Matias Savolainen on yrittäjä, sijoittaja ja Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla toimivan USA Asunnot hallituksen puheenjohtaja. Sijoitustieto kysyi Savolaiselta hänen sijoitusurastaan ja menestyksekkäästä murtautumisesta USA:n asuntosijoitusmarkkinoille. Haastattelun lopusta löydät Savolaisen kolme tärppiä myös Suomessa toimiville asuntosijoittajille. Sijoitustieto ilolla julkistaa, että Matias Savolaisesta tulee helmikuusta 2016 alkaen Sijoitustiedon vakituinen kolumnisti.
Kerro Matias lyhyesti urastasi ja siitä, miksi aikoinaan aloitit sijoittamisen?
Rahan dynamiikka, sijoittaminen ja bisnes ovat kiinnostaneet aina valtavasti. Sijoittaminen alkoi 90-luvun laman aikaan osakkeilla ja vuosituhannen vaihteessa löysin tieni asuntosijoitusten pariin. Vuosien varrella olen ollut treiderinä pankissa, perustamassa useita yrityksiä, asunto-, private equity- ja hedge rahastoja. Minulle luonteenomaista on etsiä assymmetrisen riskin tilanteita, jossa tuottomahdollisuus on suuri ja riskiä voidaan pitää matalahkona. Viimeiset puoli vuosikymmentä pääpaino on ollut USA:n asuntomarkkinoilla. Ostamme pakkohuutokauppataloja, kunnostamme ne ja vuokraamme. Yksinkertainen perusstrategia, joka tuottaa vahvaa kassavirtaa, sekä tilaa arvonnousulle. Lisäksi jonkin verran kunnostetaan ja myydään sekä rakennetaan taloja.
Mistä USA Asunnot on lähtenyt liikkeelle ja mikä on tilanne nyt?
USA:n asuntolaman pohjan aikaan päässä tykytti ajatus, että joko maailma loppuu tai sitten nämä talot ovat aivan holtittoman halpoja. Päätettiin laittaa omat pelimerkit sen puolesta, että huomista ei ole peruttu. Kysyttiin muutamaa kaveria mukaan ja siitä syntyi ensimmäinen USA:n markkinoille sijoittava rahasto. Nyt vuosia myöhemmin kolmessa erillisessä USA:n hankkeessa on useita satoja omakotitaloja, kymmenittäin paritaloja ja kourallinen pienkerrostaloja. Tarkoituksena on kasvaa tällä sektorilla merkittävällä tavalla.
Sijoitusstrategianne ja viisi tärkeintä kriteeriä?
Ostamme pääasiassa omakotitaloja pankeilta sekä pakkohuutokaupoista, remontoimme ja vuokraamme asunnot. Kaksinumeroinen vuokratuotto antaa aikaa odottaa asuntojen hintojen nousua.
-
Strategiaan sopiva sijainti (Osavaltio, kaupunki, postinumero, koulupiiri yms.) Pyrimme välttämään pahimpia hurrikaani, tornado sekä tulva-alueita.
-
Vähintään 3 makuuhuonetta ja mielellään 2-3 kylpyhuonetta
-
Mahdollisuus tuottaa aktiivista arvonnousua remontilla
-
Hyvä vuokrattavuus ja kaksinumeroinen vuokratuotto
-
Remontoituna talo jää markkinahintaa edullisemmaksi
Millä tasolla vuokratuotto ja arvonnousu on ollut? Entä mitä sijoittajalle on maksettu vuosittain?
Lähtevä vuokratuotto on vaihdellut ostoajankohdan ja talotyypin mukaan 11 – 23 prosentin välillä. Arvonnousun taso on aina jonkin sortin arvaus ennen kuin talo on oikeasti myyty. Osa taloista lienee kutakuinkin saman hintaisia kuin mitä niistä on maksettu ja toisten hinta on kaksinkertaistunut. Vaihtelu on suurta, mutta kokonaisuus lienee noussut noin 30 – 40 prosenttia.
Sijoittajalle on maksettu viimeisen vuoden aikana karvan alle 8 prosenttia osinkoa. Ykkösrahastoon taloja on ostettu vielä vuoden 2015 syksyllä ja osa on vielä remontista valmistumassa. 2016 on ensimmäinen vuosi kun USA Asunnot I on aivan täydessä tuottolaukassa ja kuljetaan kohti tavoiteltua kaksinumeroista osinkovirtaa.
Asuntojen arvot ovat nousseet USA:ssa, miltä näyttää tulevaisuus?
USA:n asuntomarkkinat ovat monimutkaisemmat ja kerrostuneemmat kuin mitä Suomessa on totuttu ajattelemaan. USA:sa on 50 osavaltiosta, jotka kehittyvät erisyklisesti ja lisäksi vielä kaupungit, kaupunginosat ja talotyypit poikkeavat hintakehitykseltään vahvasti toisistaan.
Kalifornian, Floridan ja New Yorkin asuntojen hinnat vaikuttavat erittäin korkeilta ja en yllättyisi, mikäli hinnat näissä kääntyisi laskuun. Uudistuotannossa on nähtävissä samoja piirteitä kuin vuosien 2005-2007 välillä. Öljyvetoiset alueet ovat suuri kysymysmerkki.
Samaan aikaan kun jotkin alueet ovat hintakuplan kaltaisessa tilassa, on toisilta alueilta mahdollista hankkia erittäin kohtuullisen hintaisia asuntoja, joiden vuokratuotto on edelleen moninkertainen Suomen asuntoihin nähden.
Oma veikkaukseni on, että suuret hintaindeksien nousu taittuu hetkellisesti ja voidaan nähdä jopa hintojen alueellista laskua.
Vieläkö toimintaanne pääsee mukaan ja mitä se vaatii?
Mukaan on edelleen mahdollista päästä pienin rajauksin. USA Asunnot 2 on starttannut siitä mihin jo kiinni mennyt USA Asunnot I on tietä viitoittanut. Tämän hankkeen pienimmät sijoitukset ovat suomalaisen yksiön tai kaksion luokkaa. Epälikvideissä sijoituksissa on yhtä tärkää, että sijoitus on sijoittajalle sopiva kuin, että sijoittaja on hankkeeseen sopiva. Aika näyttää tulisiko meiltä laajemmalle yleisölle suunnattu tuote jossain vaiheessa.
Mikä on ollut mieleenpainuvinta USAn asuntomarkkinoilla toimiessa?
USA:n asuntosijoitusten myötä maailma on näyttäytynyt uudessa valossa. Jokainen pakkohuutokauppatalo on jonkin perheen tragedia, taloudellinen ahdinko ja kärsimys. Taloihin on usein jäänyt valokuvia, eletyn elämän muistoja. Toisinaan nämä ovat aika raskaita kokea. Yli 2000 pakkohuutokauppatalossa käyneenä on nähnyt aika paljon. Hymy nousee kuitenkin huulille kun näkee talot korjattuina ja uudelleen asutettuina. On mahtavaa nähdä naapurustoja, jotka ovat merkittävällä tavalla siistiytyneet meidän toiminnan myötä ja puhjenneet jälleen kukoistukseen.
Sinulla on mittava sijoitusura takana, mitä on jäänyt käteen?
Yksi oivallus on ollut, että tärkeämpää kuin se mihin sijoittaa (osakkeet, asunnot yms.) on se, mitä juuri siitä sijoituksesta ymmärtää. Etenkin asunnoissa osaaminen ja kova työ vaikuttavat suuresti saatavaan tuottoon.
Kun sattuu suuren mahdollisuuden äärelle, ei kannata jäädä odottelemaan vaan pitää painaa päälle kovaa ja korjata sitten matkalla suuntaa. Sijoittaminen on ollut minulle tapa tutustua maailmaan ja samalla myös henkinen matka sisäänpäin. Vaikka sijoittamista tehdään tuoton takia, kyse tuntuu olevan myös siitä, millainen sijoittaja itsestä tulee erilaisten sijoituskokemusten ja kertomusten kautta.
Kolme tärkeintä asuntosijoitusvinkkiä Suomen markkinoille vuodelle 2016?
Pidä huolta, että pysyt mukana pelissä vaikka välillä tulisi kuoppaista kyytiä.
Etsi itselle sopiva asuntosijoittamisen kapea sektori ja tule hyväksi siinä.
Tärkeintä ei ole se paljonko voittaa kun on oikeassa vaan se paljonko pystyy pitämään rahoista silloin kun sattuu olemaan huono tuuri.
