”Kohta haukutaan tilintarkastajia”, huusi Hesarin raflaava otsikko vuosituhannen vaihteen teknokuplan puhkeamisen alla. Tällä hetkellä vähäsen samanlainen riski saattaa koskea erästä toista ammattiryhmää, joka tekee vastaavantyyppistä hommaakin kuin tilkkarit: kiinteistöarvioitsijoita. Kiusaus otsikoida tämä juttu samoin kuin tuo Hesarin taannoinen tilintatarkastajastoori olisi ollut kova, mutta en halua ketään haukuttavan, ainakaan ilman omaa syytään.
Kiinteistöarvioitsijat ovat ammattikunta, jonka tuntee yllättävän harva siihen nähden, miten monien elämään se vaikuttaa. Suomessa ei taida olla yhtäkään julkkiskiinteistöarvioitsijaa, huippu-, öky- tai kohukiinteistöarvioitsijoista puhumattakaan.
Kiinteistöarvioitsijoiden todellinen rooli kiinteistömarkkinoiden arvostusten portinvartijana on kuitenkin kasvanut vuosi vuodelta samaa tahtia kuin institutionaalisten kiinteistösijoittajien kiinteistöomistuskin. Siinä missä arvioitsijoiden palveluksia aiemmin tarvittiin lähinnä tulipalojen, oikeudenkäyntien ja muiden onnettomuuksien tyyppisissä erikoistilanteissa, nykyään heitä käytetään enenevässä määrin säännöllisesti ja juoksevasti toteutettaviin arvostuksiin
Perhosvaikutusta ja nyansseja
Mihin kaikkeen kiinteistöarvioitsijan (tai hänen apulaisensa) exceliin hakkaamat numerot sitten vaikuttavat? Todella moneen asiaan ja paikkaan - siihen kiinteistömarkkinoiden nykyrakenne on johtanut.
Instituutiosijoittajat ovat viime vuosina siirtyneet kirjanpidossaan seurailemaan entistä enemmän kohteiden markkina-arvoja niiden hankintahintojen sijaan. Kiinteistöille ei ole julkisia hintanoteerauksia, mutta koska jostain se markkina-arvo pitää kaivaa, tähän tarkoitukseen käytetään kiinteistöarvioitsijan tekemiä arvioita. Menetelmää voidaan arvostella monesta, mutta silti se on tiedossa olevista paras.
Kiinteistön markkina-arvo eli lopulta kiinteistöarvioitsijan mielipide vaikuttaa usein ratkaisevastikin kyseisen sijoittajan kirjanpidollisen tulokseen. Paksun viivan alle jäävä luku taas määritelmällisesti sanelee sen minkä verran sijoittaja pystyy jakamaan varoja omille osakkeen- tai osuudenomistajilleen ja/tai mihin arvoon osakkeen- ja osuudenomistaja voi merkitä kyseiset osakkeet ja osuudet omissa kirjoissaan. Jos sijoittajan tai sen osakkeen- ja osuudenomistajan palveluksessa on henkilökuntaa, sen palkkaus on oletusarvoisesti ainakin jollain tavalla sidoksissa tulokseen.
Edelleen: jos kiinteistösijoittaja käyttää velkarahoitusta, kiinteistöjen arvostuksella on tavanomaisesti suora linkki rahoituksen kovenantteihin ja/tai korkomarginaaliin. Mikäli kovenantit rikkoutuvat, rahoittajalla on yleensä oikeus vaatia koko lainan ennenaikaista takaisinmaksua. Jokainen ymmärtää, että etenkin epälikvidillä markkinalla tällainen tilanne on velallisen kannalta melkoinen giljotiini.
Arvioitsijan kokoamat numerot pyyhkäisevät läpi koko arvoketjun ja siksi niillä voi olla todellinen perhosvaikutus. Lisäksi arvioitsija – toisin kuin tilintarkastaja, joka vain varmentaa toisten laatimia lukuja – joutuu lähtökohtaisesti laatimaan ne luvut itse. Mutta miten arvioitsija sitten duuninsa tekee ja mihin lopputuotteensa perustaa?
Kiinteistöarvioinnista on kirjoitettu paljon ohjeistusta ja standardeja. Viimeistään niihin perehtymällä voi nopeasti todeta, että kiinteistön arvo on käsitteenä melkoinen prisma: ei ehkä tällä hetkellä yhtä hohtava, mutta näyttää erilaiselta riippuen siitä, mistä suunnasta sitä katsotaan.
Nyansseja arvioinnissa todellakin riittää, mutta mutkat suoriksi vedettynä käytössä on muutamakin menetelmä, joihin kaikkiin liittyy omat hyvät ja huonot puolensa. Ensisijaisesti käytetty on kauppa-arvomenetelmä, jonka keskeinen idea on johtaa kiinteistön arvo tehdyistä samantyyppisistä kaupoista. Tämä metodi antaa tietysti parhaan kuvan tasoista, jolla tavara vaihtaa omistajaa, mutta se toimii vain niin kauan kuin kauppaa oikeasti käydään. Silloinkin on tosin muistettava vanha sääntö, jonka mukaan kauppa syntyy, kun sen osapuolet ovat samaa mieltä hinnasta mutta eri mieltä arvosta.
Lisäksi vertailukaupoista harvat ovat kohteensa kanssa yksi yhteen vertailukelpoisia, koska kiinteistöt eivät ole lajiesineitä. Ja vaikka olisivatkin, kerrankos sitä sattuu, että jopa aidosti toisistaan riippumattomien osapuolten kesken ilman minkäänlaista pakkoa tai vilppiä syntynyt kauppa näyttää jälkikäteen hintansa puolesta niin älyttömältä, että jonkun toisen kiinteistön arvottaminen kyseisen kaupan perusteella näyttää yhtä älyttömältä.
Vertailukauppamenetelmä ei ole myöskään vahvimmillaan markkinan murrostilanteissa (kuten esim. nyt). Metodi nimittäin katsoo jo rakenteellisesti taakse- eikä eteenpäin, koska historiassahan vertailukaupat tehtiin eikä tulevaisuudessa.
Kun markkinan likviditeetti kuivahtaa, enemmän roolia saa tuottoarvomenetelmä, jossa on lyhyesti sanottuna kysymys kiinteistön nettotuoton pääomittamisesta. Jos sallitaan ilmailuaiheinen vertaus, siinä missä kauppa-arvomenetelmä rinnastuu lentämiseen näköhavaintojen perusteella, tuottoarvomenetelmä on mittarilentoa – tosin sillä erotuksella, että lentäjän, toisin kuin kiinteistöarvioitsijan, ei tarvitse itse arvioida tai laskea useimpien mittareiden lukemia. Itse asiassa edes sitä pääomitettavaa tuottoa ei ole läheskään aina 100-prosenttisesti olemassa vaan sekin pitää vetää enemmän tai vähemmän hihasta.
Lopuksi on kustannusarvomenetelmä. Siinä saatu figuuri perustuu laskelmaan, jossa yritetään mallintaa korvaavan vastaavan kiinteistön hankinta. Tämä menetelmä viettää suuntaan, jossa syntyy neliöihin perustuvia hintoja. Niiden vertailua suomalaiset perinteisesti rakastavat, mutta kiinteistökaupan ja -rahoituksen näkökulmasta neliöhinta on kuitenkin melko epärelevantti suure, jonka yhtymäkohtaa markkinatasoihin saattaa ainakin kassavirtakohteissa olla vaikea löytää.
Panttivankeja ja niskalaukauksia
Kauppa-arvomenetelmän puolesta puhuu se, että kauas toteutuvista kauppahinnoista päätyvät arviot ovat omiaan johtamaan outoihin panttivankitilanteisiin. Instituutiomuotoiselle myyjälle on usein tekemätön paikka myydä mitään alle arviokirjasta ilmenevän hinnan, eikä samanlainen ostaja taas maksa mistään enempää kuin mitä kiinteistöarvioitsija pitää markkinahintana. Vähän karkeistaen ja edempänä mainittuun viitaten kaupan toteutuminen näyttäisikin vaativan, että jostain löytyy paitsi ostaja ja myyjä, myös kaksi kiinteistöarvioitsijaa, jotka ovat eri mieltä kohteen arvosta.
Sitten siihen haukkumisosuuteen. Kun markkina menee alaspäin, syntyy suuri kiusaus syyttää kiinteistöarvioitsijoita arvojen paisuttelusta. Kuplan tukeminen ja epärealistisen korkeat arviot johtavat tietysti tappioihin ja alakirjauksiin joillekuille silloin kun kupla puhkeaa, mutta yllättävän harvoin puhutaan siitä, että liian alhaiset arviot johtavat aivan yhtä perusteettomiin oikeudenmenetyksiin.
Ehkä parhaan esimerkin aliarvostuksen riskeistä antavat avoimet sijoitusrahastot, joiden kulloisetkin merkintä- ja lunastushinnat seuraavat kiinteistöarvioitsijoiden arvioita. Liian korkea arvio johtaa siihen, että merkitsijät menevät rahastoon sisään liian kalliilla, mutta liian matalat vastaavasti siihen, että he pääsisivät tekemään saman liian halvalla. Jälkimmäisessä tapauksessa he hyötyisivät ansiotta olemassa olevien sijoittajien kustannuksella. Dynamiikka on sama kuin osakeyhtiöllä, joka järjestäisi säännöllisesti alihintaisia yleisöanteja ilman osakemerkinnöille asetettua ylärajaa.
Vastaavasti lainojen ennenaikaiseen takaisinmaksuun ja vakuuksien pakkorealisointiin johtava liian alhainen arvio olisi taloudellisessa mielessä yhtä kuin syyttömän teloitus. Vaikka kiinteistöarvioitsijoiden käyttämät vastuunrajoitusehdot ovat kadehdittavan laajoja jopa asianajajanäkökulmasta, yksikään arvioitsija tuskin haluaa lähteä testaamaan niiden pitävyyttä tilanteessa, jossa alamittainen arvio on johtanut velallisen täystuhoon.
Näihin iloisiin tunnelmiin päädyttyämme voimme kysyä, miten tilintarkastajille aikanaan kävi? No, ei ihan hirveän pahasti ainakaan pörssiyhtiöissä, joissa teknokupla sijoittajiin nähden kärjistyi. Puhkeamisen jälkeen etenkin pienemmän pään investorit olivat käärmeissään, mutta yhtä avunantotuomiota lukuun ottamatta tarkastajat selvisivät ymmärtääkseni rikosoikeudellisesti kuivin jaloin.
Toivon yhtä suotuisaa lähitulevaisuutta myös kiinteistöarvioitsijoille.
