Korkojen noustua asuntosijoittamisen kannattavuus on heikentynyt ja sijoittajat pohtivat pitäisikö sijoitusasunto nyt myydä.
Yksiselitteinen vastaukseni on ei. Se on vähän sama kuin myisi osakkeita ison laskun jälkeen. Toki emme ole nähneet isoa, tai oikein edes pientä laskua asuntomarkkinoilla. Toisaalta jos nyt on pakko myydä asunto, kannattaa varautua härskeihin tarjouksiin.
Asuntosijoittamista tulee tehdä pitkällä aikavälillä. Yksi syy on suuret transaktiokulut. Asunnon ostaminen ja myyminen on kankeaa. Ostettaessa verottaja nappaa aina 2 % tuoton heti kättelyssä. Myydessä välittäjä nappaa toisen mokoman ja kolmannes voitoista menee jälleen verottajalle. Asuntoja ei siis voi treidata kuten osakkeita.
Sijoitusasuntoa ostettaessa tulee miettiä sen kannattavuus pitkällä aikavälillä. Jos ja kun asunnon tuottovaade on vakio, elää asunnon hinta suhteessa vuokriin, vastikkeisiin ja korkoihin. Toisin sanoen, jos sijoitustuotteet laittaa järjestykseen tuottovaatimusten suhteen, on se viime vuodet näyttänyt suurin piirtein tältä:
- Osakkeet 8 %
- Asunnot 4 %
- Korot 0 %
Kun aiemmin korkosijoituksista ei saanut tuottoa, siirtyi pääoma osakkeisiin ja asuntoihin, joiden arvostustasot nousivat. Nyt kun koroista alkaa taas saamaan tuottoa, tulee siitä kilpailija asunnoille ja osakkeille. Tai miten sen ottaa, onko 2 % korkotuotto hyvä inflaation ollessa 8 %? Toki se on parempi kuin 0 % tuotto.
Mutta ymmärrettävästi joku miettii, että miksi sijoittaa asuntoon 4 % tuotolla ja saada vaivaksi vuokrasuhteen hoitaminen kun korkotililtä saisi 2 % tuoton. Eli onko tuo vaiva 2 % arvoista? Jos ei ole, kannattaa harkita Huolenpitopalvelua. Silloin tästä vaivasta pääsee eroon ja tuotto laskee kenties 3,8 prosenttiin.
Kun tätä pohdintaa käyviä on tarpeeksi, alkaa asunnon tuottovaade nousta. Jos pidetään vakiona, että asunnon tulee tuottaa 4 prosenttiyksikköä enemmän kuin korkosijoituksen, tulisi asuntosijoituksen nyt tuottaa noin 6 %.
Mikäli asunto tuottaa vuokraa nettona 6000 € vuodessa, neljän prosentin tuottovaateella siitä on voinut maksaa 150 000 €.
Nyt kuuden prosentin tuottovaateella samasta asunnosta voi maksaa 100 000 €.
50 000 € eli 30 % alennus asunnossa on mahdoton, kukaan ei myy sitä tuohon hintaan. Paljon aiemmin rakennusliikkeet lopettavat asuntojen rakentamisen. Siellä puolen inflaatio nostaa koko ajan rakentamisen hintaa eli heillä on pikemminkin paine nostaa hintoja.
Käytännössä markkina hakee siis parhaillaan uutta tasapainoa. Tuottovaateen tulee nousta, mutta niin pitäisi asuntojen hintojenkin. Tämä on mahdoton yhtälö.
Korkotaso toki voi laskea yhtä nopeasti kuin se on noussutkin, mutta siinäkin menee aikaa. EKP:lla on yhä painetta nostaa korkotasoa.
Samoin hoitovastikkeissa on nousupainetta ja käsittääkseni konsensus on, että keskimäärin taloyhtiöt joutuvat perimään yhden ylimääräisen vastikkeen vuodessa. Mikäli tämä on uusi normaali kulutaso, tulee vastikkeisiin noin 8 % (=1/12) korotus ensi vuonna. Tämä luku vastaa juurikin tämän vuoden inflaatiota.
Viimeinen liikkuva osa asuntosijoituksen kannattavuuslaskelmassa on vuokrataso. Vuokrasopimuksissa on tyypillisesti käytetty elinkustannusindeksiä korotusperiaatteena. Mikäli siinä ei ole kattoa, on nyt mahdollista tehdä noin 8 % vuokrankorotuksen. Tämä korotus nostaisi yllä mainitun asunnon tuoton noin 6500 euroon ja 6 % tuottovaateella asunnon arvon noin 110 000 euroon (4 % tuottovaateella 164 000 €).
Vuokrankorottamisen mahdollisuus riippuu käytännössä täysin asunnon sijainnista, koosta, kunnosta ja tarjonnasta. Eli siitä, minkälainen kysyntä sille on. Yksiö tai kaksio kasvukeskuksessa ratikan varrella on aika varma tuote. Huonokuntoinen asunto kuihtuvassa paikassa ei ehkä niinkään. Tässä muuten tulee esiin kyseisten asuntojen riskitaso. Ensimmäisen vuokratuotto on ollut matala, koska sen saa varmasti vuokrattua. Jälkimmäisen vuokratuotto on ollut korkea, koska uudelleenvuokraus on epävarmempaa.
Asuntomarkkinan hakiessa tasapainoaan on oletettavaa, että kaikki nämä komponentit lähestyvät toisiaan. Tuottovaade nousee vähän, hinnat laskevat vähän, vuokrat nousevat vähän.
Pitkän aikavälin asuntosijoittaja katsookin jo mahdollisen tulevan taantuman yli. Mikäli ei usko, että asuntojen hinnat voivat laskea 30 %, voi nyt tehdä hyviä kauppoja. Jos siis luottaa siihen, että vuokra-asunnoille on kysyntää yhä 5-10 vuodenkin päästä.
Negatiivinen skenaario asuntosijoittajalle on, että korot ja hoitovastikkeet jatkavat nousuaan mutta vuokrat nousevat hyvin maltillisesti tai eivät lainkaan.
Neutraali skenaario on, että korot nousevat vielä vähän ja sitten stabiloituvat. Hoitovastikkeet nousevat nyt ja stabiloituvat sitten. Vuokrat nousevat kohtuullisesti tulevina vuosina.
Positiivinen skenaario on, että korot nousevat vielä vähän, mutta kääntyvät sitten laskuun. Hoitovastikkeiden korotuspaineet vähenevät energian hinnan laskettua. Vuokrat nousevat reippaasti tulevina vuosina rakentamisen vähennettyä mutta kysynnän säilyessä hyvänä.
Näiden välissä on vielä monta eri kombinaatiota (esim. korot nousevat mutta myös vuokrat nousevat), ja niiden realisoitumisille on eri todennäköisyyksiä. Näitä skenaarioita ja todennäköisyyksiä kannattaa pohtia ja säätää oma riskitaso sen mukaiseksi.
Kaikkeen sijoittamiseen ja yrittämiseen kuuluu, että välillä on laihoja ja välillä lihavia vuosia. Nyt on menossa asuntosijoittajan laiha vuosi, aika näyttää kuinka pitkä se on. Mutta pitkän aikavälin kannattavuudesta en ole huolissani.
