Kaikilla sijoituksilla on oma aikansa ja paikkansa. Kaiken keskiössä kuitenkin on oma sijoitussuunnitelma ja allokaatio. Tärkeintä on pysyä pelissä pitkään mukana ja tiedostaa riskit sekä varautua niihin.
Useimmille sijoittajille viimeiset kymmenen vuotta ovat olleet omalla tavallaan liian helppoja, jotta olisi tarvinnut ottaa tosissaan riskienhalinta erilaisissa skenaarioissa. Tämä on näkynyt selkeästi seuraamalla erilaisia keskusteluryhmiä, joissa on vannoutuneita asuntosijoittajia tai osakesijoittajia. Toisaalta on ollut hienoa havaita kuinka perus sijoittajien osaamistaso ja halu oppia on aivan eri tasolla kuin kaksikymmentä vuotta sitten.
Suurin huoleni kuitenkin liittyy tällä kertaa asuntosijoittajiin. Usein on tullut vastaan ajatus, että asunnot ovat aina hyvä sijoitus. Tämä ei tietenkään pidä paikkaansa. Ensinnäkin vain osa asunnoista on hyviä sijoitusasunnoiksi ja vaikka asuntojen hintasyklit ovat pitkiä, niihin kohdistuu samalla tavalla riskejä kuin osakkeisiin.
Eniten askarruttaa sellaiset sijoittajat, joilla on runsaasti lainaa. Laina voi olla pankkilainaa tai yhtiölainaa, monasti molempia. Suuri osa asuntosijoittajista on sijoittanut asuntoihin vain alhaisen koron ja nousevien asuntojen hintojen aikaan. Mietin, onko näissä suunnitelmissa huomioitu koronnousun, vuokrien laskun ja kulujen nousun mahdollisuus. Lisäksi on muistettava, että asunnoissa likviditeetti on aina erittäin huono, silloin kun vaikeudet iskevät tuulettimeen.
Keskeistä asuntosijoittamisessa on se, että pystyy elämään sijoitusten kanssa syklien yli ja aktiivisesti miettii kuinka salkkua tulisi kehittää. Asuntosijoittaminen ei ole mikään raha-automaatti tai passiivinen autuaaksi tekevä sijoitusmuoto. Hyvinä aikoina helposti sekoittuu taito ja tuuri keskenään. Tuuria on se, että markkinat nousevat eikä juuri mitään tarvitse tehdä onnistuakseen edes jollain tasolla. Taitoa sen sijaan on varautuminen vaikeisiin aikoihin ja oman sijoitussuunnitelman tarkastelu sekä päivittäminen. Vaikeat ajat paljastavat ne virheet, jotka ovat jääneet huomaamatta hyvien aikojen aikana.
Kysymys kuuluukin, milloin viimeksi olet katsonut sijoitussuunnitelmaasi ja verrannut sijoitusten kehitystä alkuperäisiin odotuksiin, joiden pohjalta sijoitus on tehty? Mistä kohteista kannattaisi luopua ja millaisia kohteita kannattaisi hankkia tilalle? Mikä on mennyt hyvin ja missä olisi parannettavaa? Omaa suunnitelmaa ja tilannetta kannattaa pohtia toisinaan myös toisten ihmisten kanssa. Tärkeää tietenkin olisi se, että asioita pystyisi pohtimaan sellaisen kanssa, jolla on kokemusta vaikeista ajoista, eikä edusta aivan samaa ajattelua kuin mitä itsellä on. Vaarana on vahvistusharha.
Nykyisessä markkinatilanteessa korostuu turvapuskurien merkitys. Yksikään suunnitelma ei ole täydellinen eikä kestä reaalimaailman kohtaamista kolhuitta. Tästä syystä olisi tärkeää olla valmiina suunnitelma sekä varautuminen vaikeisiin vuosiin. Hankalat ajat voivat kestää yllättävänkin pitkään. Asuntojen realisointi voi osoittautua erittäin vaikeaksi etenkin pienemmillä paikkakunnilla, eivätkä suuremmat kaupungit ole immuuneja realisointivaikeuksille.
Mikäli salkussa on sellaisia kohteita, joiden kohdalla mieli on muuttunut ja ne haluaisi myydä, paras aika on aina silloin kun asuntomarkkinat ovat mukavassa nousussa ja terveen oloiset. Silloin vähän kehnompikin asunto menee kaupaksi. Valitettavasti epävarmoina aikoina useammat sijoittajat saattavat haluta realisoida asuntojaan alueilta, joissa odotukset eivät ole täyttyneet. Tällöin edessä voi olla suuriakin haasteita.
Pitkäjänteinen sijoittaja hankkii asuntoja tarkasti omien sijoituspreferenssien perusteella ja muuttaa käsitystään sijoituksistaan sen mukaan, kuinka ne kehittyvät. Useimmiten pienet viitteet sijoitusalueen tai taloyhtiön ongelmista saavat kasaantua liian pitkään iman, että niihin tulee reagoitua. Toivo ja hiljaiset rukoukset harvoin auttavat. Toisinaan on pakko myöntää valinneensa huonoja kohteita ja aivan väärin perustein. Kukaan ei hankintahetkellä tietenkää tarkoituksella osta huonoa sijoitusta, mutta osa ostoksista osoittautuu ajan myötä huonoiksi. Tämä tapahtuu aivan jokaiselle sijoittajalle piensijoittajasta ammattilaiseen. Kyse onkin, kuinka selvitä näistä haasteista.
Nousevat korot ja kustannukset yhdistettynä hintojen laskuun, ovat suhteellisen kipakka yhdistelmä. Mikäli vuokraus vielä vaikeutuu ja vuokratasot laskevat, käsillä saattaa olla omaa taloutta uhkaava kriisi. Tätä en kenellekään toivo, mutta moni tämän silti kokee. Liian kireälle viritetty paketti saattaa levitä käsiin aivan itsestä riippumattomista syistä. Minulle on käynyt näin useammin kuin kerran. Muutaman kerran on oltu tilanteessa, josta selviäminen ei ole ollut lainkaan itsestäänselvää ja on vaatinut suuria ponnisteluja, uhrauksia ja tuuria.
Jokainen ongelmiin johtanut valinta on vaikuttanut suurelta mahdollisuudelta ja loistavalta idealta aikanaan. Todellisuus on paljastava valuviat ja lopputulos voi olla aivan muuta kuin toivottu. Juju on siinä, että näistä pitää oppia. Tulee ajatella siten, että ajattelusta jää jälki johon voi palata. Kynä ja muistikirja, läppärin muistio, kännykkä, tussilla seinään, mikä vain itselle on paras tapa.
Kriisin kohdatessa on syytä pysähtyä ja selvittää, missä ollaan, mitä on tapahtunut, mikä tähän on johtanut ja mihin pahimmillaan tämä voi johtaa. Ensimmäisenä tulee keskittyä varmistamaan ettei pahin skenaario tapahdu. Tulee luoda suunnitelma kuinka väärälle kurssille joutunut jolla saadaan takaisin oikeaan kurssiin. Toisinaan kriisestä selviytyminen vie paljon enemmän aikaa kuin aluksi on kuvitellut. Samalla tavoin kuin tavoitteita innostuksen kiimassa asetettaessa, usko siihen mitä saa vuodessa tai kahdessa aikaan, osoittautuu epärealistiseksi, mutta se mitä voi saada aikaan vuosikymmenessä tulee monesti aliarvioitua.
Toisinaan kriisi on niin syvä, että se palauttaa nollapisteeseen tai jopa pahasti pakkaselle. Tästäkin huolimatta tärkeintä on jatkaa matkaa. Mitä enemmän keskitymme ratkaisuihin ongelmien hilloamisen sijaan, sitä varmemmin pääsemme ennen pitkää pois suonsilmäkkeestä.
Vaikeina aikoina pelistä putoavat pois sellaiset, jotka eivät kestä läpi vaikeuksien vaan antavat periksi tai lopettavat. Tästä syystä tärkeää olisikin varmistaa aina hyvinä aikoina, että harvoin tulevat suuret vaikeudet eivät kaada venettä. Mikään ei ole kurjempaa kuin saavutettu menestys (miten sitä sitten kukin itse mittaa) ja sen menettäminen. Kuten eräs mentorini aikaa sitten yritti opettaa minulle, "It's not about just getting rich, but staying rich."
Sanan rikas olen korvannut omassa päässäni paremmin sopivalla sanalla, koska käsite rikas on aivan liian abstrakti ainakin minulle. Toivottavasti sait kiinni ajatuksesta, että kestävä varallisuus syntyy ajan kanssa ja huolellisesti toimimalla. Sellaista summaa ei ole olemassa mitä ei tyhmillä valinnoilla ja elämäntyylillä pystyisi hupuloimaan samalla kun ajaan oman elämänsä seinään.
Rahaa ja rakkautta sinulle kanssakulkija,
Matias
Matiaksen blogi
