Asuntomarkkinat käyvät koronasta huolimatta villinä ympäri maailmaa. Suomen otsikoita lukiessa tarina on sama: “Asuntojen hinnat nousseet voimakkaasti Helsingissä”, “Asuntojen hinnat pakottavat Helsingin rakentamaan lisää”, “Asuntokauppa kävi marraskuussa erittäin vilkkaasti”, ja niin edelleen. Asuntojen hinnat Helsingissä ovat vuoden aikana kallistuneet yli kahdeksalla prosentilla. Tarina on sama ympäri maailmaa.
CBNC raportoi USA:ssa pienempien metropolien kuten Kansas Cityn, Memphisin, Austinin ja Indianapoliksen asuntojen hintojen nousevan voimakkaasti ihmisten muuttaessa suurista metropoleista, kuten Los Angelesista ja New Yorkista, muualle. Pienimmissä metropoleissa asuntojen hinnat ovat nousseet vähintään kymmenellä prosentilla verrattuna vuodentakaiseen.
Kuuluisimpana muuttajana Elon Musk keräsi kamppeensa ja muutti Teksasiin monien yritysten ja avainhenkilöiden jättäessä Kalifornian taakseen. Tesla ja SpaceX jäivät vielä toistaiseksi läntiseen Amerikkaan. Monet Piilaakson yritysjohtajista ja pääomasijoittajista ovat saaneet tarpeekseen Kaliforniasta, suurimpien muuttovoittajien ollessa Teksas ja Florida.
Shiller-indeksi, eli asuntojen hintoja kuvaava indeksi, nousee kovinta tahtiaan kuuteen vuoteen, vaikka nousu on ollut jatkuvaa sitten finanssikriisin pohjien. Nyt tahti vain kiristyy. Lokakuussa hinnat nousivat 8,4 prosenttia verrattuna viimevuotiseen vertailukauteen, mikä on suurin nousu yli kymmeneen vuoteen.
FEDin Jerome Powell ei kuitenkaan ole huolissaan asuntojen hintojen nousemisesta: “Taloudellisen vakauden vinkkelistä katsottuna asuntojen hinnat eivät ole huolenaihe tällä hetkellä. Hintojen nousu kertoo vain kasvavasta kysynnästä. Ja rakennuttajat tuovat tarjontaa. Hinnat itsessään eivät ole huolenaihe tällä hetkellä. Seuraamme tilannetta tarkasti. Mutta lyhyellä tähtäimellä emme ole asiasta huolissamme.”
Epäilemättä Powellin johtaman FEDin toimet nollakorkojen ja taseen kasvattamisen ansiosta ovat johtaneet paitsi osakkeiden hintojen nousuun, myös asuntojen hintojen kallistumiseen.
Morgan Stanley odottaa neljän suurimman keskuspankin taseiden paisuvan lähes viidenneksellä nykyisestä 25 biljoonasta dollarista seuraavan kahden vuoden aikana.
Goldman Sachsin tilastojen mukaan:
- 30-vuotisten asuntolainojen korko putosi 1 prosenttiyksiköllä 2020 Q4:lla verrattuna vuodentakaiseen
- Yhden perheen asuntojen rakentaminen kasvoi 29 prosentilla tämän vuoden lokakuussa verrattuna viime vuoden lokakuuhun
- Case-Shiller asuntohintaindeksi nousi 7 prosenttia viime vuoden Q3:sta tämän vuotiseen
- 80 prosentilla tavanomaisista 30-vuotisista asuntolainaajista on yli 0,5 prosenttiyksikön porkkana uudelleenrahoittaa asuntolainansa 2020 Q4 tilastojen mukaan
- FED on ostanut MBS-tuotteita (asuntolainoihin sidottuja rahoitustuotteita) yli 800 miljardilla viimeisen vuoden aikana.
Goldmanin Sachsin mittaama asuntojen aktiviteetti-indeksi on noussut voimakkaasti tämän vuoden aikana.
Jenkkien kodinrakentajien indeksi kertoo myös tarinaa asuntomarkkinoiden voimakkaasta rallista.
Avoimien ja uudelleenmyytävien asuntojen myynnit ovat molemmat vahvassa nousussa.
Kysynnän noustessa hintojen täytyy nousta, sillä tarjonta laskee.
Erityisesti yhden perheen asuntoja on tarjolla vähiten yli kolmeen vuosikymmeneen.
Lainojen korot jatkuvat laskuaan, viime vuosina entistä voimakkaammin.
FED on ollut vahvasti ostolaidalla MBS-tuotteiden suhteen. Keskuspankin taseessa on asuntolainoihin sidottuja tuotteita jo yli 2 biljoonalla taalalla. Ensimmäiset ostot tapahtuivat finanssikriisin aikana markkinapaniikin rauhoittamiseksi.
Pelkästään marraskuussa FED osti MBS-tuotteita yli sadalla miljardilla dollarilla.
Pankit ovat tiukentaneet lainakriteereitään tämän vuoden aikana, mutta asuntolainaa alkaa saamaan taas helpommalla.
Nousevien asuntojen hintojen takia nuorilla ei ole varaa ostaa asuntoja. Ennätysmäiset 34 prosenttia 18-34 vuotiaista asuvat vanhempiensa luona Yhdysvalloissa.
Nuoret työntekijät joutuvat vuokraamaan, minkä ansiosta vapaana olevien vuokra-asuntojen määrä on ennätysmatalalla.
Kodinomistajien määrä on noussut voimakkaasti viimeisen neljän vuoden aikana.
Huolimatta asuntojen korkeista hinnoista, elvytyspakettien ja matalien korkojen ansiosta lainoihin menevä määrä tuloista on ennätysmatalalla.
Tarjonnan laskiessa, kysynnän noustessa ja FEDin myöntäessä elvytyspaketteja, ovat yhden perheen asuntojen hinnat kaikkien aikojen huipuissaan.
Asuntomarkkinat käyvät nyt kuumempina kuin finanssikriisiä edeltäneenä asuntokuplan aikana vuosina 2006-2007. Samaan aikaan FED on luvannut pitää korot matalina vielä pitkään, kunnes tavoitteena oleva vakaa kahden prosentin inflaatio on saavutettu. Toisaalta asuntojen hinnat nousevat tällä hetkellä FEDin tarkkailemaa inflaatiodataa nopeammin.
Onko tilanteessa aihetta huoleen? Keskustele Sijoitustiedon palstalla.
