Pohdittavia seikkoja liittyen päätökseen ostaako omistusasunto

Yhteenveto ekana
Omistusasumisen puolesta pääargumentti on pysyvyys, josta seuraa myös sen negatiiviset puolet, Siirtelyn kalleus ja mahdollisesti merkittävä keskittäminen yhteen omaisuuslajiin jonka riskit ja mahdollisuudet voi olettaa tunnetuksi.
Sivujuonteensa on myös sillä että aikaisemmin sai 100% velalla pelata asuntopeliä, nykyisin taitaa sen 5-10% tarvita omaa jossain muodossa.

Laskelmat on helposti käännettavissä € kannalta kumpaa tahansa suosiviksi. Laskee vaikka sen omaan 60v tai 20v eteenpäin ja alkaa arpomaan erilaisilla inflaatio, korkotaso, vaihtoehtoisten sijoitusten tuotto- ja riski% (ja motivaatio näihin!), lainsäädäntö, korjauskustannukset, vuokratasojen muutokset... vähän muokkaamalla saat oman favorin ja exceliä pyörittämällä näkee mikä vaikuttaa mihinkin - ehkä :)

Itse pohtisin eniten että tietääkö haluavansa asua jossain 5v+ (pikavoitot ja 2v rytmi tais jäädä vuosituhannen alkuun tällä kertaa)
Haluaako panostaa asumisen laatuun, jota saa vuokraamalla halvemmalla. Ihan käytännön tasolla on helppo vuokrata asunto jota ei olisi varaa ostaa. Tai vaihtoehtoisesti se asunto ei enää ole merkittävästi painotettu sijoituskohde.
Onko intoa ja tai halua ja tai osaamista remppailla ja organisoida remppoja jolloin toki omistuksen kautta saatavissa jotain bonusta.

Omistusasunnon ainoa merkittävä EV-etu on omistusasumisen verottomuus. Tämän vastapainona ottaa sitten riskiä likviditeetin, verotuksen, muuttoliikeiden, asumistukien, korkotason suhteen isolla possalla kerralla. Omistusasuminen on ollut Suomessa surkea sijoitus kautta historian. Silti sitä pidetään jotenkin kauhean hyvänä (ja riskittömänä). Parhaillakin alueilla omistusasuminen on nippanappa biitannut kullan hintakehityksen eli jonkinlaisen inflaation. 

Yleisesti ottaen asuntojen hintojen EV = palkkainflaatio ja käytännössä tämä on pätenyt niin 350 vuotta Hollannissa kuin 30 vuotta Suomessakin:

MarkusBunders]Omistusasuminen on ollut Suomessa surkea sijoitus kautta historian.[/quote kirjoitti:

Jos katsotaan historiaa, niin omistusasuminen on ollut tavalliselle ihmiselle liki main ainoa keino kerätä omaisuutta. Asuntoon sijoittamisen vaihtoehtona on harvinaisia poikkeusyksilöitä lukuunottamatta kuluttaa kaikki tulot eikä säästää mitään. Jos verrataan vaikka henkilöitä, jotka 30 vuotta sitten ostivat asunnon tai jäivät vuokralle, asunnon ostaneilla on yleensä oma velaton kämppä, jolla on alueesta riippuen enemmän tai vähemmän arvoa. Vuokralle jääneillä taas ei yleensä ole muuta omaisuutta kuin tuulen huuhtoma perse.

Asunnon ostoon liittyvässä pakkosäästössä on puolensa. Toki liian kallista kämppää ei kannata hankkia ja jossain poikkeustapauksissa pidempikin vuokralla asuminen voi kannattaa.

petteri kirjoitti:

MarkusBunders wrote: Omistusasuminen on ollut Suomessa surkea sijoitus kautta historian.

Jos katsotaan historiaa, niin omistusasuminen on ollut tavalliselle ihmiselle liki main ainoa keino kerätä omaisuutta. Asuntoon sijoittamisen vaihtoehtona on harvinaisia poikkeusyksilöitä lukuunottamatta kuluttaa kaikki tulot eikä säästää mitään. Jos verrataan vaikka henkilöitä, jotka 30 vuotta sitten ostivat asunnon tai jäivät vuokralle, asunnon ostaneilla on yleensä oma velaton kämppä, jolla on alueesta riippuen enemmän tai vähemmän arvoa. Vuokralle jääneillä taas ei yleensä ole muuta omaisuutta kuin tuulen huuhtoma perse.

Asunnon ostoon liittyvässä pakkosäästössä on puolensa. Toki liian kallista kämppää ei kannata hankkia ja jossain poikkeustapauksissa pidempikin vuokralla asuminen voi kannattaa.

Tämän logiikan mukaan ainoa keino massoille säästää 40 euroa on pelata satasella lottoa.

Saat omalle asunnolle ihan ok tuoton kun otat huomioon vaihtoehtoiskustannuksen mikä vuokralla asumisesta syntyy. Osa palstalaisista varmasti pystyy asumaan soutuveneen alla ympärivuoden, mutta aika monen täytyy maksaa vuokraa siitä hyvästä ettei osta omaa asuntoa.

Jos asuntosijoittaja saa vaikka 5-6 pinnan tuottoa sijoitetulle pääomalle (toki riippuu sijainnista ym.) niin periaatteessa saat tuon tuoton ostamalla kohteen itse ja jättämälle näinollen vuokrat maksamatta sijoittajien taskuun. Tuo tuotto on vieläpä verovapaata sellaista. Vivuttamalla opon tuotto nousee toki vielä selvästi.

Omistamisessa on toki omat riskit ja siihen tuota tuottoa kannattaa peilata. Mistään peräkyliltä ei kannata omaa asuntoa ostaa ellei aio asua siinä hamaan tappiin osti. Jos ostat kasvukeskuksesta kompaktin asunnon läheltä oppilaitoksia, niin on suotuinen arvonkehitys on todennäköisempää kuin hintojen romahtaminen. Ja tällöin jos muutat itse pois, on asunnon vuokraus helppoa, eli jos suhdanne ei ole myynnille suotuisa voit laittaa asunnon vuokralle tuottamaan tasaista tuottoa ja pistää lihoiksi vasta kun kohteesta saa hyvän hinnan.

Imo näillä korkotasoilla oman asunnon omistaminen kannattaa. Ainakin itselleni tulisi pirun paljon kalliimmaksi asua vastaavassa asunnossa vuokralla kuin nyt omassa.

Jos nyt unohdetaan asumistukien saajat ja joissain tapauksissa saatavat veroedut, niin jäljelle jää vielä aika paljon sijoitusasuntoja, jotka joku omistaa ilman erityisiä veroetuja ja joita joku vuokraa ilman asumistukea. Onko mahdollista, että asunnon omistajalle on taloudellisesti järkevää vuokrata asuntoa, ja samaan aikaan asunnossa asuvan on taloudellisesti järkevää asua siellä vuokralla? Jos näin on, niin miksei vuokralaisen olisi järkevämpää omistaa asunto?

 

Omakotitalo 110m2, kaksi aikuista ja kolme lasta asumassa. Asumisväljyys ihan ok, ei toki "kansaivälistä tasoa", mutta suomalaisittain ihan mukava. Lainanhoitokustannus 750 euroa kuukaudessa, koron osuus tästä alle 80 euroa tällä hetkellä. Oma tontti 1800m2  , autotallit ja kaikennäköistä viihdykettä pihassa itselle ja jälkikasvulle. Asumiskustannukset sisältäen lämmitys, kiinteistövero, jätemaksut, eli niin sanotusti vastiketyyppiset jutut, ovat karkeasti ylöspäin pyöristäen yhteensä 300 euroa kuukaudessa.

Jos vuokraan vastaavilla spekseillä omakotitalon lähiseudulta, on pyyntivuokra 1200 euroa kuussa. Lämmitys hoituu toki samoin suoralla sähköllä siinä, arviokaamme siihen päälle siis samat 200 euroa. 1400 total.

350 euroa kuukaudessa jää siis hyviä, rahastoitavaksi vaikkapa tuleviin korjauskustannuksiin (ei näköpiirissä, talo läpikäyty siihen malliin, että mitään isoa ei kymmenen vuoden aikajänteellä ole odotettavissa). Noista kertyy järkevällä sijoituspolitiikalla ihan hyvä setti siinä kymmenessä vuodessa, todennäköisesti.

Myykää nyt mulle ajatus, että maksaisin mieluummin sille toiselle jannulle sitä taloa.

Jos otetaan tuo 1050 targetiksi, niin sillä saa kerrostalosta 20 neliötä vähemmän näillä seuduilla. Asumisväljyys ottaisi osumaa entistä pahemmin.

Omat likvidit varat ylittävät asuntolainan määrän. Eli köysi&vaseliini -osasto ei kutsune työttömyyden tai työkyvyttömyyden yllättäessä.

Jones kirjoitti:

 

Ihan selvennykseksi haluan tiedustella, että tarkoitatko surkealla sijoituksella ainoastaan asuntojen hintakehitystä verrattuna muihin instrumentteihin?

Ei kai tuota pelkästään tuolta kannalta voi ajatella, koska omistusasunnossa asumisessa jossain vaiheessa tulee tilanne, että laina on maksettu pois ja asumiskulut jäävät pieniksi verrattuna vuokralla olemiseen.

Sijoitetun pääoman tuottoa verrattaessa. Riski huomioituna. 

Lääninvaiva kirjoitti:

Omakotitalo 110m2, kaksi aikuista ja kolme lasta asumassa. Asumisväljyys ihan ok, ei toki "kansaivälistä tasoa", mutta suomalaisittain ihan mukava. Lainanhoitokustannus 750 euroa kuukaudessa, koron osuus tästä alle 80 euroa tällä hetkellä. Oma tontti 1800m2  , autotallit ja kaikennäköistä viihdykettä pihassa itselle ja jälkikasvulle. Asumiskustannukset sisältäen lämmitys, kiinteistövero, jätemaksut, eli niin sanotusti vastiketyyppiset jutut, ovat karkeasti ylöspäin pyöristäen yhteensä 300 euroa kuukaudessa.

Jos vuokraan vastaavilla spekseillä omakotitalon lähiseudulta, on pyyntivuokra 1200 euroa kuussa. Lämmitys hoituu toki samoin suoralla sähköllä siinä, arviokaamme siihen päälle siis samat 200 euroa. 1400 total.

350 euroa kuukaudessa jää siis hyviä, rahastoitavaksi vaikkapa tuleviin korjauskustannuksiin (ei näköpiirissä, talo läpikäyty siihen malliin, että mitään isoa ei kymmenen vuoden aikajänteellä ole odotettavissa). Noista kertyy järkevällä sijoituspolitiikalla ihan hyvä setti siinä kymmenessä vuodessa, todennäköisesti.

Myykää nyt mulle ajatus, että maksaisin mieluummin sille toiselle jannulle sitä taloa.

Jos otetaan tuo 1050 targetiksi, niin sillä saa kerrostalosta 20 neliötä vähemmän näillä seuduilla. Asumisväljyys ottaisi osumaa entistä pahemmin.

Omat likvidit varat ylittävät asuntolainan määrän. Eli köysi&vaseliini -osasto ei kutsune työttömyyden tai työkyvyttömyyden yllättäessä.

 

Asumalla vuokralla pääoma jää käytttöösi ja on tuottanut 8 % bruttona vuodessa menneisyydessä esimerkiksi osakemarkkinoilla. Laskin kerran, tosin vuosikymmen sitten, että jos miljoona markkaa tilille säästänyt tuntemani henkilö olisi säästänyt saman summan samana aikana samoissa erissä osakkeisiin, olisi hänellä ennen veroja 40 miljoonaa markkaa. Asunto vs. osake ero ei ole yhtä raju, mutta moninkertainen kuitenkin.

hauturi kirjoitti:

Jos nyt unohdetaan asumistukien saajat ja joissain tapauksissa saatavat veroedut, niin jäljelle jää vielä aika paljon sijoitusasuntoja, jotka joku omistaa ilman erityisiä veroetuja ja joita joku vuokraa ilman asumistukea. Onko mahdollista, että asunnon omistajalle on taloudellisesti järkevää vuokrata asuntoa, ja samaan aikaan asunnossa asuvan on taloudellisesti järkevää asua siellä vuokralla? Jos näin on, niin miksei vuokralaisen olisi järkevämpää omistaa asunto?

 

Eri ihmisillä on erilainen riskinottohalukkuus. Tämän takia toiselle voi olla rationaalista omistaa asunto ja toiselle ei. Rahallisen sijoituksen kannalta riskineutraalisti ja historiallisesti tämä ei kuitenkaan päde. Tässä eräs keskeinen syy syy varallisuuseroihin.

Lääninvaiva kirjoitti:

Omakotitalo 110m2, kaksi aikuista ja kolme lasta asumassa. Asumisväljyys ihan ok, ei toki "kansaivälistä tasoa", mutta suomalaisittain ihan mukava. Lainanhoitokustannus 750 euroa kuukaudessa, koron osuus tästä alle 80 euroa tällä hetkellä. Oma tontti 1800m2  , autotallit ja kaikennäköistä viihdykettä pihassa itselle ja jälkikasvulle. Asumiskustannukset sisältäen lämmitys, kiinteistövero, jätemaksut, eli niin sanotusti vastiketyyppiset jutut, ovat karkeasti ylöspäin pyöristäen yhteensä 300 euroa kuukaudessa.

Jos vuokraan vastaavilla spekseillä omakotitalon lähiseudulta, on pyyntivuokra 1200 euroa kuussa. Lämmitys hoituu toki samoin suoralla sähköllä siinä, arviokaamme siihen päälle siis samat 200 euroa. 1400 total.

350 euroa kuukaudessa jää siis hyviä, rahastoitavaksi vaikkapa tuleviin korjauskustannuksiin (ei näköpiirissä, talo läpikäyty siihen malliin, että mitään isoa ei kymmenen vuoden aikajänteellä ole odotettavissa). Noista kertyy järkevällä sijoituspolitiikalla ihan hyvä setti siinä kymmenessä vuodessa, todennäköisesti.

Myykää nyt mulle ajatus, että maksaisin mieluummin sille toiselle jannulle sitä taloa.

Jos otetaan tuo 1050 targetiksi, niin sillä saa kerrostalosta 20 neliötä vähemmän näillä seuduilla. Asumisväljyys ottaisi osumaa entistä pahemmin.

Omat likvidit varat ylittävät asuntolainan määrän. Eli köysi&vaseliini -osasto ei kutsune työttömyyden tai työkyvyttömyyden yllättäessä.

 

Tuossa on paljon tekijöitä joita et kerro:

- lainan määrä

- lainan korko

- lainan takaisinmaksuaika

- asunnon arvonnonousu

- asunnon hinta

- vaihtoehtoisen vuokra-asunnon vuokrien nousu

- vaihtoehtoisten sijoitusten oletettu tuotto

- asumiskustannusten nousu

Mutta jos arvataan:

- lainan määrä = 96000

- lainan korko = 1%

- lainan takaisinmaksuaika = 11v

- asunnon arvonnonousu = 2% p.a.

- asunnon arvo = 330000

- vaihtoehtoisen vuokra-asunnon vuokrien nousu 2% p.a.

- asumiskustannusten nousu 3% p.a.

ja otetaan tarkastelujaksoksi vaikka 40 vuotta, niin jos sijoituksille saisi tasaista tuottoa n. 5,57% p.a. tai enemmän niin olisi kannattavampaa asua vuokralla, muuten omassa.

Johtuen omistusasumisen suosiosta Suomessa ja omitusasumisen verottomuudesta (=sekä asumisaika että myyntivoitto 2 v asumisen jälkeen) sekä lainamarkkinoista omistusasuminen on hyvä keino varastua riskinottohaluiselle. Omistusasunnossa kun voi itse asua (verotta) ja saada sen arvoa vastaan jopa 100 % lainaa ja tämän lainan korko on yleensä erittäin edullinen ja osin vielä verovähennyskelpoinen (viime vuonna 65 % koroista). Tämän pääoman sijoittaminen on edullista ja vakaata vipua muille sijoituksille.

Siis: Ostat 200ke asunnon 160ke lainalla ja 40ke omalla pääomalla. Otat maksimaalisen laina-ajan ja kaikki mahdolliset lyhennysvapaat. Ajan oloon otat asuntoasi vastaan lisää asuntolainaa. Pidät siis maksimaalista velkaa asuntoon, jossa itse asut (verotta). Sijoitat tämän pääoman osakemarkkinoille. Tämänkin osakesalkun voit vivuttaa ainakin 50 %:sti, mutta yleensä kalliimmin kuin oman asunnon. Käytännössä saat omistusasumisen edut (=verottomuuden, arvonnousun, vakauden, korkovähennyksen, vapauden remontoida yms.) ja osakemarkkinoiden tuoton. 

Laskin nettotuotoista (ilman remonttivarausta) ja 4% tuottovaatimuksesta 330teur hinnan. Olisiko vaikka 300teur sitten remonttivarauksella. En tiedä sitten, vastaako todellisuutta.

Tuo on sinulla nettovelaton eli jos myisit sen ja jäisit vuokralle, niin maksaisit 4*1400=16800 euroa vuodessa vuokraa. 300teur tuottaisi 6% tuotto-odotuksella 18000 euroa.

Eipä kai tuossa muuta ole kuin, että paljonko nettovuokratuotot ja arvonnousu vähennettynä remontti- ym. kuluilla ovat suhteessa esim. osakemarkkinoiden tuottoon.

Edit: Olipas tähän kysymykseen ripeät ja paremmat vastaukset yllä, mutta jääköön tämäkin räpellys.

hauturi kirjoitti:

 

Tuossa on paljon tekijöitä joita et kerro:

- lainan määrä

- lainan korko

- lainan takaisinmaksuaika

- asunnon arvonnonousu

- asunnon hinta

- vaihtoehtoisen vuokra-asunnon vuokrien nousu

- vaihtoehtoisten sijoitusten oletettu tuotto

- asumiskustannusten nousu

Mutta jos arvataan:

- lainan määrä = 96000

- lainan korko = 1%

- lainan takaisinmaksuaika = 11v

- asunnon arvonnonousu = 2% p.a.

- asunnon arvo = 330000

- vaihtoehtoisen vuokra-asunnon vuokrien nousu 2% p.a.

- asumiskustannusten nousu 3% p.a.

ja otetaan tarkastelujaksoksi vaikka 40 vuotta, niin jos sijoituksille saisi tasaista tuottoa n. 5,57% p.a. tai enemmän niin olisi kannattavampaa asua vuokralla, muuten omassa.

Kiitos. Lainan määrä on 110 000 , kokonaiskorko tällä hetkellä 0,75% ja viimeinen takaisinmaksupäivä vuonna 2030, tosin tällä tahdilla pari vuotta aikaisemmin.

Toteutuneita kauppoja tällä aluella vastaavista kiinteistöistä on tehty viime aikoina haarukassa 140 000-175 000, riippuen talon kunnosta. Talon hankinta ja remontoiminen kustansivat yhteensä tuon 140 000. Kuntonsa puolesta tämän pitäisi perusparannusten jälkeen liikkua haarukan yläpäässä, mutta inhorealistina olen varautunut alalaitaan tai jopa 10% alle, mikäli olisi ns. "pakko myydä." Pahan päivän varoja (suunnitellusti kuitenkin hyvän päivän) on siksi asiallisesti, että henkilökohtainen musta joutsen ei heti kaada tätä projektia.

Arviosi arvonnousun ja vastaavan vuokra-asunnon vuokrien nousun suhteen ovat hyviä arvioita.

Kuten MarkusBunders totesi, niin tämä on yksi keino käyttää vipua muihin omaisuuseriin hajauttamiseksi. Erittäin edullista sijoituslainaa tällä hetkellä. Aion olla kuitenkin varautunut siihen, että korot nousevat joskus tulevaisuudessa, ja lyhentää lainapääoman siihen mennessä matalammalle tasolle. Eläkeikään on vielä ainakin 30 vuotta matkaa, sijoitusten riskipitoisuus ajetaan siihen mennessä toivottavasti riittävän matalalle tasolle. Akin "Eläkkeitänne ette tule näkemään" on luettu :)

Yhtenä osana riskin minimoimista eläkepäivien köyhyydestä on se, että silloin pyritään asumaan asunnossa, jonka kuukausittaiset asumismenot ovat mahdollisimman alhaiset. Tässä nykyisessä on potentiaalia sellaiseen, katsotaan nyt mitä tulevaisuuus tuo tullessaan sillä osastolla.

Lääninvaiva kirjoitti:

Toteutuneita kauppoja tällä aluella vastaavista kiinteistöistä on tehty viime aikoina haarukassa 140 000-175 000, riippuen talon kunnosta. Talon hankinta ja remontoiminen kustansivat yhteensä tuon 140 000. Kuntonsa puolesta tämän pitäisi perusparannusten jälkeen liikkua haarukan yläpäässä, mutta inhorealistina olen varautunut alalaitaan tai jopa 10% alle, mikäli olisi ns. "pakko myydä." Pahan päivän varoja (suunnitellusti kuitenkin hyvän päivän) on siksi asiallisesti, että henkilökohtainen musta joutsen ei heti kaada tätä projektia.

1400 e vuokra ja 300e kulut tekisivät 13200 euroa nettotuottoa vuodessa. Tämä tekee 7,5% - 9,5% vuokratuoton tuolle asunnolle. Melkoinen tuotto ja tuohon arvonnousu päälle. Ilman muuta kannattaa asua itse mieluummin kuin vuokralla.

Kadehdin kulutasoa myös. Kerrostalossa vastaavan kokoisessa kämpässä ei 300e/kk pärjäile. Teillä kun on kuluja lämmityksen jälkeen vain 100 e niin kerrostalossa veteen menee jo se 100e 5 hengellä aika helposti.

Lääninvaiva kirjoitti:

Kiitos. Lainan määrä on 110 000 , kokonaiskorko tällä hetkellä 0,75% ja viimeinen takaisinmaksupäivä vuonna 2030, tosin tällä tahdilla pari vuotta aikaisemmin.

Toteutuneita kauppoja tällä aluella vastaavista kiinteistöistä on tehty viime aikoina haarukassa 140 000-175 000, riippuen talon kunnosta. Talon hankinta ja remontoiminen kustansivat yhteensä tuon 140 000. Kuntonsa puolesta tämän pitäisi perusparannusten jälkeen liikkua haarukan yläpäässä, mutta inhorealistina olen varautunut alalaitaan tai jopa 10% alle, mikäli olisi ns. "pakko myydä." Pahan päivän varoja (suunnitellusti kuitenkin hyvän päivän) on siksi asiallisesti, että henkilökohtainen musta joutsen ei heti kaada tätä projektia.

Arviosi arvonnousun ja vastaavan vuokra-asunnon vuokrien nousun suhteen ovat hyviä arvioita.

Noilla arvoilla (heitin kämpän arvoksi 160000) pitäisi sijoitusten tuoton olla jo melkein 13% p.a. ennen kuin vuokraaminen kannattaisi.

Tulkitsin, että muut asumiskulut on 300 + sähkö 200?

Straight8 kirjoitti:

1400 e vuokra ja 300e kulut tekisivät 13200 euroa nettotuottoa vuodessa. Tämä tekee 7,5% - 9,5% vuokratuoton tuolle asunnolle. Melkoinen tuotto ja tuohon arvonnousu päälle. Ilman muuta kannattaa asua itse mieluummin kuin vuokralla.

Kadehdin kulutasoa myös. Kerrostalossa vastaavan kokoisessa kämpässä ei 300e/kk pärjäile. Teillä kun on kuluja lämmityksen jälkeen vain 100 e niin kerrostalossa veteen menee jo se 100e 5 hengellä aika helposti.

Kyllä, asuessani naapuripaikkakunnalla kerrostalossa maksoin 22e/kk vesimaksua, omakotitalossa viisihenkinen perhe alle 35 euroa kuussa, ja ihan kunnallistekniikassa ollaan. Kerrostalossa oli reilu "kaikki maksavat saman kulutuksesta riippumatta" eli ei omia vesimittareita. Lisäksi siihen vesimaksuun varmasti leivotaan muutakin rahankeruuta sisään kuin "hyvä vesi sisään, paha vesi ulos" -operaatiosta aiheutuneita kustannuksia. Omakotitalossa siihen pystyy vaikuttamaan kulutuskäyttäytymisellään, ja remottivaiheessa toki myös vesikalusteiden valinnalla. Kerrostalossa säädetään toki vessanpytyn huuhtelumäärä julkisten tilojen spekseihin varmuuden vuoksi, kun sillä ei ole mitään väliä. Eri asia sitten tosiaan, jos on asuntokohtainen kulutusmittaus.

Bonuksena on oma kaivo pihassa, autojen pesu ja kukkien kastelu kirvelisivät varmasti rahapussia eri tavalla, muksujen uima-altaasta puhumattakaan.

hauturi kirjoitti:

Noilla arvoilla (heitin kämpän arvoksi 160000) pitäisi sijoitusten tuoton olla jo melkein 13% p.a. ennen kuin vuokraaminen kannattaisi.

Tulkitsin, että muut asumiskulut on 300 + sähkö 200?

Arvioin lämmitykseen käytettävän sähkönkulutuksen tuohon 200 euroon kuukautta kohti. Tällä hetkellä siihen ei mene sentin jeniä, kun kelit ovat kesäiset, talvella sitten mittarissa punavalo vaikuttaa pahimmallaan palavan kiinteästi. Kiinteistövero kuukautta kohden noin 25 euroa, jätemaksut 20 euroa. En ole ihan varma, mitä noista sisältyisi vuokraan omakotitaloa vuokrattaessa, mutta esimerkiksi kerrostaloon vertailtaessa nuo ovat vuokrassa sisällä. Omakotitalon lämmityksen joutuu melko saletisti maksamaan itse kulutuksen mukaan, vesimaksuista en osaa sanoa, että ovatko ne leivottu vuokrasummaan sisälle.

Eli 200 lämmitykseen, 25 euroa verottajalle, 20 jätejoonakselle, 35 euroa vesimaksuja, loput pari kymppiä osastoa miscellaneous. Toki jälkimmäisiä tulee vuokrattaessakin. Ei tuossa nyt suinkaan ole varmaan kaikki, tarkka budjetti-exceliä en pyöritä, saattaa olla jotain ilmiselvää jota en tajua huomioida.

Esim. kotivakuutus tietysti on kerrostalossa huomattavasti edullisempi, mutta omakotitaloa vuokrattaessa ainakin itse vaatisin vuokranantajana täysarvovakuutuksen ja kaiken maailman tornadovakuutukset päälle (tuossa oli jo värikynää mukana lopussa.)

Asumalla vuokralla pääoma jää käytttöösi ja on tuottanut 8 % bruttona vuodessa menneisyydessä esimerkiksi osakemarkkinoilla.

Tämähän ei ole näin suoraviivaista. Samaan aikaan jos asut vuokralla niin vuokranantaja kerää tuon osakemarkkinoilta saamasi 8%:n tuoton saman tien pois vuokran muodossa. Joku muu siis maksaa tuon sinun asumisesi vaatiman pääoman, mutta sinä maksat käyttökulut sekä vuokrantajan tuottovaateet/riskinoton.

Lainanhoitokustannus 750 euroa kuukaudessa, koron osuus tästä alle 80 euroa tällä hetkellä.

Näissä kannattaa olla tarkkana ettei sekoita lyhennyksen osuutta lainanhoitokustannuksiin. Kustannusta on ainoastaan tuo koron osuus. Lyhennykset ovat vain pääoman palauttamista, mikä kerryttää samalla omaa varallisuutta (realisoitavissa asunto myymällä tai vakuusarvoa hyödyntämällä).

Ylipäänsä jos joku mieltää asuntosijoittamisen tuotto-/riskisuhteen mielekkääksi niin oman ostaminen kannattaa lähes aina (kunhan sijainti on kohtuullinen). Bonuksena kun tulee vielä oman asumisen verottomuus sekä varma "vuokralainen", niin ei kai tuossa kovin monimutkaisia kaavoja tai graafeja kannata lähteä pyörittelemään.

"Tämähän ei ole näin suoraviivaista. Samaan aikaan jos asut vuokralla niin vuokranantaja kerää tuon osakemarkkinoilta saamasi 8%:n tuoton saman tien pois vuokran muodossa. Joku muu siis maksaa tuon sinun asumisesi vaatiman pääoman, mutta sinä maksat käyttökulut sekä vuokrantajan tuottovaateet/riskinoton. "

Ei kyllä kerää. Ei sijoitusasuntojen tuottovaatimus ole tuota luokkaa. Heti kättelyssä pitää vähentää ~2-2,5 % palkkainflaation muodossa vuokratasosta. Tämän omistaja siis saa vuokran lisäksi. Vuokrataso on sitten realistisesti ehkä jotain 5-6 % asunnon arvosta ja tästä 2 % menee vastikkeeseen ja poistoihin. Toisin sanoen asunnon omistajan näkökulmasta realistinen luku on 3 % vuokralaiselta ja 2 % asunnon arvon noususta ja 2 % poistoihin ja nämä siis ennen veroja. Vuokralainen maksaa tämän 3 % (<< 8 %).

Nyrkkisääntöjä voi sanoa, että talletukset häviävät inflaatiolle, bondeista saa inflaation, asunnoista ja kullasta palkkainflaation ja osakkeista on tähän menessä saanut vielä ainakin 2-3 % edellisiä enemmän. Tämä selittyy sillä, että yhtiöitä voivat aina etsiä uusia markkinoita ja soveltaa uusinta teknologiaa ja ovat siten talouskasvun aallonharjalla vs. kiinteiden pääomien korvaukset, jotka sopeutuvat paljon hitaammin. Toki jos asuntobusineksesi on mobiili tyyliin konttiasuminen, niin voit aina siirtää konttejasi sinne, missä kysyntää on eniten ja saat aina kv. talouden maksikorvauksen pääomallesi, mutta käytännössä näin ei asuntojen kohdalla ole.

Nyrkkisääntöjä voi sanoa, että talletukset häviävät inflaatiolle, bondeista saa inflaation, asunnoista ja kullasta palkkainflaation ja osakkeista on tähän menessä saanut vielä ainakin 2-3 % edellisiä enemmän.

Ilman asuntojen vivutusmahdollisuutta juuri näin. Sitten taas vivutusmahdollisuuden kanssa voi olla toinen tilanne. Lainaus eräästä tutkimuksesta:

Vuosina 1994 - 2013 listatuista osakepohjaisista REIT –rahastoista saatu keskimääräinen vuosittainen kokonaistuotto oli 11,16 prosenttia S&P 500 –indeksin tuoton ollessa 8,22 prosenttia.

Reitit siis sijoittavat asuntoihin yleensä keskimäärin n. 50 pinnan vivulla.

Lääninvaiva kirjoitti:

Arvioin lämmitykseen käytettävän sähkönkulutuksen tuohon 200 euroon kuukautta kohti. Tällä hetkellä siihen ei mene sentin jeniä, kun kelit ovat kesäiset, talvella sitten mittarissa punavalo vaikuttaa pahimmallaan palavan kiinteästi. Kiinteistövero kuukautta kohden noin 25 euroa, jätemaksut 20 euroa. En ole ihan varma, mitä noista sisältyisi vuokraan omakotitaloa vuokrattaessa, mutta esimerkiksi kerrostaloon vertailtaessa nuo ovat vuokrassa sisällä. Omakotitalon lämmityksen joutuu melko saletisti maksamaan itse kulutuksen mukaan, vesimaksuista en osaa sanoa, että ovatko ne leivottu vuokrasummaan sisälle.

Eli 200 lämmitykseen, 25 euroa verottajalle, 20 jätejoonakselle, 35 euroa vesimaksuja, loput pari kymppiä osastoa miscellaneous. Toki jälkimmäisiä tulee vuokrattaessakin. Ei tuossa nyt suinkaan ole varmaan kaikki, tarkka budjetti-exceliä en pyöritä, saattaa olla jotain ilmiselvää jota en tajua huomioida.

Tuosta puuttuu oikeastaan kaikki talon peruskunnossapito ja pihan ylläpito ym omakotitaloon liittyvä sälä. Toki noiden kulujen määrä vaihtelee, mutta kyllä niihin helposti 100-200 euroa kuussa menee. 20 euroa kuussa ei riitä paljon mihinkään.

Vuokralainen maksaa tämän 3 % (<< 8 %).

Onnea vaan niille, jotka sijoittavat 3%:n tuotolla asuntoihin.

Omissa sijoituksissani (kasvukeskuksissa/yliopistokaupungeissa) vuokratuotot ovat runsaidenkin remonttivarausten jälkeen 6,5%:n luokkaa. Tietääkseni vuokralainen maksaa tuon koko lystin.

Joo, mulla menee pari kymppiä kuussa jo ruohonleikkurin löpöön, tosin leikattavaa on vähän keskivertoa enemmän.

Se on sitten toinen juttu mitkä noista omakotitalon kustannuksista on omistajan ja mitkä asukkaan, tässä vertailussa kai kiinnostavia ovat ne kulut jotka sisältyisivät vuokraan jos asuisi vuokralla.

petteri kirjoitti:

Lääninvaiva wrote:

Arvioin lämmitykseen käytettävän sähkönkulutuksen tuohon 200 euroon kuukautta kohti. Tällä hetkellä siihen ei mene sentin jeniä, kun kelit ovat kesäiset, talvella sitten mittarissa punavalo vaikuttaa pahimmallaan palavan kiinteästi. Kiinteistövero kuukautta kohden noin 25 euroa, jätemaksut 20 euroa. En ole ihan varma, mitä noista sisältyisi vuokraan omakotitaloa vuokrattaessa, mutta esimerkiksi kerrostaloon vertailtaessa nuo ovat vuokrassa sisällä. Omakotitalon lämmityksen joutuu melko saletisti maksamaan itse kulutuksen mukaan, vesimaksuista en osaa sanoa, että ovatko ne leivottu vuokrasummaan sisälle.

Eli 200 lämmitykseen, 25 euroa verottajalle, 20 jätejoonakselle, 35 euroa vesimaksuja, loput pari kymppiä osastoa miscellaneous. Toki jälkimmäisiä tulee vuokrattaessakin. Ei tuossa nyt suinkaan ole varmaan kaikki, tarkka budjetti-exceliä en pyöritä, saattaa olla jotain ilmiselvää jota en tajua huomioida.

Tuosta puuttuu oikeastaan kaikki talon peruskunnossapito ja pihan ylläpito ym omakotitaloon liittyvä sälä. Toki noiden kulujen määrä vaihtelee, mutta kyllä niihin helposti 100-200 euroa kuussa menee. 20 euroa kuussa ei riitä paljon mihinkään.

 

 

Olet oikeassa, esimerkiksi laadukas kodinkonepaketti hinnaltaan suurusluokkaa viisi tonnia, arvioitu kestoikä 15 vuotta, tekee jo yli tuon pari kymppiä kuussa. Ja lukemattomia muita pieniä puroja, tuo satku kuussa on varmaan minimi, jos ei ihan amishina mennä. Aiheellinen korjaus.

KepilläJäätä kirjoitti:

Asumalla vuokralla pääoma jää käytttöösi ja on tuottanut 8 % bruttona vuodessa menneisyydessä esimerkiksi osakemarkkinoilla.

Tämähän ei ole näin suoraviivaista. Samaan aikaan jos asut vuokralla niin vuokranantaja kerää tuon osakemarkkinoilta saamasi 8%:n tuoton saman tien pois vuokran muodossa. Joku muu siis maksaa tuon sinun asumisesi vaatiman pääoman, mutta sinä maksat käyttökulut sekä vuokrantajan tuottovaateet/riskinoton.

 

Lainanhoitokustannus 750 euroa kuukaudessa, koron osuus tästä alle 80 euroa tällä hetkellä.

Näissä kannattaa olla tarkkana ettei sekoita lyhennyksen osuutta lainanhoitokustannuksiin. Kustannusta on ainoastaan tuo koron osuus. Lyhennykset ovat vain pääoman palauttamista, mikä kerryttää samalla omaa varallisuutta (realisoitavissa asunto myymällä tai vakuusarvoa hyödyntämällä).

 

Ylipäänsä jos joku mieltää asuntosijoittamisen tuotto-/riskisuhteen mielekkääksi niin oman ostaminen kannattaa lähes aina (kunhan sijainti on kohtuullinen). Bonuksena kun tulee vielä oman asumisen verottomuus sekä varma "vuokralainen", niin ei kai tuossa kovin monimutkaisia kaavoja tai graafeja kannata lähteä pyörittelemään.

Mainitsit myöhemmässä komentissa, että saat vuokratutuottoa 6,5% p.a. (tuotto)

Minkälaisia riskitekijöitä tulisi huomioida? (riski)

Omistusasuntoonkin kannattanee tosiaan suhtautua kuin sijoitusasuntoon (fiilis vs. järki).

Mainitsit myöhemmässä komentissa, että saat vuokratutuottoa 6,5% p.a. (tuotto) Minkälaisia riskitekijöitä tulisi huomioida? (riski)

Kyllä tuo 6,5% sijoitetulle pääomalle. Keskimäärin taitaa ostohinnalle olla nyt 2/3 vipua, eli opon tuotto nousee 15-20%:n välille p.a. En sano että kohteita näillä tuotoilla on helppo löytää tässä markkinassa ja siksi omat ostokset on viimeaikoina olleet vähissä.

Tänään tein tosin uudiskohteeseen varauksen tuotto-odotuksella n. 5,5%, johon tyydyn kun sijainti on melko prime (Keskussairaala vieressä, yliopisto kilsan sisällä ja keskustaan 2km). Keskussairaalan keikkatyöläiselle vuokratessa voisi nousta yli kutoseen, mutta toi 5,5 on laskettu "opiskelijahinnalla".

Riskejä vipua käytettäessä on toki korkotason nousu, mikä on hallittavissa kun pitää velkaantumisen kohtuullisena omiin tuloihin ja kassavirtaan nähden.

Remonttiriskit vanhemmissa kohteissa on toinen merkittävä riski. Se on hallittavissa asiaan perehtymällä. Kaikilla kiinteistön osilla on kuitenkin tietty elinkaari, joiden pohjalta voi laskea tulevia kustannuksia auki ja siten säästyä ikäviltä yllätyksiltä.

Kolmas on vuokralaiseen liittyvät riskit. Itselläni on n. sadan kieppellä kai vuokrauskuukaudet, kertaalleen on tullut vuokra myöhässä. Käytännössä ei tähän mennessä mitään ongelmia, mutta selvää on että riski on olemassa. Tähänkin voi vaikuttaa tekemällä itse vuokralaisvalinnan. Toki jos sijoitukset ovat hyvillä paikoilla niin vuokralaisehdokkaatkin ovat yleensä "parempi laatuisia"

Asunto -osakesijoituksissa riskit ovat siinäkin mielessä rajatut että osakkeenomistajan riskillä ovat käytännössä asunnon sisäpinnat, rakenteet kuuluvat taloyhtiölle. Jos vuokralainen räjäyttää kämpän niin taloyhtiö (ja sen vakuutus) hoitaa rakenteiden uusimisin ja sijoittajalle jää käytännössä pintamateriaalien kustannukset perustasosta ylöspäin. Taloyhtiö voi peria kustannukset toki vahingon aiheuttajalta, mutta ei osakkaalta (ellei ole vaikuttanut vahingon syntyyn).

Ja toki asuntojen hinnat voivat vaihdella ajan saatossa, mutta tällä ei pitäisi olla pitkäjänteiselle sijoittajalle väliä. Aina voi odottaa hyvää hetkeä myydä ja kelata vuokria sisään. Pitkässä juoksussa hinnat kuitenkin olelettavasti kehittyvät lähes inflaation tahtia. 

Remonttiriskit vanhemmissa kohteissa on toinen merkittävä riski. Se on hallittavissa asiaan perehtymällä. Kaikilla kiinteistön osilla on kuitenkin tietty elinkaari, joiden pohjalta voi laskea tulevia kustannuksia auki ja siten säästyä ikäviltä yllätyksiltä.

Sen enempää numeroihin puuttumatta niin Tämä. Asunnon kaikilla osilla on juurikin se oma elinkaari ja jossain vaiheessa se kaikki on uusittava. Asiallisesti toteutettu kuntotarkastus on aina paikallaan. Ei pidä myöskään koskaan aliarvioida niiden tulevien remonttien kustannuksia. Ne yllättävät lähes poikkeuksetta kun kiinteistön ikä alkaa lähennellä 50 vuotta. Tarkkana on syytä olla varsinkin 70 luvun omakotitalon ostajan. Lähtökohtaisesti enemmän tai vähemmän isoa remonttia tiedossa. Kattoja vaihdetaan harjakatoiksi näissä ympäri maata puhumattakaan ajalle tyypillisestä valesokkelista. Myös suuri osa 80 luvun rivitaloista on ongelmatapauksia. Näissä usein toteutettu painovoimainen ilmanvaihto on täysi riittämätöntä ja varsinkin kesäaikaan ilmanvaihto on käytännön pysähdyksissä. Remonttien kustannukset ovat maanlaajuisesti valtavia ja ongelma on siinä mielessä salakavala, ettei sitä välttämättä huomaa juuri mistään (esim. alapohjaongelma yhdistettynä puutteelliseen ilmanvaihtoon = korvausilma tulee osittain alapohjasta) ennen kuin terveys alkaa pettää. Tähän voi mennä vuosia ja usein kestää vielä pidempään kunnes ymmärretään että syy on omassa kodissa. Täällähän usein puhutaan ainoastaan virastotaloista ja kouluista jotka on pilalla, mutta on huomattava määrä myös omakoti-, rivi- ja kerrostaloja jotka on massiivisten remonttien tarpeessa liittyen näihin ongelmiin ja tämä vyyhti alkaa pikkuhiljaa purkautua.

http://yle.fi/uutiset/sisailmaongelmien_kustannukset_mitataan_miljardei…

Remonttivelan arvottaminen

Kuten yllä  todettu, asunnot kuluvat ja siksi niitä pitää ylläpitää tai niiden arvo alenee. Pientalojen osalta tarpeet ovat yksilöllisempiä ja vaativat ammattilaista ymmärtämään piilevää remonttivelkaa, mutta kerrostalojen osalta asia on suoraviivaisempi. Esimerkkinä putkiremontti, jonka yhteydessä monesti tehdään esim. sähköjä tai muita perusparannustöitä. Kustannus on helposti Helsingissä 1000 e/asuinneliö. Sanotaan, että pitkän aikavälin korkokanta olisi 3 %. Tällöin 20 vuoden päässä odottavan em. remontin nykyarvo on 1000/1,03^20 = 553 e/m2. Käytännössä 20 v. päässä olevaa putkiremonttia ei mitenkään huomioda myyntihinnoissa, koska ostajat eivät ymmärrä sitä, mitä tässä kappaleessa kirjoitin.

Täydellisiä kohteita on harvassa. Itselläni sattuu olemaan erittäin hyvä viimeisin ostos eli kaikki paitsi julkkari on tehty niin hiljan, ettei niitä käytännössä tarvitse tällä hetkellä arvottaa negatiivisesti. Julkkari on ikkunoiden kanssa myöskin hyvin kallis, helposti 400 e/m2, mutta kaikkea ei voi saada.

Taloyhtiön talous

1 e/m2/kk vastike-eroa on 3 % korkokannalla 12/0,03 = 400 e/m2 arvostuseroa neliöhinnassa. Taloyhtiöiden talouksia ei myöskään täysimääräisesti huomioda hintapyynnöissä (ainakaan, toteutumista on vaikeampi sanoa, koska data on paljon hankalampi saada). Itse katson yhtiöiden talouksista aina sen, miten 1) todelliset menot ovat vastanneet budjetoituja ja miten ne ovat vuosien aikana kehittyneet (kerran äkkäsin pahan ylilaskutuksen lisätöissä, toin esille yhtiökokouksessa ja kilpailutuksen tuloksena saatiin paljon parempi diili ja kaikille osakkaille  ~20ke profit nykyarvossa) ja 2) millä vastiketasolla noin suurin piirtein ko. yhtiö pystyy elättämään itsensä. Monissa yhtiöissä näet kertyy yli- tai alijäämää tavalla tai toisella joko säästämällä ylläpidosta tai keräämällä ylijäämää tulevia pikkuparannuksia varten. Nämä pitää puhdistaa luvuista, jotta näkee, mikä on yhtiön todellinen vastikevaade eli märää, jota yhtiön olisi pakko periä toimiakseen. Tätä sitten vertaa yleiseen tasoon ja arvottaa em. tavalla.

Tontin omistus

Tontin arvoja voi etsiskellä samanalueen myynti-ilmoituksista, joista osa on vuokratontilla ja osa omalla. Osassa myös on mahdollista lunastaa tonttiosuus itselleen. Käytännössä tontin arvo on noin tonni asuinneliö Helsingin lähiöissä ja keskustassa jopa 2000. 50-70 vuodessa asunnossa pitää kaikki uusia kertaalleen paitsi tontti. Jos uuden asunnon hinta on 6000 e/m2, kuten Helsingin lähiöissä, niin rakennuksen arvo on 5000 e/m2 ja tontin 1000 e/m2. Viimeistään 70 vuoden kuluessa on pitänyt sijoittaa toinen 5000 e/m2, jotta asunto on siinä kunnossa, missä se oli ostaessa eli 5000/70/12 = 6 e/m2/kk (=vastike ja taloremontit). Mutta tonttiin ei tarvitse sijoittaa mitään enää. Inflaation ollessa 2 %, tontin arvo on 70 vuoden kuluttua 4-kertaa se, mitä se oli ostaessa (nimellisesti). Mutta remontit ja ylläpito pitää maksaa aina nykyrahassa, jolloin niiden hinta kasvaa koko ajan inflaation tahdissa. Toisin sanoen: omistusasunnon arvosta keskeinen osa muodostuu maapohjan omistamisesta ja inflaatiosta. Tarkkaa osaa ei voi sanoa, koska tekijöitä on paljon, mutta on suoraan sanottuna idioottia ostaa vuokratontilta asunto. Ainakaan ylikuumenneilta markkinoilta, kuten pk-seudulla nyt (=missä kysyntä>>tarjonta pidemmän aikaa).

Asuntojen hintakehitys

Keskeisin tekijä asuntosijoituksen kokonaistuottavuudessa on lopulta se, miten asuntojen hinnat kehittyvät. Miten tahansa sijoitustaan yrittää arvottaa, tämä komponentti on keskeisin. Ja sitä myöskin on vaikein tietää etukäteen. Ajallinen hajautus on ainoa keino hakea turvaa. Se on sikäli helppoa, että kunhan life time nettokassavirta säilyy positiivisena, asuntoja voi aina ostaa lisää vähitellen ja siten ajallinen hajautus tulee itsestään. Itse yritän olla joka vuosi net worth vauraampi kuin vuotta aikaisemmin ja sovitan menoni tämän mukaisesti.

Asuntosijoituksen tuotto siis tehdään pitkälti ostotilanteessa eli ostohinta määrää kokonaistuoton merkittävältä osalta. Palstalla on nopeita, jotka löytävät ja tarttuvat heti hyvään kohteeseen. Itse olen tehnyt näin vain kerran (silloinkin myyjä oli menossa konkkaan), vaan aivan toisin: pitkään myynnissä roikkuneet kohteet, joissa on tietysti ainakin yksi merkittävä ongelma, ovat minun mieleeni. Näissä on yleensä ainoa tarjoaja ja jos myyjälle ei tarjous kelpaa, niin tappio ei ole suuri. Kerran tarjosin 219 000 e, kun pyynti oli n. 300ke. Asunto oli ollut pitkään myynnissä ja 2 v vanha eli käytännössä ongelmaton. Ei myynyt. Välittäjä roikkui puhelimessa kanssani kuukauden yrittäen saada minua korottamaan tarjoustani. En korottanut. Sama juttu viimeksi. En korottanut ja sanoin, että katsotaan 3 kk päästä uudestaan, jos ei kelpaa. Parissa päivässä suostui.

Suomalaisten neuroottisuus

Putkiremontteja ei tehdä kuin Suomessa ja homeongelmaa eivät tunne muut kuin suomalaiset. Tämä on lievä kärjistys, mutta kertoo olennaisen. Pari hyvää tiivistystä ammattilaisilta:

1) Perunapussin tuominen asuntoon räjäyttää homeitiöiden määrän asunnossa

2) Homeesta kärsivät asuvat yleensä lähellä luontoa, jossa ilmassa on valtaisa määrä homeitiöitä

3) Hometutkimuksesta ilmoittaminen lisää työpaikan homeoireita huomattavasti.

Mutta minkäs teet. Paikallisiin oloihin on pakko sopeutua ja siksi Suomessa on pakko sopeutua huomattaviin kustannuksiin, mitä edellä mainitut ja muut tekijät, kuten energiatehokkuus ja byrokratia aiheuttavat sijoittajalle.