Suomalaiselle asuntosijoittajalle makrosijainti tarkoittaa valintaa kaupunkien välillä. Makrosijaintina Tampere, Turku ja Helsinki ovat jossain määrin samanlaisia. Mutta Tampere ja Kyyjärvi ovat eri kategorioissa.
Mikrosijainti puolestaan tarkoittaa asunnon sijaintia valitun kaupungin sisällä. Tampereella Kaleva ja Haukiluoma ovat eri kategorioissa.
Kulunut sanonta asuntosijoittamisen kolmesta tärkeimmästä kriteeristä (sijainti, sijainti, sijainti) on totta. Sijainti on ainoa sijoituskriteeri, jota ei voi jälkikäteen muuttaa eikä sitä voi muut sijoituskohteet kopioida (toisin kuin esimerkiksi materiaalivalinnat, oheispalvelut jne.).
Sijainnin tärkeys riippuu sijoituskohteesta ja -strategiasta. Jos sijoitusstrategiassa keskitytään pientuloisiin tai Kelan asiakkaisiin, ei asunnon makro- tai mikrosijainnilla ole niin suurta merkitystä. Vuokralainen ei kovin helposti muuta pois, sillä hänen ei ole helppo saada toista asuntoa. Näin ollen vuokranantaja voi ostaa asunnon syrjempää tai huonommalta mikrosijainnilta.
Makrosijainti
Suomea isommilla markkinoilla makrosijainti jaetaan kahteen kategoriaan: primäärimarkkinat ja sekundäärimarkkinat.
Primäärimarkkinoita ovat yllämainitut kolme suurinta kaupunkia.
Sekundäärimarkkinoita ovat keskisuuret kaupungit kuten Jyväskylä, Oulu ja Kuopio.
Loput Suomesta ovat tertiaarimarkkinaa.
Makrosijaintipäätökseen vaikuttaa kaupungin demografia ja tulevaisuuden odotukset. Tampere on mielestäni tällä hetkellä paras makrosijainti sen stabiilin väestönkasvun ja valoisan tulevaisuuden näkymän vuoksi.
Riskikorjattu tuottosuhde Tampereella on Suomen paras.
Mikrosijainti
Vastaavasti mikrosijainnit on jaettu kolmeen kategoriaan A, B ja C.
Mikrosijainnin laadukkuuteen vaikuttaa kulkuyhteydet, palvelut, alueen viehättävyys ja turvallisuus, koulut ja demograafiset trendit.
Mikrosijainnin lisäksi taloyhtiöt jaetaan kolmeen kategoriaan A, B ja C.
Tästä muodostuu hyvä ja nopea tapa hahmottaa omaa sijoitusstrategiaa. AB eli A-luokan talo B-sijainnilla, esimerkiksi hyvin hoidettu taloyhtiö Tampereen Kaukajärvellä. BA taas olisi vähän vanhempi talo keskustassa.
ABBA-strategia onkin suositeltava aloittevalle asuntosijoittajalle, sillä silloin riskiä vähentää joko hyvä talo tai hyvä sijainti.
On selvää, että mitä enemmän B:tä tai C:tä strategiassa on, sitä halvemmista asunnoista puhutaan ja sitä suurempi vuokratuotto ja kokonaisriski ovat. CC-strategiaa noudattavan pitää tietää mitä tekee.
Sijoituskohdetta valitessa kannattaa miettiä minkä verran kilpailevia kohteita lähellä on. Monilla alueilla kysyntää on niin paljon, että tällä ei ole merkitystä. Mutta mentäessä pienempiin kaupunkeihin, alkaa mikrosijainnin merkitys korostua. ”Osuuspankin ja kirkon välissä” on hyvä kriteeri pikkupaikoissa.
Päätöstä tehdessä kannattaa miettiä kuinka sijoituskohde käyttäytyy eri markkinatilanteissa. Minkälainen vuokrattavuus asunnoilla on mikäli kaupunkiin/alueelle rakennetaan runsaasti uusia asuntoja? Entä jos talous ajautuu lamaan?
Toisaalta lamassa vuokra-asuntojen kysyntä saattaa kasvaa, mutta liiketilojen kysyntä voi romahtaa.
Arvot muuttuvat ja talot kuluvat
Mikrosijaintien arvoihin vaikuttaa markkinahintojen muutos ja uudisrakentaminen.
Tavallisin tilastoharha on näyttää alueelle hurjaa arvonnousua, vaikka todellisuudessa vanhojen asuntojen arvot ei juuri olisi muuttuneet. Keskiarvoneliöhinta nousee kun viereen rakennetaan uusia taloja, joiden neliöhinta luonnollisesti on paljon korkeampaa.
Tästä hyvä esimerkki on Aamulehden maksumuurin takana olevan jutun grafiikka, jonka mukaan Luoteis-Tampereen (Niemenranta, Lentävänniemi) arvo olisi noussut eniten. Tämä johtuu pitkälti siitä, että alueelle on rakennettu kymmeniä ja kymmeniä uusia taloja.
Lisäksi esimerkiksi Nekalassa on paljon 1940- ja 1950-luvulla rakennettuja taloja, joita on korjattu paljon viimeisen kymmenen vuoden aikana. Korjaukset ovat nostaneet talojen arvoja, mutta samalla niihin on mennyt rahaa. Onko tämä ”aitoa” arvonnousua?
Mutta esimerkiksi keskustan arvonnousua voi pitää aitona sillä keskustaan ei ole rakennettu suhteessa niin paljon uusia asuntoja, että ne näkyisivät tässä tilastossa.
Oli miten oli, jos arvonnousua on tullut reilu 40 % kymmenessä vuodessa, ei ole syytä harmitella.
Toisaalta sitten taas tässä tilastossa ei näy talojen korjausvelka. Eli samaan aikaan talot ovat nyt 10 vuotta vanhempia ja putkiremontti sen verran lähempänä. Kenties myös keittiötä tai pintoja pitää päivittää 2011 hankittuun asuntoon?
Tämä onkin talojen normaalia elinkaarta. Uudiskohde on A-luokan talo, mutta 20-30 vuoden päästä se saattaa olla tippunut B-luokkaan kun viereen on rakennettu uusia hienoja taloja nykyajan mukavuuksilla.
Vastaavista B-luokan talot tippuvat C-luokkaan.
Mikäli uusia taloja ei rakenneta, ei talojen luokka suhteessa toisiin taloihin muutu. A-talot pysyvät A-taloina ja B:t B-taloina. Niiden taso muuhun makromarkkinaan kyllä laskee. Mutta kyseissä mikromarkkinat kukin säilyttää oman luokkansa.
Nosto B-luokasta A-luokkaan onnistuu rahalla, eli tekemällä korjauksia ja parannuksia.
Teoriassa olisi mahdollista, että uudiskohde tehtäisiin suoraan B-luokkaan, mutta tämä on todella harvinaista.
Kun talon kunto heikkenee, voi olla taloudellisesti kannattavaa antaa sen tippua seuraavaan luokkaan. Huippukuntoinen asunto ei aina ole huippusijoitus. Tämäkin strategia vaatii osaamista. Taloa ei pidä päästää niin huonoon kuntoon, että tulevat korjaushankkeet maksavat enemmän kuin oikea-aikaisesti tehtyinä.
