Asuntosijoittamisen kannattavuus perustuu moneen asiaan, kuten alueen väestönkasvun, työllisyyden, käytettävissä olevien tulojen, inflaation, palveluiden, kulkuyhteyksien, koulujen ja työpaikkojen kehitykseen. Nämä makrotekijät ohjaavat asunnon haluttavuutta asuntomarkkinoilla ja mitä positiivisempia ne ovat, sitä enemmän kyseisen alueen asuntoihin kohdistuu kysyntää. Ja sitä korkeammalle kyseisten asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat.
Hinta välittää siis informaatiota. Mitä korkeampi hinta, sitä halutumpi alue on.
Näihin seikkoihin ei sijoittaja voi vaikuttaa mutta hänen kannattaa analysoida kaupunkia ja kaupunginosaa näiden tekijöiden näkökulmasta. Nopea nyrkkisääntö tälle analyysille on kasvukeskukset. Niissä toteutuu makrotekijät keskimäärin parhaiten, vaikka eroja tietenkin on. Siinä on syynsä, miksi Tampere vuosi vuoden perään on suosituin paikka kun ihmisiltä kysytään ”missä haluaisit asua?”
Asuntosijoittamisen kannattavuuden mikrotekijöitä puolestaan ovat asunnon vuokrausprosessin hoitaminen, vuokrasuhteen hoitaminen, asunnon hankinta ja aikanaan myyminen.
Vuokrausprosessi alkaa kun edellinen asukas irtisanoo asunnon ja uuden haku käynnistyy. Tämä on tärkeä vaihe, sillä huonosti hoidettuna vuokrausprosessista voi päästä läpi huono vuokralainen, joka vahingoittaa asuntoa. Iltapäivälehtien kauhutarinat johtuvat nimenomaan tämän prosessin epäonnistumisesta. Käänteisesti, tämän vuoksi voimme tarjota Huolenpitopalvelussamme pysyvän vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle, koska luotamme vuokrausprosessiimme niin paljon, että voimme kantaa tämän riskin omistajan puolesta.
Vuokrasuhteen hoitaminen on vähintään yhtä tärkeää kuin vuokralaisen haku ja valinta, sillä mikäli vuokralainen ei saa asiallista ja nopeaa palvelua, on hän pian entinen vuokralainen. Asunto on koti eli ihmisen tärkein paikka. Siksi on tärkeää, että hänen murheensa kuullaan ja niihin reagoidaan nopeasti.
Vuokranantajan on myös tärkeää tietää mitkä asiat kuuluvat vuokralaisen, vuokranantajan ja taloyhtiön vastuulle. Ja toisaalta on hyvä ymmärtää minkälaiset pyynnöt ovat kohtuullisia ja miten yleensä toimitaan. Näissä asiantuntijoillamme on selkeä etu, sillä he hoitavat niin suurta asuntomassaa, että saavat jatkuvaa tietoa missä markkinassa mennään.
Mielestäni näistä mikrotekijöistä tärkein on asunnon hankinta. Sanonnassa ”voitto tehdään ostaessa” on vinha perä. Hyvä ostos korjaa monta muuta mahdollista vikaa. Ja koska asuntosijoittajan suurin lisäarvo tuotetaan tässä vaiheessa, kannattaa siihen keskittyä kunnolla.
Sijoitusasunnon ostaminen vie aikaa, sillä ensin pitää perehtyä em. makrotekijöihin, sitten seurata markkinaa hyvä tovi, tutkia kymmeniä ja kymmeniä sijoituskohteita, käydä esittelyissä ja tehdä tarjouksia. Tätä vaihetta voi oikaista ostamalla meidän kanssa yhdessä uusia asuntoja nipuissa hyvillä alennuksilla. Tällöin hinta on valmiiksi neuvoteltu edulliseksi ja tavallaan muiden sijoittajien kanssa olemme samassa veneessä. Due diligencen on tehnyt useampi kokenut sijoittaja.
Ja lopulta asunnon myyminen on viimeinen kannattavuuden mikrotekijä. Se tyypillisesti ulkoistetaan kiinteistönvälittäjälle, vaikka asunto-osakkeen myynti itse ei ole mikään mahdoton projekti. Kokenut välittäjä kyllä saa keskivertoa paremman hinnan asunnosta, mutta jos olet erikoistunut asuntojen ostamiseen, olet varmasti hintatietoinen ja osaat hoitaa myös myynnin itse.
Mutta, jos asuntosijoittamista haluaa tehdä kannattavasti pitkällä aikavälillä, se ei ole kovin passiivista sijoittamista. Jos vuokralaisen vessa tai jääkaappi ei toimi juhannuksena, se on saatava korjattua tai vaihdettua heti.
Itse voin tuottaa suurinta lisäarvoa rakentamalla Asuntopehtooria yrityksenä ja tämän vuoksi olen järjestänyt omat sijoitukseni niin passiivisiksi kuin mahdollista. Asuntoni ovat Huolenpitopalvelussamme ja kirjanpitäjä hoitajaa veroilmoitukset, joten minun ei tarvitse tehdä käytännössä mitään asuntojen eteen. Paitsi neuvotella diilejä uusien ostamisesta.
Osakesijoitukseni taas ovat täysin kiinni indeksirahastoissa, koska minulle riittää lukea oman yhtiöni tilinpäätöstä. En jaksaisi tutustua kymmeniin muihin yrityksiin (ja silti luultavasti häviäisin indeksin tuotolle).
Tämä on minulle toimiva malli, jolla olen saanut luotua sijoituksistani hyvin passiivisia ja voin keskittyä itseäni eniten kiinnostaviin asioihin, joissa voin tuottaa ympärilleni suurinta lisäarvoa.
