Cityconin ilmoitti torstaina myyneensä Vuosaaren Columbuksen 106 miljoonalla eurolla (10M€ yli vuodenvaihteen kirjanpitoarvon) ja käyttävänsä rahoja mm. omien osakkeiden ostamiseen. Lisäksi osavuosikatsauksen yhteydessä julkaistiin joitain lukuja, mutta ne kiinteistösijoitusyhtiöiden tapauksessa harvoin ovat kovin relevantteja oikeisiin uutisiin verrattuna.
Citycon aikoo siis alkaa printata rahaa. Hyvä, hyvä, huusivat lapset ja taputtivat suuria karvaisia käsiään.
Miksi Akin pitäisi vähentää viinanjuontia?
Jos olisi joku ammattisijoittajalisenssi olemassa, sitä ei ainakaan miulle pitäisi myöntää. Olin luullut, että Citycon ei osta omia osakkeitaan, koska pääomistaja Gazit-Globen 49,2% omistusosuus nousisi yli 50 prosentin ja se joutuisi tekemään pakollisen ostotarjouksen. Luettuani omien osto-ohjelmasta tutkin arvopaperimarkkinalakia, joka kertoi:
”Jos tarjousvelvollisuusrajan ylittyminen johtuu yksinomaan kohdeyhtiön tai toisen osakkeenomistajan toimenpiteestä, ei velvollisuutta tehdä pakollista ostotarjousta synny ennen kuin tarjousvelvollisuusrajan ylittänyt osakkeenomistaja hankkii tai merkitsee lisää kohdeyhtiön osakkeita tai muutoin kasvattaa ääniosuuttaan kohdeyhtiössä.”
En päässyt kahden viikon ilta- ja viikonloppulukemisilla oikikseen 1988. Tässä on kuitenkin pelkän laskentaekonomin silmin selkeästi sanottu, että Citycon voi ostaa omiaan sen verran kuin lystää, ja Chaim ”Kissamies” Katzmanin ei tarvitse tehdä ostotarjousta, ellei halua. Tosin ei voi 50% omistuksen ylityttyä enää ostaa itselleen lisää, mutta tuleehan niitä aina puolikas osake jokaista Cityconin itse ostamaa osaketta kohti.
Sijoitustiedon Lyyrikko löysi Arvopaperimarkkinalain 11 luvun 21§:n jo reilu vuosi sitten. Ja mie olin kommentoinut postausta ”Seison korjattuna” kaksi minuuttia myöhemmin. Ja olin näköjään unohtanut salkkuni raskainta osaketta koskevan hyvin tärkeän juridisen tiedon. Tekisi mieli sanoa jollekin kuin Hietanen Koskelalle, kun Hietasen silmät olivat menneet: ”Anna mul pistooli!”.
Ehkä pitäisi tosiaan vaihtaa Alahovin Rutikuiva Noccoon tai johonkin muuhun ylihintaiseen hipsterien suosimaan kofeiinipommiin. Luopuisinkin muuten kyllä painonhallintasyistä alkoholin käytöstä, mutta kun en ole luovuttaja.
Miksi omien ostaminen ”alihintaan” printtaa rahaa omistajille?
Olen mitä ilmeisimmin jumittunut kirjoittamaan omien ostoista aivan kuten Kim Lindström osingoista. Jotenkin on vähän sellainen kutitustuntuma, että en ole koskaan onnistunut vakuuttamaan ketään, joka ei ole asiaa itse etukäteen tajunnut. Onnekseni en valinnut uraa pedagogiikan parissa. Mutta kerta vielä, pojaat.
Jos yhtiö ostaa omia osakkeitaan alle osakekohtaisen varallisuuden, jokaisella ostolla osakekohtainen varallisuus nousee. Cityconin EPRA NRV on 11,58 euroa. Osakkeen kurssi jäi perjantaina 7,10 euroon.
Yritän havainnollistaa asiaa havainnollistavilla vähän liian pienillä luvuilla ja ääriesimerkillä:
Oletetaan kiinteistösijoitusyhtiön kiinteistöjen arvoksi miinus velat 1,158 miljardia euroa ja markkina-arvoksi 710 miljoonaa euroa (Citycon 1,3 Mrd€). Yhtiö myy kaikki kiinteistönsä ”arvoonsa”, maksaa velkansa ja ostaa kaikki muut osakkeensa itselleen paitsi yhden. Yhtiön voisi purkaa ja jakaa heimon viimeiselle citykanille 448 miljoonaa euroa per se yksi osake. Aikamoinen kurssinousu 7,10 eurosta.
Käytännössä toki saattaa toiseksi ja ehkä kolmanneksi viimeinenkin osakas jättää myymättä ja pyrkiä yhtiön lahtaamisessa paremmille osille.
Mikä voi mennä pieleen?
Ainoa varsinainen murhe Cityconin rahan printtaamisessa omia osakkeita ostamalla on, saako yhtiö varallisuudestaan sen tasearvon? Tuntuisi onneksi saavan. Alkuvuodesta Citycon myi Ruotsista kolme kiinteistöä ja nyt siis Vuosaaresta(!) yli tasearvon. Miut nimittäin harhautettiin vuonna 2002 muuttamaan vähäksi aikaa Vuosaareen. Olen hyvin tyytyväinen, että omistukselliset siteeni toiseen metron itäiseen päätepysäkkiin katkesivat.
Lisäksi toimitusjohtaja F. Scott Pallin mukaan odotettavissa voi hyvinkin olla lisää yli tasearvon realisointeja. Ja lisäksi Cityconin osarin mukaan sen nykyiset asuinrakennusoikeudet ovat nykyarvotustaan merkittävästi arvokkaampia.
Huomattavaa on myös, että Columbus meni kaupaksi 4,95% tuottovaateella. Cityconin kiinteistöjen keskimääräinen tuottovaade taas on 5,4%. Kiinteistöjen arvot lasketaan pyöreästi nettovuokrat per tuottovaade. Mitä pienempi vaade, sen suurempi arvo.
Rahan printtaamisen pitäisi siis onnistua näppärästi. Tosin keväällä 2022 valmistuvan Lippulaivan rakentaminen on tullut budjetoitua kalliimmaksi. Rakennuskustannukset ovatkin viime aikoina tunnetusti olleet nousussa. Mutta toisaalta pytinki alkaa olemaan lähes valmis ja 400 miljoonaa Espoonlahteen on kuitenkin vain alle kymmenen prosenttia Cityconin 4,5 miljardin kiinteistövarallisuudesta.
Ilahduttavaa webcastissa oli, että F. Scott sanoi Länsimetron jatkon olevan aikataulussa. Hän on seurannut hanketta varmasti tarkemmalla silmällä kuin useimmat espoolaiset virkamiehet.
Cityconin P/E 2021 on noin 12
Tulostarkastelua ei ole ehkä syytä kokonaan jättää väliin, koska ehkä käy kuitenkin niin, että Citycon ei myykään kaikkia kiinteistöjään ja jaa varoja jäljellä oleville osakkeenomistajille.
Valitettavasti yhtiö tarkensi tämän vuoden omaa tulosennustettaan karvan verran alaspäin laskemalla ylälaitaa ja pitämällä alalaidan paikallaan. Olen käyttänyt omassa excelissäni Cityconin tulosennusteen keskiarvoa, josta tulee osakekohtaiseksi tulokseksi 0,583. Tästä saamme P/E:ksi 7,10 / 0,583 = 12,2. Yleensä Citycon on osunut CFO Eero Sihvosen 16 vuotta kestäneellä kaudella ennusteessaan vähän keskiarvon yli.
Kiekko on siis täällä, mutta mihin se menee? Yhtiön merkittävin kehityskohde on tosiaan Lippulaiva, joka valmistuu 2022 keväällä, jolloin alkaa tulemaan tuottoja, eikä enää pelkästään kuluja. Metro auennee 2023, jolloin luulisi Lippulaivan olevan jo voimakkaasti positiivisella kassavirralla.
Lisäksi Citykani teurastanee lähiaikoina joitain kauppakeskuksia lisää yli tasearvojen. Ainakin näin webcastissa sanottiin. Tämä tarkoittaa osakekohtaisen oman pääoman nousua, joskin myös tuottojen pienenemistä. Q1 2022 lieneekin tulossa heikohko operatiivinen tulos, koska Lippulaiva ei ole vielä auki, mutta Vuosaaren lisäksi muitakin vuonokeskuksia lienee myyty.
Asuntojen gryndaaminen (tai jopa pitäminen salkussa) kauppakeskusten ympärille on Cityconin kiikarissa. Tämä ei ole mikään ihme, kun Ruotsissa tehdään isoja asuinkiinteistökauppoja alle kahden prosentin tuotoilla.
Voinemme budjetoida avautuvan Lippulaivan ja gryndituottojen vuoksi nousevan tuloskäyrän 2021-23. Tosin mie olisin ihan tyytyväinen, vaikka Citycon tekisi ikuisesti 60 senttiä per osake tulosta jakaen 50 senttiä osakkaille. Näin voi käydäkin, sillä esimerkiksi kiinteistöjen hoitokustannukset nousevat parina lähivuotena varmasti, ellei ilmaston lämpeneminen etene odotettuakin nopeammin.
Lisäksi jos olisin Katzman, Citycon lopettaisi osinkohaukkojen kauhuksi osingonmaksun kokonaan ja käyttäisi säästyvät varat omien ostoon niin kauan kuin pörssikurssi on alle ainakin EPRA NDV:n (10,22). Net Disposal Value yrittää kuvata mitä tapahtuisi, jos yhtiö myisi koko roskan ja maksaisi kaikki piilevät verovelkansakin. Aiemmin mainitsemani Net Reinstatement Value (NRV 11,58) taas yrittää kuvata hintaa, jolla omaisuuden saisi hankittua.
Tykkäsin kovasti, kun F.Scott sanoi, että Columbus myytiin siinä elinkaarensa vaiheessa, jossa Citycon ei voi tehdä enää oikein mitään. Tämähän tarkoittaa, että muissa kohteissa on vielä kaikenlaista kehitettävää.
Cityconin strategia
Cityconilla julkinen sektori on 12 prosenttia vuokralaisista. Näihin panostaminen on hyvä idea, koska Suomessa on hallitus, joka tavoittelee julkisen sektorin osuudeksi taloudesta ehkä kuitenkin vain vähän vajaata sataa prosenttia. Tykkään Cityconin tyylistä rakenna, vuokraa, kehitä ja myy. Tällaisissa projekteissa olen muuten aina mieluummin juutalaisella puolella rahaa.
Asuntojen rakentaminen kauppakeskusten ympärille on sekin fiksu idea. Asun kauppakeskuksessa, ja näen ympärilläni paljon asumismuotoonsa tyytyväisiä ihmisiä. Hissi tosin on törkeän hidas ollakseen rakennettu Helsingin kalleimmalle tontille vain viisitoista vuotta sitten.
Cityconin 3,625 prosentin ”vihreää” hybridilainaa pidin vähän turhan varmistelevana. Luottoluokitus olisi toki voinut laskea, mutta olisiko vaikuttanut muiden lainojen korkoihin niin paljon laskevasti, kuin hybridin koroista tulee osumaa? Tosin 350 miljoonan bondista ei tule ”kuin” 12,7 miljoonaa korkoja vuodessa. Mutta kun operatiivinen liikevoitto on 173-180 miljoonaa euroa, vuodattaa hybridi osakkeenomistajien ranteesta ihan valuvaakin verta. Mutta rahoituksen suhteen Cityconilla ei ole siis minkäänlaisia likviditeettimurheita. Lainojen keskikorko 2,40 prosenttia on ilahduttavan paljon alle kiinteistöjen nettotuoton.
Vähän toki naureskelen näille ”vihreille” kauppakeskuksille. Mutta ihan vähän ja ESG-luokittajilta salassa. Tosin vähän enemmän naureskelen näille, jotka ovat oivaltaneet kaiken kaupan menevän verkkokauppaan ja kaikkien kauppakeskusten tyhjenevän.
Myydään kiinteistöjä @12 ja ostetaan vastaavia @7 on taas niin yksinkertainen strategia, että sitä käytetään aivan liian vähän. Huonona puolena on, että yhtiö supistuu. Hyvä puoli on taas, että printataan rahaa.
Graduntarkastajani Vesa Puttonen on joskus fiksusti sanonut, että ei anna mitään sijoitusneuvoja, mutta ainahan voi kertoa mitä salkusta löytyy.
Citycon on tällä hetkellä salkkuni raskain lappu, ja ostin osarin jälkeen vielä hiukan lisääkin. Tosin ensin myin torstain nousuun vähän, kun luulin, ettei niitä omia voi ostaa kuin 0,7 prosenttia. Mutta vaikka olenkin melkoinen sähläri, olen kuitenkin sunnuntaina syntyneenä hyvin onnekas. Sain laput perjantaina takaisin vähän halvemmalla ja otin sitten rahan printtaamiseen lämmenneenä ihan vähän lisääkin.
Vaikka Citycon-rivini on punaisella, olen silti sijoitukseeni ihan tyytyväinen. Miulla oli järjelliset perusteet ostaa kalliimmalla, ja siten myös moninkertaistaa määrä vähän halvemmalla.
Loput jätän satunnaiselle kävelylle. Ja pienelle treidaamiselle, että pysyy välittäjäkin hengissä.
P.S. Osakastoive Cityconin vice president, strategy and investor relations Laura Jauhiaiselle: Laita CEO F. Scott Ball ja CFO-elect Bret D. McLeod seuraavassa tulosjulkistuksessa puhumaan webcastissa kuvan kanssa. Ainakin vanhan liiton sijoittajalle on paljon mielekkäämpää seurata vaikka puhuvia päitä, kuin pelkkää ääntä.
P.P.S. Olisi se toukokuussa framille nostamani kuolleen miehen aivokäyrä ollut sittenkin myyntiperuste. Toki pörssikurssien kehitykseen vaikuttavat muutkin asiat, kuin pelkästään menneisyyden käppyrät.
Sijoitustieto 9.5.2021: Kuolleen miehen aivokäyrä ei ole myyntiperuste
