Omistusasuminen on yliarvostettu tapa vaurastua – emme elä enää 1900-luvulla
Suomessa asui vuonna 2024 noin miljoona kotitaloutta vuokralla, mikä tekee noin 35 % kotitalouksista. Osuus on kasvanut läpi vuosien hitaasti, mutta varmasti ja trendi vaikuttaa olevan myös tulevaisuudessa samansuuntainen.
Ylen tekemän kyselyyn mukaan vaikka noin 65 % suomalaisista kotitalouksista asuu omistusasunnossa, jopa 77 % suomalaisista haluaisi asua omistusasunnossa.Omistusasuminen onkin edelleen se, mihin suurin osa meistä pyrkivät ja oman kodin omistamisen hegemonia elää erittäin vahvana suomalaisessa kulttuurissa. Ero meitä huomattavasti vauraampaan naapuriin Ruotsiin, on selkeä. Ruotsissa vain 40 % ihmisistä asuu omistusasunnoissa.
Sanotaan se kuitenkin aivan alkuun. Omistusasuminen on äärettömän yliarvostettua Suomessa ja sen ympärillä liikkuu mystinen aura, koska toisen maailmansodan jälkeiset sukupolvet ovat pystyneet asunnon etenkin kasvukeskuksista ostamalla ja talouskasvun nojalla nostamaan varallisuuttaan vain maksamalla asuntolainansa pois asuntojen hintojen noustessa vuodesta toiseen. Niin taloudelliset realiteetit kuin lainsäädäntö on muuttunut merkittävästi Suomen talouskasvun kulta-ajoista ja samalla on muuttunut omistusasunnon järkevyys taloudellisesta näkökulmasta etenkin viimeisen viiden vuoden aikana.
Kuinka paljon asiat ovat muuttuneet? Katsotaan hieman ajassa taaksepäin. Kiinnostuin taloudesta ensimmäisen kerran 17-vuotiaana. Tällöin oli vuosi 2008 ja finanssikriisi oli juuri iskenyt monien hyvien vuosien jälkeen niin Suomen kuin koko maailman talouteen. Tästä on seurannut aika, jollaista ei ole käytännössä nähty sitten toisen maailmansodan – suomalaisten ostovoima ei ole noussut laisinkaan vuosien 2008 ja 2024 välissä. Tilastojen valossa negatiivisimmin tämä on vaikuttanut eniten etenkin kaikkiin vuoden 1990-jälkeen syntyneisiin ja vähiten isoihin sodan jälkeisiin ikäluokkiin.
Mikäli aihepiiri kiinnostaa, kannattaa tutustua Esan uusimpaan henkilökohtaista taloutta käsittelevään kirjaan. Vielä tämän viikon ajan voit hyödyntää alekoodin VAURASTUVIISAASTI20.
Talouden nallekarkit eivät siis mene sukupolveltakaan toiselle tasan, ja tämän takia henkilökohtaisen talouden haltuunotto on juuri tänään tärkeämpää kuin oikeastaan koskaan Suomen itsenäisyyden aikana – ja muuttuu sitä tärkeämmäksi, mitä nuorempi on. Talouskasvun jäähtyessä ja ikäpyramidin kääntyessä väärinpäin ei ole enää mitään automaatiota siitä, että oman ostovoiman tai asuntojen hinnat jatkaisivat nousuaan, kuten ne tekivät muutamaa kuoppaa lukuun ottamatta jatkuvasti viimeiset seitsemän vuosikymmentä.
Tämä on tärkeää ymmärtää, kun puhutaan siitä, miksi henkilökohtaisen talouden haltuunotto on niin tärkeää etenkin nykyään, mutta erityisen tärkeää ymmärtää asunnoista puhuttaessa. Historiaa katsoen käy järkeen, että moni antaa neuvoja vain hankkia ensiasunto nopeasti ja pitää asuntoja edelleen automaattisena vaurastumisen välineenä ja turvallisena paikkana laittaa rahat, koska tämä oli totta niin monelle sukupolvelle Suomessa. Viime vuosikymmeninä tässä on kuitenkin korostunut ennen kaikkea asuntojen osalta sijainti, joka on määrittänyt häviäjät ja voittajat asunto-omistajien varallisuuden kasvussa. Ja suurin osa suomalaisista on ollut häviäjiä tässä seinien hintojen välisessä kamppailussa, asuntojen hinnannousun keskittyessä koko ajan pienemmälle ja pienemmälle maantieteelliselle alueelle.
Asuntohissi – etuoikeus, joka ei ole kaikkien sukupolvien oikeus
Tässä tavallinen tarina 1990-luvun lopusta ja 2000-luvun alkupuolelta. Nuoripari ostaa kaksion Helsingistä vuonna 1998. Asunnon hinta nousee viidessä vuodessa yli 50 %. Asunto myydään ja ostetaan isompi kolmio, hieman kauempaa Helsingistä. Viidessä vuodessa tämänkin asunnon hinta nousi 25 %, jonka jälkeen pariskunta pystyi muuttamaan 115 neliöiseen viisiöön samaisella Helsingin alueella. Jos kysyt keneltä tahansa, joka asui Helsingissä vuosien 1995–2019 välissä, he tunnistavat ilmiön.
Samaiseen suitsutukseen törmää erittäin usein myös vanhoissa suomalaisissa henkilökohtaisen talouden kirjoissa, joista luin valehtelematta jokaisen Suomessa sellaisen kirjoitetun viimeisen 40 vuoden ajalta uuden kirjani valmistelua varten. Samainen ilmiö ei kuitenkaan ollut pelkästään pääkaupunkiseutulaisten etuoikeus, vaikka siellä kehitys olikin suurinta. Samasta varallisuuden kasvusta nauttivat kaikki, jotka omistivat asuntonsa kasvavilta asuinalueilta ja jopa monet, jotka asuvat nykyään muuttotappiokunnissa.
Mikä onkaan parempaa kuin automaattinen vaurastuminen pelkästään oman kodin ostamalla? Omistusasuminen olikin paras automaatti siihen menneisyydessä.
Tätä ilmiötä kutsutaan termillä asuntohissi. Termillä tarkoitetaan sitä, että ostetaan asunto asuntolainalla, josta maksetaan lainaa pois samalla, kun asunnon arvo jatkaa nousuaan, jonka jälkeen asunto myydään pois voitolla ja koska Suomessa asunnon voitosta ei tarvitse maksaa veroja, jos siinä on asunut yli kaksi vuotta, kaikki tämä voitto jää sinulle käteen. Tämä voitto, mitä saat asunnon myynnistä sen hinnan noustua, käytät ostamaan kalliimman asunnon, koska sinulla on enemmän rahaa ja asuntojen neliöhinnat laskevat usein suhteessa, mitä isompaan asuntoon muuttaa samalla kun oma tulotaso on todennäköisesti hieman noussut.
Asuntohissi on myös se syy, miksi niin moni kokee edelleen asunnon olevan elämän paras sijoitus. Monelle sukupolvelle asuntohissi on tarjonnut erinomaisen tavan muuttaa elämän tilanteen mukaan pienemmästä isompaan asuntoon ja koti on kuin ollutkin hyvä sijoitus.
2020-luvulla moni asia on kuitenkin eri tavalla. Usein saatetaan virheellisesti muistella, että esimerkiksi 1990-luvulla asuntolainoista maksettiin 15 % tai 20 % korkoja. Tämä oli totta. Mutta samanaikaisesti inflaatio oli jopa 6–10 %:n välillä. Todellisuudessa reaalikorko eli korkojen ja inflaation erotus liikkui 5–10 %:n välillä. [1] Tämä kuulostaa edelleen korkealta, mutta pitää muistaa vielä toinen erittäin merkittävä asia. Jopa vuoteen 2011 asti sait täydet verovähennykset oman asuntolainan koroista eli jos asuntolainaasi korkoja tuli 5 000 euroa vuodessa, sait siitä 1 400 euron hyvityksen verotuksessa.
Vuonna 2011 korot liikkuivat noin 2,2 %:n kohdalla ja inflaatio 3–4 %:n paikkeilla eli tämän verovähennyksen lisäksi reaalikorko itse asiassa oli negatiivinen. Asuntolaina todellakin kannatti nostaa. Asuntolainan korkovähennyksestä luovuttiin asteittain 2010-luvun aikana ja lopulta vuodesta 2023 eteenpäin asuntolainallinen ei saa enää euroakaan. Jos katsotaankin vuoden 2023 lopussa asuntolainallisen tilannetta. Korot noin 3,8 %, inflaatio 3 % ja asuntojen hintakehitys miinus 6–10 % ja ei euroakaan verovähennyksiä. Nämä pienet faktat tapaavat aina unohtua, kun keskustelua nykyisisistä asuntojen hinnoista ja asuntolainojen koosta käydään niin arkikeskusteluissa kuin julkisessa keskustelussa.
Asuntohissi on yksi suurimmista syistä siihen, jonka takia omistusasuminen on ollut niin suosittua ja miksi sitä edelleen pidetään virheellisesti pomminvarmana tapana vaurastua. Asuntohissi ei kuitenkaan ole enää mikään automaatio, eikä omaa taloutta voi rakentaa sen ympärille. Hissi on ollut rikki koko 2020-luvun ja mitään takuita ei ole, että hissi palaisi koskaan takaisin toimintaan, saati yhtä kovaan vauhtiin kuin, mihin se aikaisemmin pystyi Suomen talouden kasvun peruskivien ollessa huomattavasti heikommalla pohjalla 2020-luvulla kuin koskaan sitten toisen maailmansodan. Tämä siitä huolimatta vaikka korot ovat laskussa ja kiinteistövälittäjät sekä rakennusala vuorotellen ovat kohta jo pari vuotta ilmoittaneet asuntomarkkinan lämpenemisestä ja potentiaalisesta asuntopulasta.
Jos omistusasuminen ei ole pomminvarma tapa vaurastua, tiedämme kuitenkin mikä on - pitkäjänteinen sijoittaminen. Mielenkiintoisinta onkin kuitenkin pohtia vielä pidemmälle - kumpi onkaan parempi vaihtoehto oikeasti taloudellisesti – omistus vai vuokra-asuminen nyky-Suomessa, jos pyrkii varallisuutensa kasvattamiseen?
Jos vastaus kiinnostaa, tutkin asiaa tarkemmin huomenna tiistaina julkaistavassa kirjassani Vaurastu viisaasti – rahataidot haltuun, jonka pystyt saamaan vielä tämän viikon alekoodilla VAURASTUVIISAASTI20 tilaamalla sen kustantajani Tammen sivuilta itsellesi talvi-iltoihin tai vaikka lähipiirille joulupukinkonttiin.
Ja toki, jos et ole vielä lukenut kirjoittamaani Suomen Ekonomien parhaaksi bisneskirjaksi ehdolla olevaa ja jo yli 12 000 kappaletta myynyttä sijoituskirjaa Viisas Sijoittaja – tunne itsesi ja osakemarkkinat, voit laittaa sen samalla ostoskoriin!
Jos taas tykkäät kuunnella kirjoja, löydät molemmat kirjani äänikirjapalveluista täältä:
BookbeatStorytelNextory
