Tällä viikolla asuntosijoittajat säikähtivät uutista, jonka mukaan on luvassa sotkua asuntomarkkinoille.
Tiivistetysti tämä muutos muuttaisi asuntosijoittamisen pörssiyritysten ja ulkomaisten suursijoittajien pelikentäksi.
Pelkästään asian uutisointi on saanut asiakkaitani perumaan sijoituksiaan tai ainakin lykkäämään päätöksiä myöhemmäksi. Poliittinen riski nostaa päätään.
Mistä on kyse?
Rinnakkain kulkee kahden eri instassin ehdotukset. Molemmat ovat pääasiassa huolissaan suomalaisten velkaantumisesta. Tässä lyhyt yhteenveto mistä on kyse.
Ensinnä Valtionvarainministeriön vero-osasto ehdottaa kahta asiaa:
- Osakkeen hankintamenoon luetaan se osuus yhtiövastikkeesta, joka kohdistuu [… ] asuntomenoja sekä peruskorjausta varten nostetun yhtiölainan pääoman lyhennykseen.
- Jos edelle mainittu lakimuutoehdotus otettaisiin käyttöön, olisi aiheellista arvioida tulisiko myös elinkeinoverolakia muuttaa siten, että sinne lisättäisiin vastaava säännös yhtiövastikkeiden verokohtelusta.
Suomeksi kohta 1 tarkoittaa sitä, että asunto-osakkeen rahoitusvastikkeessa olevaa lainan lyhennysosuutta ei saisi vähentää vuokratulosta. Yhtiölainan korot olisivat yhä vähennyskelpoisia.
Kohta 2 tarkoittaa samaa asiaa osakeyhtiön kautta sijoittaville.
Näitä muutoksia perustellaan mm. suomalaisten liiallisella velkaantumisella, verokohtelun yhdenvertaisuudella verrattuna erilaisiin asuntojen omistajien erikoistilanteisiin, esim. asu 2 vuotta, pidä vuokralla ja lopulta myy. Tällöin sekä vuokratulo että myyntivoitto, eli koko asunnon tuotto, on verovapaa.
Negatiivinen erikoistilanne syntyy jos annat esim. lapsesi asua asunnossa ilmaiseksi, jolloin kyse ei ole tulonhankkimistoiminnasta, jolloin et saa vähentää vastikkeita. Jos samaan aikaan taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen, ei sitä lisätä hankintamenoon eli et voi vähentää sitä myyntihetkelläkään. Tällöin kaikki maksamasi rahoitusvastike on vähennyskelvotonta. (Protip: peri aina vuokraa.)
Toiseksi ns. Mörttisen työryhmä on ehdottanut, että otettaisiin käyttöön:
- Enimmäisvelkasuhde, eli kotitaloudella saisi olla velkaa yhteensä max 4,5 kertaa kotitalouden vuosibruttotuloihin nähden (esim. jos sinä ja puolisosi tienaatte yhteensä 60 000 €/v, saisitte velkaa max 270 000 €.
- Laina-aika saisi olla max 25 vuotta, jonka päälle voi ottaa lyhennysvapaata.
- Uudiskohdetta rakennettaessa taloyhtiölainaa saisi olla max 60 % myytävien asuntojen velattomasta hinnasta, laina-aika max 25 vuotta eikä lyhennysvapaita saisi olla ensimmäisen 5 vuoden aikana.
Kohta 1 kohdistuu enemmän oman kodin ostajiin kuin asuntosijoittajiin, sillä 4,5x bruttotulot on aika raju raja.
Esim. helsinkiläisen pienpalkkaisen on käytännössä mahdotonta ostaa asuntoa. 20 000 € vuosiansioilla lainaa saisi 90 000 €, joka on aika pieni raha Helsingin asuntomarkkinoilla.
Uudiskohteen rahoituksen rajoittaminen 60 prosenttiin ei tee ihan valtavaa muutosta nykytilanteeseen, sillä aika pitkään normaalina on ollut 70 % yhtiölaina ja nykyään 60 % alkaa jo olla suht yleinen. 80 % tai korkeampia yhtiölainoja on varsin vähän.
Lyhennysvapaa jakaa sijoittajia. Toisen mielestä se on hyvä keksintö, joka mahdollistaa runsaan kassavirran ansiosta puskurin kerryttämisen.
Toisen mielestä se on ikävä pakko (yksi osakas ei voi alkaa lyhentää taloyhtiölainaa vaan päätös tehdään taloyhtiötasolla), joka on verotehoton.
Oman kodin ostajien kohdalla ymmärrän kyllä huolen lyhennysvapaista. Kaikki ostajat eivät välttämättä ymmärrä, että 2-3 vuoden päästä lyhennysvapaan loputtua, rahoitusvastike nousee hurjasti ja tähän pitäisi olla varautunut.
Sälyttäisinkin tässä vastuuta rakennusliikkeiden ja välitysliikkeiden asuntomyyjien harteille. Heidän tulisi selkeästi kertoa asunnon ostajalle lyhennysvapaan merkitys.
Mikä merkitys näillä ehdotuksilla on asuntosijoittajalle?
Ylivoimaisesti isoin vaikutus on valtionvarainministeriön ehdotuksella. Mikäli taloyhtiölainan lyhennykset eivät olisi enää vähennyskelpoisia, olisi se kova isku asuntosijoittajille, taloyhtiöille sekä itseasiassa koko Suomelle.
Asuntosijoittaminen itsessään vähentyisi, koska se ei olisi yhtä kannattavaa. Asuntosijoittamisen kannattavuus laskisi lähemmäksi osakesijoittamisen kannattavuutta, varsinkin kun huomioi, että asuntosijoittaminen aiheuttaa työtä ellei sitä halua ulkoistaa.
Samalla vähenisi taloyhtiön osakkaiden intressi ottaa lainaa talon peruskorjauksia varten, joten tämä muutos tulisi lykkäämään ja vähentämään tehtäviä korjauksia. Korjausvelka siis lisääntyisi.
Kun asuntosijoitus olisi vähemmän houkutteleva, ostettaisiin asuntoja vähemmän. Kun asuntoja ostetaan vähemmän, niitä rakennetaan vähemmän ja kun niitä rakennetaan vähemmän, on työmiehillä vähemmän työtä.
Entä mitä tapahtuu kasvukeskusten asuntojen hinnoille ja vuokrille? Tampereelle muuttaa joka vuosi noin 3000 ihmistä. Kuvitellaan teoreettinen tilanne, että asuntoja ei rakennettaisi yhtään lisää. Tällöin näistä kolmestatuhannesta rikkaimmat ostaisivat nykyisiä asukkaita ulos, jotka olisivat paksun lompakon lohduttamina valmiita muuttamaan syrjemmälle.
Eli suomeksi: asuntojen hinnat nousisivat.
Sama efekti tapahtuisi vuokra-asuntomarkkinoilla, kun vakiokokoisesta kakusta kamppailisi kasvava joukko ihmisiä. Vuokrat nousisivat.
Lisäksi on hyvä huomata, että tämä muutos vaikuttaisi vain yksityisiin piensijoittajiin. Ammattimaiset sijoittajat omistavat asuntoja suoraan kiinteistöinä, eli koko taloina. He voivat jatkossakin tehdä 4 % vuosipoistoja kiinteistöistään, eli tällä ei olisi suoraa vaikutusta heihin.
Välillisesti he toki hyötyisivät, sillä mitä vähemmän tavalliset piensijoittajat ostavat asuntoja, sitä parempi asema isoilla sijoittajilla on. Tämä lieneekin yksi syy, miksi esim. Timo Metsola niin äänekkäästi puhuu piensijoittajia ja taloyhtiölainoja vastaan.
Jos taas 450 % enimmäisvelkasuhde tulee voimaan, vähentää se yksityistä asuntosijoittamista. Koska monella kuitenkin on oman kodin asuntolaina, ei siitä jää ”velkalimiittiä” sijoitusasunnon ostamiseen. Huvittavinta tässä on se, ettei tuloihin lasketa mukaan pääomatuloja. Teoriassa siis 0 euroa ansaitseva asuntosijoittaja, jolla on kymmenien tuhansien vuokratulot, ei saisi lainaa.
Laina-ajan katolla sen sijaan ei ole isompaa merkitystä, sillä 25 vuotta pidemmät lainat ovat muutenkin melko harvinaisia.
Uudiskohteen rahoituksen rajaaminen 60 prosenttiin tulee vähentämään aloituksia, sillä harvemmalla omistusasunnon ostajalla on 40 % omarahoitusosuus kasassa kuin 30 % omarahoitusosuus. Kuinka suuri vaikutus tällä on? En olisi erityisen huolissaan siitä. Onko tämä hyvä työkalu rajoittamaan velkaantumista? Ei mielestäni.
Asuntosijoittajalle tälle kuitenkin on iso merkitys, sillä 10 % velkavivun määrällä on iso vaikutus oman pääoman tuottoon. Tämän vuoksi pidän selvänä, että tämä vähentää uudisasuntojen kysyntää.
Mitä muutoksista seuraisi?
Muutokset eivät ehkä tulisi vielä ensi vuonna voimaan, mutta 2022 alusta hyvinkin voisivat.
Jos yhtiölainan lyhennyksen vähennysoikeus poistetaan, alkavat taloyhtiöt innovoimaan. Lyön vetoa, että nokkelimmat osakkaat keksivät naamioida yhtiölainan remonttilainaksi (tosin, nykyisessä ehdotuksessa remonttilainan lyhennyksetkin olisivat vähennyskelvottomia) tai muuttavat sen yksiselitteisesti hoitovastikkeeksi. Tai jopa muutetaan yhtiöjärjestystä, jonka mukaan saisi olla vain yksi vastikeperuste.
Myös 450 % enimmäisvelkasuhteen kiertäminen on melko helppoa, ainakin osalle sijoittajista. Ei tarvitse muuta kuin aloittaa asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta. Osakeyhtiöllehän ei mitään velkakattoa olla suunniteltu. Oy:n mahdollisuus ottaa velkaa alussa on toki rajatumpi kuin palkkatyössä käyvän kuluttajan.
Tämän vuoksi asuntosijoittaminen vähenisi todella paljon henkilöasiakkaiden keskuudessa ja lisääntyisi hieman osakeyhtiöiden puolella.
Uudiskohteen yhtiölainan 60 % velkakatto ei välttämättä muuttaisi mitään muuta kuin että sijoittajat ottaisivat omasta pankistaan tuon 10 % verran lisää lainaa.
Miksi taloyhtiölainat ovat hyvä asia?
Taloyhtiölaina on nerokas suomalainen keksintö, jossa yhtiön osakkaat tasaavat riskiä keskenään. Mikäli yksi osakas ei selviä velvotteistaan, viime kädessä muut osakkaat hoitavat ne. Käytännössä kuitenkin tämän osakkaan asunto otettaisiin haltuun ja joko vuokrattaisiin tai myytäisiin. Tästä saaduilla rahoilla hoidettaisiin hänen maksurästit.
Tämä riski on suurimmillaan silloin kun yksi osakas omistaa taloyhtiöstä valtaosan asunnoista ja taloyhtiö sijaitsee huonolla sijainnilla. Huonon sijainnin vuoksi asuntojen vuokrattavuus tai myytävyys on heikkoa, jolloin taloyhtiöllä ei olisi muuta keinoa kuin mennä muiden omistajien kukkarolle.
Mutta mikäli taloyhtiön sijainti on edes jossain määrin hyvä, pidän tätä riskiä varsin matalana.
Yhä useampi uusi taloyhtiö muuten kerää rahoitusvastiketta kolmen kuukauden puskuriin. Eli käytännössä kun ostat asunnon tällaisesta yhtiöstä, joudut maksamaan 3 kk vastikkeet sisään etukäteen. Tämä antaa taloyhtiölle vielä lisäsuojaa maksuvaikeuksiin joutuneelta osakkaalta.
Toiseksi, taloyhtiölainat myös mahdollistavat kohtuuhintaisen rahoituksen peruskorjauksiin.
Kolmanneksi, taloyhtiölainat ovat mahdollistaneet runsaan asuntorakentamisen. Todella moni talo olisi jäänyt rakentamatta, mikäli piensijoittajat eivät olisi ostaneet niistä itselleen sijoitusasuntoja.
Rakennusliikkeillä on RS-pankin asettamana tyypillisesti 50-60 % varausastevaatimus, ennen kuin kohde voidaan aloittaa. Tässä nimenomaan piensijoittajat ovat olleet avainasemassa, sillä he ovat varanneet useamman yksiön, jolloin ei enää tarvittu kuin muutaman ison asunnon varaus ja rakennustyömaa on saatu käyntiin.
Toisinsanoen, piensijoittajat ovat olleet avainasemassa mahdollistaessaan tuhansien tai jopa kymmenien tuhansien asuntojen rakentamisen. Tämä on tuonut Suomeen valtavasti työpaikkoja sekä pitänyt asuntojen hinnat ja vuokrat aisoissa.
Kaiken kaikkiaan nämä muutokset tuntuvat hulluilta jos niiden tarkoitus on rajoittaa suomalaisten velkaantumista. Kyseessähän ovat tulonhankkimislainat, eli lainat, joilla hankitaan lisätuloja. Ymmärrän täysin huolen pikavipeistä ja kulutusluotoista. Niillä kun hankitaan omaisuutta, jonka arvo laskee nopeasti eikä tuota kassavirtaa lainan hoitoa varten.
Sen sijaan kun ostat asunnon uudiskohteesta, velkasi lisääntyy taloyhtiölainan verran, mutta omaisuutesi lisääntyy asunnon velattoman hinnan verran. Jos asunnon arvo ei ole laskenut, kuittaantuu velka myyntihetkellä (se siirtyy ostajan vastuulle).
Myytäessä kulutusluoton kohde (esim. auto), velka jää mutta rahat meni.
Yhteenveto
Pidän taloyhtiölainan lyhennyksen vähennysoikeuden poistamista ylivoimaisesti haitallisimpana näistä vaihtoehdoista.
Pelkästään sen toteuttaminen käytännössä aiheuttaisi hirvittävän härdellin. Tulisiko muutos voimaan heti? Kykenevätkö isännöitsijät erottelemaan jokaisen asunnon korkojen ja lyhennysten osuuden?
Ainoastaan tämä, että asiasta on uutisoitu, on tuonut minulle kymmeniä yhteydenottoja sekä pelästyneiltä että vihastuneilta sijoittajilta.
Toisaalta tällä muutoksella kyllä olisi työllistävä vaikutus nimenomaan isännöintitoimistoille. Tarvitsisimme uuden dokumentin ”isännöitsijän korkotodistus”, jolla voidaan todistaa verottajalle, että vuokratuloista on vähennetty oikea summa.
Olen nimittäin varma, että monella sijoittajalla menisi kuitenkin korot ja lyhennykset ”vahingossa” sekaisin ja he jatkaisivat lyhennysten vähentämistä jatkossakin…
Tuntuukin siltä, että työryhmillä on käytössä ainoastaan vasara, joten kaikki ongelmat näyttävät nauloilta.
Disclaimer: mikäli nämä veromuutokset menisivät läpi, haittaisi se luultavasti Asuntopehtoorin asuntojen myyntivälitystä. Toisaalta taas koska voin sijoittaa asuntoihin kiinteistöjen kautta, hyötyisin, sillä ostokohteisiini kohdistuisi vähemmän kilpailua. Veikkaankin, että olisin näiden muutosten nettohyötyjä. Mutta Suomen mittapuulla en pidä niitä järkevinä. Muun muassa vuokralaiset, asuntojen ostajat, sijoittajat ja rakennusliikkeet olisivat häviäjiä.
Miika Vuorensola
PS. Asiasta on vireillä adressi, halutessasi voit allekirjoittaa sen täällä.
