Ensiasunnon ostajalla saa tiettyjä etuja muihin asunnon ostajiin nähden. Näillä etuuksilla valtio kannustaa ihmisiä omistusasumisen polulle.
Ensiasunnon ostaja on 18-39-vuotias henkilö, joka:
- Ei ole omistanut asunnosta tai asuinrakennuksesta 50 % tai enempää
- Ostaa asunnon vakituiseksi asunnokseen ja muuttaa siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta
- Omistaa ostetusta asunnosta 50 % tai enemmän.
Ensiasunnon ostaminen ilmoitetaan verottajalle varainsiirtoveroilmoituksessa.
Ensiasunnon ostajan edut
Ensiasunnon ostajan edut ovat:
- Vapautus varainsiirtoverosta (vuoden 2023 loppuun saakka)
- Valtion takaama ASP-laina
- Vaadittava käsiraha on pienempi
Valtio tukee ensiasunnon ostajaa vapauttamalla hänet varainsiirtoverosta. Tällä hetkellä varainsiirtovero asunto-osakkeesta on 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Eli jos nuori ostaa itselleen 150 000 euron arvoisen yksiön ensiasunnokseen, säästää hän varainsiirtoverossa 2250 €. 300 000 euron arvoisessa omakotitalossa säästöä tulee jo 9000 €. Usein nuoripari ostaa oman kodin yhteiseksi ja luontevaa on ostaa se puoliksi molempien omistukseen. Jos molemmat ovat ensiasunnon ostajia, ei varainsiirtoveroa makseta lainkaan. Mikäli toinen on jo käyttänyt ensiasunnon ostajan etunsa, maksaa hän puolikkaastaan varainsiirtoveron, em. esimerkeissä 1125 € tai 4500 €.
Tästä seuraa se, että pariskunnalla on intressi käyttää ensiasunnon ostajan etu ”kahteen kertaan”. Tämä tapahtuu siten, että ensin ostetaan kaksio puolison nimiin kokonaan. Näin hän käyttää ensiasunnon ostajan etunsa eikä maksa varainsiirtoveroa. Siinä asutaan niin pitkään kunnes on mahdollista ostaa omakotitalo, joka vuorostaan ostetaan toisen puolison nimiin kokonaan. Näin on saatu ostettua kaksi asuntoa ilman varainsiirtoveroja.
Tämän yksi huono puoli on rahoitus. Pankki ei välttämättä rahoita kallista omakotitaloa yhdelle ostajalle. Kannattaa neuvotella pankin kanssa ja ymmärtää mistä kenkä puristaa. Jos tulot riittää, onko ongelmana vakuudet. Tällöin toinen osapuoli (tai jommankumman sukulaiset) voivat tulla takamaan laina.
Toinen huono puoli on ehkä enemmän parisuhteen henkisellä puolella: omaisuudesta valtaosa on toisen nimissä. Jos rahat ovat yhteiset eikä avioehtoa ole, tätä ongelmaa ei kenties ole. Mutta asia kannattaa puhua halki ennen kuin kohde ostetaan.
Toinen ensiasunnon ostajan etu on valtion takaama ASP-laina. Pankille ASP-ostaja on vähäriskinen koska lainan takaajana on valtio. Tämän vuoksi lainalle on mahdollista saada todella hyvät ehdot. Kannattaa siis pitää huoli, että marginaali ja järjestelypalkkio ovat matalia koska pankin riskin on minimaalinen.
ASP-tilin voi avata 15-44-vuotias henkilö (huomaa, että yli 39-vuotias ei enää hyödy ensiasunnon ostajan eduista), joka ei ole aiemmin omistanut asuntoa.
ASP-säästöille saa 1 % koron sekä 4 % lisäkoron. Tämä korkotuotto on verovapaata. Kun ASP-tilille on säästetty 10 % asunnon hankintahinnasta, myöntää valtio ASP-lainan.
Lisäksi ASP-lainaan sisältyy valtion korkotuki. Jos korko nousee yli 3,8 prosentin, maksaa valtio ylimenevältä osalta 70 % koroista.
ASP-laina onkin ihan hyvä polku nuorille päästä omistusasumisen piiriin.
Kolmas ensiasunnon ostajan etu on pienempi käsirahan tarve. Tämä ei lue missään verottajan säännöissä, mutta pankit ovat todenneet ensiasunnon ostajien olevan vähäriskisempiä (koska valtio takaa), joten heidän kohdalla voidaan ottaa enemmän riskiä eli myöntää suurempi laina-aste. Ensiasunnon ostajien lainakatto on 95 % ja omarahoitusosuus siis 5 % (ASP-lainan yhteydessä 10 %). Tämä omarahoitusosuus on katettava säästöillä tai muilla reaalivakuuksilla, kuten vanhempien asunnolla. Ostettavan asunnon arvosta noin 70-75 % kelpaa vakuudeksi asuntolainaa vastaan, joka tarkoittaa, että omarahoitusosuuden ja ostettavan asunnon vakuuden välisen erotuksen kattamiseksi tarvitaan vielä lisävakuus. Usein ensiasunnon ostaja on nuori, jonka vanhemmat voivat tulla myös takaamaan lainaa.
Kannattaako nyt ostaa ensiasunto?
Nyt pelisäännöt ovat muuttumassa. Hallitus päätti alentaa varainsiirtoveroa asunto-osakkeissa 2 % -> 1,5 % ja kiinteistöissä 4 % -> 3 % sekä poistaa ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus.
Varainsiirtoveron alennukset tulivat voimaan heti ja varainsiirtoverovapaus poistuu 1.1.2024. Käytännössä siis mikäli ensiasunnon ostaja haluaa hyötyä varainsiirtoveron vapaudesta, pitää hänen ostaa ensiasuntonsa tämän vuoden puolella.
Kiinteistönvälittäjät ovat ottaneet kaiken ilon irti tästä ja kannustavat nuoria nyt ostamaan asuntoja koska sillä säästää rahaa. En kuitenkaan suosittele ketään hätiköimään. 150 000 euron yksiössä varainsiirtovero on kuitenkin vain 2250 euroa. Saman verran saa helposti säästettyä asunnon hankintahinnassa. Ei ole temppu eikä mikään tingata paria tonnia hinnasta pois.
Eli älä missään nimessä verosäästön vuoksi tee hätiköityä päätöstä. Tämä on vähän sama kuin maksaisi satasen siitä, että säästää 30 euroa veroissa.
Sinällään ensiasunnon ostaja on parhaassa asemassa asuntomarkkinoilla edellä mainittujen etujen lisäksi myös siksi, että hän voi ostaa yksiön.
Uusia yksiöitä on nyt varsinkin pääkaupunkiseudun markkinoilla runsaasti tarjolla ja niistä saa helposti tingattua kymppitonnin jos toisenkin pois. Kannattaa olla Asuntopehtoorin välittäjiin yhteydessä ja kysyä mitä tarjouksia meillä on. Voin luvata, että ne ovat moninkertaisesti varainsiirtoveron verran.
Kun nuori ostaa ensiasunnon edullisella hinnalla ja hyvillä lainaehdoilla ja asuu siinä vähintään kaksi vuotta, on pullat todella hyvin uunissa. Tämän jälkeen hän voi jättää asunnon vuokralle ja kun hän aikanaan myy sen, ovat kaikki asunnon tuottamat eurot olleet verovapaita. Tästä on hyvä siirtyä isompaan asuntoon.
Mutta mikäli sopiva ostokohde on kiikarissa, ei ostoa nyt kannata myöskään lykätä. Ajalla on arvoa ja jokainen kuukausi vuokralla on rahaa, jolla olisi voinut lyhentää omaa asuntolainaa.
