelleenneuvotteli kaikki olemassa olevat sopimukset kestoiltaan pidemmiksi, mikä myös nostaa kiinteistön arvoa kassavirtaolettamuksella. Tampereen ulkopuolisella kiinteistöllä ostohetken tuottovaatimus oli korkea 10 prosenttia, mutta se onnistuttiin myymään 7 prosentin tuottovaatimuksella. Tuotto oli kahdessa vuodessa mainio, sillä tyhjien tilojen vuokraamisesta tuli sijoitukselle lisätuottoa kassavirtojen muodossa.
Aleksanterinkatu 15
Cobbleyard toimii Blackrockin Suomen neuvonantajana Aleksanterinkatu 15 kiinteistössä ja auttoi Blackrockia löytämään hienon kiinteistön Helsingin ydinkeskustasta. Kiinteistö kuuluu sijaintinsa ansiosta Core-luokkaan, mutta siitä huolimatta Cobbleyard on onnistunut nostamaan vuokria kiinteistössä lähes kolmanneksella. Tiloja on merkittävien investointien kautta modernisoitu.
HCP järjestää HCP Bricks-tilaisuuden Helsingin leipätehtaalla 21.4. Klo 18-19 välisenä aikana. Voit ottaa osaa tilaisuuteen joko paikan päällä tai kotisohvalla webinaarin kautta. Ilmoittaudu tilaisuuteen tästä linkistä.
Merkitse HCP Bricks-rahastoa HCP:n kotisivulla.
