menu_open

Suorat kiinteistösijoitukset vai pörssin kiinteistösijoitusyhtiöt?

8
forum
|
Uusin: Sijoitustieto—29.6.2015 - 00:45

KepilläJäätä

+669
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
434

Itselläni on muutamia suoria asuntosijoituksia ja aloin pohtia yhtenä vaihtoehtona sijoittaa myös pörssin kiinteistösijoitusyhtiöihin.

Työstin nopeasti vertailua omasta asuntosijoituksestani "hieman" isomman mittakaavan Tecnopolis Oyj:ön.

Tecnopolis 2014 tp-luvuilla:

Operatiivinen tulos ennen veroja ja rahoituskuluja 83,5

Oma pääoma 575,6

Vieras pääoma 1502,9

Tase yht. 2078,5

Opon tuotto14,51%

Sipon tuotto 4,02%

 

Yksi omista sijoituksista:

Sipon tuotto ((12 kk vuokrat- 12kk vastikkeet =operatiivinen tulos)/asunnon ostohinnalla) 7,51%

Opon tuotto 70% vivulla 25,03%

 

Laskelma ei siis ota huomioon sijoituskohteiden arvonmuutoksia. Rahoituskulut lienevät jonkin matkaa keveämmät henkilösijoittajalla vakuuksien ollessa kunnossa.

Tähän kun vielä lisätään verot, joita pörssiyhtiön omistaja joutuu maksamaan kahteen otteeseen niin kuvio tuntuu vielä houkuttelevammalta suorien sijoitusten kautta.

Pieni korjaus pitäisi laskelmiin kai tehdä koska Tecnopoliksen osaketta saa alle opon pörssistä, mutta sekään ei varmaan isoa eroa kuvioon tee? Ovatko luvut päteviä vertailussa vai pitäisikö laskelmiin/ajatusmalliin tehdä korjauksia?

Vaivaa omissa sijoituksissa toki joutuu näkemään, mutta ainakin itse olen kokenut asuntosijoituskuviot ihan mielekkäänä puuhana.

east Kirjaudu / Avaa tili
18.6.2015 - 23:44
#4220

Pyry

+13
Liittynyt:
29.6.2014
Viestejä:
25

Tälläisiä korjauksia olen itse tehnyt laskelmissa, mutta eivät tuohon isoon kuvaan varmaan juuri vaikuta.

- Huoneisto / taloyhtiön kuluminen, eli putki, julkisivu ym. rempat tulee ennemmin tai myöhemmin. Hyvin kohdekohtaista, mutta kyllä nämä joitain kymppejä per neliö per vuosi tuottoon tyypillisesti vaikuttaa.

- 100% vuorausaste on pitkässä juoksussa mahdoton saavuttaa eli olisiko laskelma realistisempi esim. 95% vuokrausasteella? 

 

 

east Kirjaudu / Avaa tili
19.6.2015 - 08:25
#4221

Osku

+3
Liittynyt:
22.2.2015
Viestejä:
11

Samaa pohtinut ja ihmetellyt miten kurssit voi olla alle kiinteistöjen arvon. Onko kurssiin silloin ennakoitu kiinteistöjen arvon aleneminen?

Vipu taitaa puoltaa suoraa sijoitusta - harvalla mahdollisuutta saada kohtuukorkoista esim. 200 000 lainaa osakkeisiin, mut sijoitusasuntoon kyllä.

Suorassa sijoituksessa näen paljon suuremmat riskit. Esim. Lahdessa tällä hetkellä vuokra-asunnoissa ylitarjontaa, koska asuntokauppa ei käy, edellinen kämppä laitetaan vuokralle. Helposti saattaa mennä puoli vuotta-vuosi ilman vuokralaista. Yhtiön kautta saa paremman hajautuksen.

Mikä on muuten käyttötarkoituksen vaikutus tuottoon - asumis/toimisto/varasto/teollisuus tms.

east Kirjaudu / Avaa tili
19.6.2015 - 08:58
#4222

KepilläJäätä

OP
+669
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
434

Joo ihan hyviä pointteja. Toisaalta nuo kiinteistöfirmatkaan eivät taida tehdä poistoja, joten sielläkään ei remonttivarauksia siten taideta ennakkoon saada tehtyä?

Esimerkkicasessa itselläni on kyseessä -99 rakennettu taloyhtiö. Mutta voisihan laskelmiin tehdä ronskin remonttikorjauksen ja olettaa vuokratuoton olevan pitkässä juoksussa vaikka 6,5 pinnaa. Tyhjät kuukaudet eivät huoleta sillä helposti saa vuokralle ilman tyhjäkäyntiä kunhan vuokran hinnoittelee kohdilleen ja kohteet ovat kysytyillä paikoilla. Isoin riski on toki hajautuksen puute ja se että huono vuokralainen voi pistää koko kämpän remonttiin.

 

Pienen pohdinnan jälkeen laskelmia voisi muuttaa seuraavasti:

Tecnopolis:

Opon tuotto: Osakekohtainen operatiivinen tuotto (yritysverot + rahoituskulut huomioitu)/Osakkeen hinnalla = n. 14,26%

Oman sijoituksen opon tuotto: 18,17%   (Tämä laskettu 6,5%:n sipon tuotolla ja korjattu 1,5%:n rahoituskuluilla)

Näillä oltaisiin tilanteessa jossa molemmista on sijoittajalla vielä pääomatuloverot maksamatta. Jos asunnon vuokratuotto laskee alle 5,3%:n niin kääntyisin Tecnopoliksen kannalle tuottonäkökulmasta.

 

E: näillä luvuilla laskettuna muuten Tecnopoliksen vipuprosentti on jonkin matkaa suurempi kuin esimerkkiasunnon mikä vääristää lukuja Tecnopolikselle suotuisampaan suuntaan

 

 

 

 

 

 

east Kirjaudu / Avaa tili
19.6.2015 - 08:59
#4223

KepilläJäätä

OP
+669
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
434
Osku]Samaa pohtinut ja ihmetellyt miten kurssit voi olla alle kiinteistöjen arvon. Onko kurssiin silloin ennakoitu kiinteistöjen arvon aleneminen? [/quote kirjoitti:

Tämä varmaan johtuu juuri tuosta kaksinkertaisesta verotuksesta vrt. suora sijoitus?

east Kirjaudu / Avaa tili
21.6.2015 - 08:09
#4226

PikkuPro

+6167
Liittynyt:
28.6.2014
Viestejä:
2913

Niinkuin Asiaa jo sivuttiinkin, niin minusta(kin) tyyliin alle millin sijoituksilla merkitystä on paljon sillä mistä tykkää. Jos on handyman ja tykkää säätelystä niin suorat varmaan mielekkäämpiä, jos taas on hommat teorian puolella ja peukalo keskellä kämmentä niin ehkäpä yhtiöt. Alle miljoonalla tuntipalkkaero ei voi valtava olla joten ihan perusteltua ottaa fiilikset mukaan päätökseen: jos esim. oma sijoituskämppä tuottaisi sen verran enemmän, että tuntipalkka omalle vaadittavalle puuhastelulle 10e niin on ihan makukysymys (riittääkö 10e ko. puuhastelusta), kumpi on järkevämpää.

 

Mulla siis on molempia: vuokraan Hki asuntoa ja omistan kiinteistösijoitusyhtiöitä (juuri nyt tosin vähän).

Itse en muuten ole koittanut laskea asiaa auki koska olisi imo yllättävän haastava laskutoimitus. Esimerkiksi pitäisi laskea joku EV tulevaisuuden saamattomille vuokrille ja tyhjille kuukausille...kuten toki sille, että kämppä laitetaan remonttiin vuokralaisten toimesta eli imo jos omista laskuista joku eksakti tulos tulee niin se eksaktius perustuu kyllä hyvin subjektiivisiin arvioihin. Nyt esimerkiksi meillä on hyvät vuokralaiset mutta vaikea laskea EV sille kauanko pysyvät ja sitten tulee taas kertakuluja: välittäjä 2,5ke, remppaan jotain ja EV tyhjilläoloon jotain...EV ehkä -5ke aina kun vuokralainen vaihtuu...paitsi jos ei ota välittäjää jolloin taas tulee vittumaista säätöä. Siltikin nään toiminnan järkevänä kun kämpän lainan korko on 1,5% ja vipu noin maksimit: sijoitetun pääoman tuotto ei kummoinen ole (viitisen pinnaa) mutta oman pääoman tuotto varmaankin yli 10%.

Luulen, että usean laskelmat perustuvat epärealistiselle premissille, että vuokrausaste on 100%, tulevaisuuden tarvittavat korjaukset noin 0e (jääkaappi on ikuinen, right..) samoin kuin luottotappiot yms. vuokraustoimintaan liittyvät riskit.

 

east Kirjaudu / Avaa tili
24.6.2015 - 10:16
#4241

Aki Pyysing

+13755
Liittynyt:
16.12.2013
Viestejä:
7058

En tykkää puuhastelusta, mutta tykkään likviditeetistä. Noteeratuissa on se hyvä puoli, että johonkin hintaan saa kaupaksi aina, jos löydän jotain, josta diggaan, kuten Andy sanoi 1985.
 

east Kirjaudu / Avaa tili
24.6.2015 - 10:20
#4242

Aki Pyysing

+13755
Liittynyt:
16.12.2013
Viestejä:
7058
Osku]Samaa pohtinut ja ihmetellyt miten kurssit voi olla alle kiinteistöjen arvon. Onko kurssiin silloin ennakoitu kiinteistöjen arvon aleneminen? [/quote kirjoitti:

Nuo kurssit ovat välillä olleet alle "arvon" ja välillä yli. Arvokin on toki aina vain arvio. Pörssikurssit heiluvat monista mystyisistä syistä.

Kiinteistösijoitusyhtiöissä on hilpeä aspekti siinäkin, että voi itse vivuttaa jo valmiiksi vivutettua kohdetta + spekuloida melko pienillä hintamuutoksilla. Itse olen yleensä ostanut alle arvioimani arvon ja sitten myynyt, kun on menty yli. Ei ihan hirveäs seksikästä eikä kovin vaativaa spekulaatiota.

east Kirjaudu / Avaa tili

Sisältöpoiminta:

Helsingin pörssin tuloskalenteri

east Katso päivämäärät
menu_open
lock Kirjaudu / Avaa tili