Asuntosijoittamiseen, kuten muuhunkin sijoitustoimintaan, liittyy joukko erilaisia riskejä. Nämä riskit ovat kuitenkin sellaisia, joiden realisoitumiseen voit itse pitkälti vaikuttaa, ja suojautumiskeinoja on monia. Tässäkin sijoittamisen muodossa riski ja tuotto kulkevat käsi kädessä, eli mitä suurempaa tuottoa haet, sen suurempia riskejä joudut todennäköisesti ottamaan. Tässä artikkelissa käydään läpi viisi suoran osta ja pidä-asuntosijoittamiseen liittyvää riskiä. Saat myös käytännön neuvoja, kuinka voit omilla valinnoillasi minimoida kutakin riskiä.
Riski 1. Korkojen nousu
Koska asuntosijoittamiseen liittyy voimakkaasti velkavivun hyödyntäminen, eli tulonhankkimislainan ottaminen pankista, on syytä huomioida korkojen nousuun liittyvä riski. Jo yhden prosenttiyksikön nousu voi vaikuttaa yksittäisen sijoitusasunnon kannattavuuteen merkittävästi, ja jopa siten, että kassavirta painuu negatiiviseksi. Euribor korko on ollut viimeisien vuosien aikana historiallisen alhaalla, mutta mikään ei takaa trendin jatkuvan pitkällä aikavälillä. Kääntäen: korkojen ollessa matalalla suhteellisen pitkään, ei myöskään tarkoita sitä, että ne lähitulevaisuudessa nousevat. Viime aikaisimman ennusteen (mm. Suomen Pankki, Danske Bank) mukaan Euribor korko tulee nousemaan aikaisintaan vuonna 2023.
Vinkkejä korkojen nousun riskin minimoimiseen:
Tulonhankkimislainojen korkosuojausmekanismit. Pankit tarjoavat monia maksullisia palveluita, joiden avulla voit suojautua korkojen nousulta, mm korkokatto, korkoputki tai kiinteäkorkoinen laina. Korkokatossa asetetaan lainan viitekorolle tietty katto, jonka yli korko ei voi nousta tietyn ajan sisällä. Korkoputki tarkoittaa sitä, että lainan korolle asetetaan ylä-ja alaraja, jonka välillä korko liikkuu. Kiinteäkorkoisessa lainassa korko pysyy samana koko laina-ajan.
Korkean vuokratuoton asuntoihin sijoittaminen. Ehkä parhain keino suojautua koroilta on sijoittaa ainoastaan sellaisiin kohteisiin, joissa vuokratuotto on niin korkea, että se kattaa myös korkojen nousun. Kun ostat tuottoisan sijoitusasunnon, kassavirtasi ei painu negatiiviseksi, eikä horjuta salkkusi kannattavuutta, jos tuotto on lähtökohtaisesti jo korkealla tasolla.
Suuri omarahoitusosuus. Luonnollisesti, mitä vähemmän velkaa, sen vähemmän korkoriskiä. Tämä kuitenkin tarkoittaa myös sitä, että oman pääoman tuotto on pienempi. Suuren omarahoitusosuuden kerääminen voi myös viedä enemmän aikaa, mutta tällä tavoin pienennät oleellisesti korkojen nousuun liittyvän riskin konkretisoitumisen vaikutusta omaan sijoitustoimintaasi.
Riski 2. Huono vuokralaisvalinta
Vuokralainen on osta ja pidä-asuntosijoittajan tärkein yksittäinen elementti, ja siksi tämän valintaan kannattaa panostaa. Huono vuokralaisvalinta voi johtaa siihen, ettet saa vuokraa ajallaan tai ollenkaan. Jos vuokralaisvalinta menee pahasti pieleen, voi se aiheuttaa muille talon asukkaille haittaa ja johtaa asuntosi kunnon oleelliseen huononemiseen. Pahimmillaan nämä tilanteet voivat johtaa häädön vireillepanoon tai muihin oikeustoimiin.
Vinkkejä huonon vuokralaisvalinnan riskin minimoimiseen:
Vuokralaisen tapaaminen kasvotusten. Mikäli tämä muodostuu etäisyyksien tai vallitsevan maailmantilanteen vuoksi haasteellisesti, suositeltavaa on, että tapaat vuokralaisen vaikka videon välityksellä. Tämä luo molemminpuolista luottamusta, ja pääset tutustumaan tulevaan vuokralaiseen pintaa syvemmältä. Intuitioon kannattaa luottaa, sillä se usein on oikeassa. Jos sinulle tulee todella omituinen tai epävarma olo, kannattaa jatkaa haastatteluja.
Luottotietojen tarkistaminen. Vaikka luottotiedot ei kerro absoluuttista totuutta, ja näiden menettämisen tausta voi olla monisyinen, kertovat ne kuitenkin jotain siitä, millä tavalla henkilön taloutta on hoidettu. Täytyy kuitenkin muistaa, että Suomessa luottotiedot voi menettää melko herkästi, ja tähän voi vaikuttaa mm puolison velat ja yrityksen konkurssit. On suositeltavaa, että vuokralaiselta kysytään luottotietojen kelpoisuudesta, ja mikäli luottotiedot ovat menetetty, kannattaa velat tarkastaa, esim Bisnodesta. Näiden palveluiden avulla näet myös velkojen syyt, laajuuden sekä syntymisajankohdan.
Suosittelijan pyytäminen. Voit aina kysyä vuokralaiselta mahdollisen aikaisemman vuokranantajan yhteystietoja. Vuokralaisella ei kuitenkaan aina välttämättä ole tällaista, tai mahdollisuutta antaa tämän tietoja sinulle.
Riski 3. Tarjonta ylittää kysynnän
Tämä riski on haasteellinen monessa mielessä, sillä se vaikuttaa moneen asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtiin, ja yksittäisen sijoittajan toimilla on vähemmän painoarvoa riskin konkretisoitumiseen. Esimerkiksi vuonna 2020 Etelä-Helsingin vuokramarkkinoille ilmestyi yhtäkkiä 3000 uutta asuntoa, kun kyseiset asunnot poistuivat lyhytaikaisesta Airbnb vuokrauskäytöstä. Nämä asunnot ovat yleisesti ottaen myös varsin hyväkuntoisia ja osa todella uniikkeja, mikä teki näistä houkuttelevia vaihtoehtoja. Vuokra-asuntojen hakijoilla oli siis enemmän valinnanvaraa, mikä tarkoittaa lyhyellä aikavälillä sitä, että peruskuntoiset asunnot jäävät tyhjiksi ja pitkällä aikavälillä sitä, että vuokrien taso laskee.
Yllä kuvatun mukainen tilanne ei ollut ennustettavissa, ja siitä syystä luonteeltaan sellainen riski, johon on ollut asuntosijoittajan näkökulmasta vaikea varautua. Kysynnän ja tarjonnan epätasapainoa voi esiintyy kuitenkin ihan tavallisessa markkinatilanteessa. Liikatarjontaa voi esimerkiksi esiintyä tietyntyyppisissä asunnoissa, esimerkiksi sellaisissa, jotka ovat alkuperäiskuntoisia, eivätkä kelpaa uusia, moderneja asuntoja hakeville vuokralaisille. Joskus tarjonta on kohdallaan, mutta kysyntä siirtyy muualle. Tämä ilmiö korostuu muuttotappiollisissa paikkakunnissa, jossa väestö ikääntyy, nuoriso muuttaa muualle, eikä kunta saa enää uusia asukkaita.
Vinkkejä asunnon kysynnän ja tarjonnan epäsuhdan välttämiseen:
Tarjoa uniikkeja asuntoja. Jos sinulla on sellainen asunto, joka on omaa luokkaansa, menee se kaupaksi sellaisillakin alueilla, joissa muuttoliikettä poispäin esiintyy. Vaikka tuntuisi turvalliselta vaihtoehdolta tarjota siistiä, peruskuntoista, massaa miellyttävää, neutraalia asuntoa, voi se joskus hukkua tarjontaan. Kun tarjoat markkinoille jotain jännittävää, sisustukseltaan uutta ja uniikkia, riittää sinulle yksi tai kaksi kiinnostunutta vuokralaista, eikä sinun tarvitsekaan tyydyttää massojen mieltymyksiä. Näistä muutamasta kiinnostuneesta henkilöstä saat todennäköisesti myös pitkäaikaisia vuokralaisia, sillä hekin tietävät, etteivät helpolla löydä yhtä upeaa yksilöä, kuin sinun asuntosi.
Löydä niche mikromarkkina ja osta sieltä. Monesti kuulee puhuttavan siitä, että asuntosijoittajan kannattaa keskittyä yksiöihin ja kaksioihin. Vaikka tämä on monin osin suositeltavaa, mm taloyhtiön tulevien remonttien kustannusten minimoimisen näkökulmasta, voi tämäkin neuvo olla harhaanjohtavaa tietyillä alueilla. Yksiöille on kysyntää mm opiskelijakaupungeissa ja keskusta-alueilla, mutta miten käy jos etäopiskelu lisääntyy, eivätkä nuoret joudukaan muuttamaan koulun perässä uudelle paikkakunnalle? Kaksioita taas kysytään paljon, sillä kahden henkilön talouksia on huomattavasti enemmän kuin muita, mutta tätä kysyntää vastaavia asuntoja on tarjolla myös todella paljon. Kannattaa siis tutkia oman mikromarkkinan tilanne ja löytää niche, eli se mikromarkkinan kohdeasiakas, joka ei löydä täydellistä kotia nykyisestä tarjonnasta. Tämä niche voisi olla esimerkiksi jokin kasvava pääkaupunkiseudun lähiö, jossa olisi kysyntää isoille, 4h+k asunnoille, mutta tarjonta näistä on hyvin vähäistä.
Tunne kohdeasiakkaasi. Jotta pärjäät kiristyvässä kilpailussa, on tärkeää että tunnet asiakkaasi, eli vuokralaisen tarpeet. Yhä enenevässä määrin vuokralainen toivoo, että asunnossa on esimerkiksi astianpesukone, ja jos ei ole omaa pyykkikonetta, niin vähintään hyvin toimiva pyykkitupa. Monille on myös tärkeää, että lemmikit ovat sallittuja, vaikkakin vain satunnaisina vierailijoina. Joskus on hyvä huomioida myös alueen demografiset tekijät – onko alueella esimerkiksi paljon pieniä lapsia tai vanhuksia, joille hissin olemassaolo on elinehto. Nämä on hyvä tiedostaa jo asunnon ostovaiheessa, muuten voit joutua pelistä pois jo siinä kohtaa kun vuokra-asuntoa hakeva klikkaa Vuokraovessa täpän ”astianpesukoneliitäntä” uutta kotia hakiessaan.
Tässä artikkelissa oli kuvattu kolme suurinta riskiä asuntosijoittamisessa: korkojen nousu, vuokralaisvalinta ja kysynnän ja tarjonnan epätasapaino. On totta, että jos et ole halukas maksamaan korkojen nousun riskin minimoimisesta, esimerkiksi korkosuojaustuotteilla, on asuntosi tuotto korkeampi. Mikäli puolestaan teet tietoisen valinnan vuokratessasi asunnon henkilölle, jonka luottotiedot ovat menneet, voit saada pientä preemiota. Jos ehdoin tahdoin sijoitat korkean vuokratuotto% asuntoihin muuttotappiollisiin paikkakuntiin, saat omalle pääomalle korkeaa tuottoa, mutta asunnon arvo saattaa laskea, ja saatat kohdata tyhjiä kuukausia. Kolikolla on siis aina kaksi puolta, ja tässä kolikossa ne ovat riski ja tuotto. Kolikon molemmat puolet on hyvä tuntea, jotta voit tehdä sinun strategiaasi sopivia päätöksiä.
Kirjoittaja: Asuntosalkunrakentaja.fi
