Tämä teksti on suunnattu isommille sijoittajille tai sellaisiksi aikoville ja tekstin aikajänne on vähintään kymmenen vuotta.
Olemme aiemmissa blogiteksteissä käsitelleet, miten aloittaa asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta ja listanneet osakeyhtiön kautta sijoittamisen plussia ja miinuksia, pohtineet miksi ei kannattaisi sijoittaa osakeyhtiön kautta. sekä avanneet asuntosijoitusyhtiön tasetta ja osingon maksuja.
Kun omistaa asunnot suoraan yksityishenkilönä, voi hyödyntää hankintameno-olettamaa, jota taas yrityksen kautta sijoitettaessa ei voi hyödyntää. Eli yritys ei voi myydä asuntoja käyttäen hankintameno-olettamaa.
Mutta koko yritys voidaan myydä käyttäen hankintameno-olettamaa.
Hankintameno-olettama tarkoittaa nimensä mukaisesti, että oletetaan hankintahinta. Mikäli yrityksen osakkeet on omistettu yli kymmenen vuotta, voidaan hankintahinnaksi olettaa 40 % myyntihinnasta. Eli jos myyt osakkeet miljoonalla, tulee HMO:n ansiosta hankintamenoksi 400 000 euroa. Mikäli todellinen hankintameno on ollut 100 000 euroa, säästät veroissa 300 000 € * veroprosenttisi.
Tehdään yksinkertaistettu laskuesimerkki:
- ostetaan uudiskohde 30 000 euron myyntihinnalla yrityksen taseeseen
- annetaan vuokralaisen maksaa 70 000 euron yhtiölaina pois kahdenkymmenen vuoden aikana
- asunnon (tontin) arvo on noussut keskimäärin 2,5 % vuodessa ja asunto myydään 30 vuoden päästä, jolloin velaton myyntihinta on 210 000 euroa
Jos asuntoja ostettiin ja myytiin yhteensä 20 kpl, olisi myyntivoitto 210 000 € - 30 000 € = 180 000 € per asunto ja 3,6 MEUR koko salkulle. Nykyverokannalla yhteisöveroa menisi noin 700 000 €.
Yrityksen tilille jää 2,9 MEUR ja koska tämä summa halutaan siirtää omaan käyttöön, menee siitä veroja siirtotavasta riippuen aika paljon. Jos tämä 2,9 MEUR saadaan nostettua yrityksestä omalle tilille edes jossain määrin fiksusti, voi kokonaisveroprosentti jäädä alle 40 % eli veroja maksetaan vielä noin 1,1 MEUR. Yhteensä veroja maksettiin siis noin 1,8 MEUR.
Hankintameno-olettama ison asuntosalkun apuna
Hankintameno-olettaman avulla saadaan hyödynnettyä ensin yrityksen matalampi veroaste asuntojen omistuksen aikana verrattuna suoraan henkilöomistukseen ja sitten myyntihetkellä saadaan kuitenkin myyntivoiton veroa alennettua.
Perustetaan siis ensin osakeyhtiö ja ostetaan/siirretään asunnot sen taseeseen (tässä kohtaa maksetaan luonnollisesti varainsiirtovero). Sitten 30 vuoden päästä kun asunnot halutaan myydä, ei myydäkään yksittäisiä asuntoja vaan myydään koko osakeyhtiö, jotta voidaan hyödyntää hankintameno-olettamaa.
Osakeyhtiön myyntihinta on yhteensä 210 000 € * 20 asuntoa = 4,2 MEUR. Tästä hankintahinnaksi oletetaan 40 % eli 1,68 MEUR. Nyt myyntivoitoksi jää "vain" 2,52 MEUR, josta veroja maksetaan yhteensä 855 000 €.
Henkilöasiakkaana säästit veroissa 1 800 000 € - 855 000 € = 955 000 €. Ihan ok summa. HMO:n hyöty kasvaa sitä suuremmaksi mitä suurempi myyntivoitto on.
Tässä mallissa on vielä pieni etu siinä, että ostaja maksaa varainsiirtoveroa osakeyhtiöstä 1,6 % toisin kuin asunnoista hän maksaisi 2 %. Näin ollen ostajan maksaessa yrityksestä 4,2 MEUR, säästää hän varainsiirtoverossa 0,4 % eli 16 800 €.
Hankintameno-olettama onkin ison asuntosijoittajan yksi parhaista veron optimointikeino. Piensijoittajalla vielä parempi työkalu on kahden vuoden asumisen tuoma verovapaus, mutta tätä ei tietenkään ole mahdollista käyttää vähänkään isommassa skaalassa.
Eri keskustelun aihe on sitten kannattaako asuntoja koskaan myydä, ja jos kannattaa, niin missä vaiheessa. Mutta mikäli haluaa ostaa sen helikopterin omiin nimiin, on tämä hyvä keino toteuttaa se.
Asuntojen siirto myytävään yhtiöön jakautumisella
Entä jos yhtiö on jo perustettu ja asunnot sen taseessa, mutta et halua myydä kaikkia asuntoja eli koko yhtiötä?
Uuden yhtiön perustaminen ja sille myytäväksi merkattujen asuntojen myynti ei ole järkevää, koska tässä laukeaa myyntivoittoverot maksettavaksi ja juuri tätä veroa halutaan minimoida. Lisäksi maksuun tulee varainsiirtovero.
Ratkaisu on jakautuminen eli diffuusio (sulautumisen eli fuusion vastakohta). Jakautumiselle on monta eri tapaa, mutta pääperiaate on, että osakeyhtiöstä A muodostuu kaksi uutta osakeyhtiötä B ja C. Tällöin vanhan A Oy:n y-tunnus häviää ja tulee kaksi uutta y-tunnusta. Tämä ongelma taas voidaan kiertää osittaisjakautumisella, joskin meidän tarkoituksessa siitä ei ole apua koska ei olla siirtämässä liiketoimintakokonaisuutta.
Jakautumisessa voitaisiin siis luoda kaksi osakeyhtiötä, joista toisen taseeseen tulee vain ne asunnot, jotka halutaan myydä. Tässä yhteydessä varainsiirtoveroa ei makseta eikä luovutusvoittoa synny. Osakkeiden hankinta-ajankohtakaan ei nollaannu, eli uuden yhtiön taseessa olevien asuntojen hankintahetki on se alkuperäinen "kauan sitten".
Nyt meillä on uusi yhtiö, jonka taseessa on asunnot, joiden arvot ovat eniten nousseet ja jotka halutaan myydä.
Jakautumisen ongelma on rahoittaja. Mikäli alkuperäisellä yhtiöllä on paljon velkaa, voi rahoittaja estää jakautumisen, mikäli uuteen yhtiöön siirrettäisiin liikaa velattomia asuntoja ja vanhan yhtiön taseen vakuusarvo ei enää riittäisi kattamaan velkojen vakuustarvetta.
Mikäli isomman asuntokokonaisuuden pitkän aikavälin optimointi on kiinnostava aihe, kannattaa olla allekirjoittaneeseen yhteydessä. Katsotaan osaammeko tuottaa lisäarvoa sinulle.
