Asuntosijoittajan maailma ja mahdollisuudet

Hyvä lisä Sijoitustietoon.

Kohtaan kaksi sellainen kommentti, että itse olen käyttänyt "Hyvän vuokrasuhteen" hakuun vuosikausia jo työkalua, että ilmoitan vuokrasopimusta allekirjoitettaessa "mulla ei sitten ole ollut tapana nostaa hyvän vuokralaisen vuokraa". Olen tästä toki myös sitten pitänyt kiinni. Pointti tässä se, että "hyvän vuokralaisen" määrittely jää loppupeleissä vuokranantajalle ja vuokraajalle syntyy motivaatio olla se "hyvä vuokralainen". Luonnollisesti vuokranmaksu on number 1 määrittelyssäni mutta itselleni tärkeää on myös omatoiminen vuokralainen koska en ole handyman ja usein "lampunvaihtohommat" ovat sellaisia, että hyötysuhde on huono jos vuokralainen siirtää sen vuokran antajalle tehtäväksi vaikka olisikin oikeutettu siirtoon. Olen siis eksplisiittisesti ottanut tämän asian esiin ennen vuokrasopimuksen solmimista ja myös tämä on resultwise toiminut hämmentävän hyvin.

Kyseisellä metodilla saa toki myös pitkä-aikaisia vuokrasuhteita koska ajan myötä "hyvälle vuokralaiselle" syntyy kynnystä lähteä pois.

Esimerkkinä nykyinen vuokralainen on kai elossa mutta en sitä tiedä koska en ole kuullut heistä muuta kahteen vuoteen kuin että vuokra on tullut 100% kerroista tasan kuukauden etuajassa tilille  ja koskaan ei siis mitään huoltotarpeita ole ilmoittanut. Toistaiseksi määrittelen hänet luokkaan "hyvä vuokralainen", marginaalilla.

PikkuPro kirjoitti:

Hyvä lisä Sijoitustietoon.

Kohtaan kaksi sellainen kommentti, että itse olen käyttänyt "Hyvän vuokrasuhteen" hakuun vuosikausia jo työkalua, että ilmoitan vuokrasopimusta allekirjoitettaessa "mulla ei sitten ole ollut tapana nostaa hyvän vuokralaisen vuokraa". Olen tästä toki myös sitten pitänyt kiinni. Pointti tässä se, että "hyvän vuokralaisen" määrittely jää loppupeleissä vuokranantajalle ja vuokraajalle syntyy motivaatio olla se "hyvä vuokralainen".

Eikös tämä ole toiminut sulla lähinnä, koska vuokralaisten on voinut odottaa vaihtuvan aika ajoin, jolloin vaihdosten yhteydessä vuokratason on voinut tarkistaa? Jos kyseessä olisi todella pitkäaikainen vuokralainen, mitä yleensä asuntosijoittamisessa tavoitellaan, eli tyyliin 5-10 vuotta tai pidempi vuokrasuhde, niin kyllähän se vuokra sulaisi inflaation alla aika rankasti ilman korotuksia. Fiksu korotusehto on kyllä mun mielestä perusteltu, mutta liikaa ei kannata ahnehtia, vaan  kuten Miikakin kirjoitti, ehdon pitäisi olla myös vuokralaiselle reilu. Esim. Kojamo-tyyppinen korotusehto tapaan "indeksi, mutta kuitenkin vähintään +3%/v" nykyisillä palkkainflaatio-oletuksilla mielestäni lähinnä varmistaa, että a) pitkäaikaiset vuokralaiset karsiutuvat pois jo ehdosta kuullessaan eivätkä edes allekirjoita sopimusta tai b) vuokra nousee hyvin äkkiä yli vuokralaisen maksukyvyn, ja vuokralainen lähtee tästä syystä.

Velho kirjoitti:

 

PikkuPro kirjoitti:

Hyvä lisä Sijoitustietoon.

Kohtaan kaksi sellainen kommentti, että itse olen käyttänyt "Hyvän vuokrasuhteen" hakuun vuosikausia jo työkalua, että ilmoitan vuokrasopimusta allekirjoitettaessa "mulla ei sitten ole ollut tapana nostaa hyvän vuokralaisen vuokraa". Olen tästä toki myös sitten pitänyt kiinni. Pointti tässä se, että "hyvän vuokralaisen" määrittely jää loppupeleissä vuokranantajalle ja vuokraajalle syntyy motivaatio olla se "hyvä vuokralainen".

 

Eikös tämä ole toiminut sulla lähinnä, koska vuokralaisten on voinut odottaa vaihtuvan aika ajoin, jolloin vaihdosten yhteydessä vuokratason on voinut tarkistaa? Jos kyseessä olisi todella pitkäaikainen vuokralainen, mitä yleensä asuntosijoittamisessa tavoitellaan, eli tyyliin 5-10 vuotta tai pidempi vuokrasuhde, niin kyllähän se vuokra sulaisi inflaation alla aika rankasti ilman korotuksia. Fiksu korotusehto on kyllä mun mielestä perusteltu, mutta liikaa ei kannata ahnehtia, vaan  kuten Miikakin kirjoitti, ehdon pitäisi olla myös vuokralaiselle reilu. Esim. Kojamo-tyyppinen korotusehto tapaan "indeksi, mutta kuitenkin vähintään +3%/v" nykyisillä palkkainflaatio-oletuksilla mielestäni lähinnä varmistaa, että a) pitkäaikaiset vuokralaiset karsiutuvat pois jo ehdosta kuullessaan eivätkä edes allekirjoita sopimusta tai b) vuokra nousee hyvin äkkiä yli vuokralaisen maksukyvyn, ja vuokralainen lähtee tästä syystä.

Ei, nyt kyllä olen poikkeuksellisen vahvasti eri mieltä kanssasi. Pikemminkin toisinpäin. Mulla on kalliihko perhe-asunto vuokralla jossa kyllä oletusarvoisesti vaihtuvuus pienempää kuin tyyliin Kallion yksiöissä.

Ja mutuna yleistasollakin eri mieltä kanssasi eli ammattitaitoinen vuokranantaja ei normaalisti tavoittele 5-10v vuokrasuhdetta asunnoissa. Se ei vain ole realismia normaalisti varsinkaan jos markkinavuokraa pyytää.

Ja eihän meillä käytännössä ole inflaatiota, toi toki aika oleellinen pointti, 10% inflalla en tätä tekisi.

Käytännössä oon tavoitellut sitä, että vuokralaisella on motia olla "laadukas" eikä niin, että laadukas vuokralainen ei hyödy siitä itse mitenkään jolloin ei ole mitään motiakaan. Mulle esimerkiksi on ihan rahanmenoa jokainen vuokralaisen yhteydenotto koska ajalla on mulle vaihtoehtoiskustannus (voin vaikka pelata voitollista nettipokkaa) MUTTA ethän sä voi mitenkään velvoittaa vuokralaista olemaan ottamatta yhteyttä. Mutta sä voit tosiaan sanoa, että "mulla ei ole ollut tapana nostaa hyvän vuokralaisen vuokraa" ja sitten toisessa lauseessa selittää, mitä se "hyvä" vuokralainen sulle tarkoittaa. Lopulta valta on vuokranantajalla eli se on tuollainen kunniasanahomma (jonka voi perua jos tyyliin infla karkaa tms) mutta motivoi toki vuokralaista tavoittelemaan, että vuokraa ei nosteta.

Vuokrasopparissa korotuslauseke kuitenkin on eli jos en ole tyytyväinen, voin toimia. Ja ainakin itsellä on 8 vuoden kokemuksella toiminut hyvin, mm. maksetut vuokrakuukaudet 100% eli ei päivääkään tyhjäkäyttöä eikä penniäkään luottotappioita eikä edes juurikaan perintää. Huomioitaa se, että jotenkin rempat ovat hoituneet vuokralaisten toimesta, kuluja oon maksellut mutta siis remppojen takia ei ole päivääkään jäänyt vuokraa saamatta kahdeksaan vuoteen. Enkä kertaakaan tosiaan ole vuokraa korottanut kuin vuokralaisten välissä ja olen ollut ihan tyytyväinen tuottotasoon.

Se on oikeasti hyvin rahan arvoista, että vuokralainen on omatoiminen: jokainen "lampunvaihto" on käytännössä matkoineen ja aikataulujen sovitteluineen puolen päivän homma eli miten nyt laskeekin mutta sanoisin, että jokainen yhteydenotto joka vaatii toimia on heti 100 euroa ja kulut sitten päälle. Jokainen perintätoimi on vitutus huomioiden vähintään 50 euroa jne. Kaikki säätö on jostain pois, ihmisellä on rajalliset voimavarat.

Summary: kannattaa ehkä jotenkin vuokranantajana miettiä tapoja motivoida vuokralaista käytökseen, jota häneltä toivot. Normaalikuviossa hyvä vuokralainen maksaa huonon vuokralaisen työllistävyyden ja vika sitten frollaa.

PikkuPro kirjoitti:

 

Eikös tämä ole toiminut sulla lähinnä, koska vuokralaisten on voinut odottaa vaihtuvan aika ajoin, jolloin vaihdosten yhteydessä vuokratason on voinut tarkistaa? Jos kyseessä olisi todella pitkäaikainen vuokralainen, mitä yleensä asuntosijoittamisessa tavoitellaan, eli tyyliin 5-10 vuotta tai pidempi vuokrasuhde, niin kyllähän se vuokra sulaisi inflaation alla aika rankasti ilman korotuksia. Fiksu korotusehto on kyllä mun mielestä perusteltu, mutta liikaa ei kannata ahnehtia, vaan  kuten Miikakin kirjoitti, ehdon pitäisi olla myös vuokralaiselle reilu. Esim. Kojamo-tyyppinen korotusehto tapaan "indeksi, mutta kuitenkin vähintään +3%/v" nykyisillä palkkainflaatio-oletuksilla mielestäni lähinnä varmistaa, että a) pitkäaikaiset vuokralaiset karsiutuvat pois jo ehdosta kuullessaan eivätkä edes allekirjoita sopimusta tai b) vuokra nousee hyvin äkkiä yli vuokralaisen maksukyvyn, ja vuokralainen lähtee tästä syystä.

 

Ei, nyt kyllä olen poikkeuksellisen vahvasti eri mieltä kanssasi. Pikemminkin toisinpäin. Mulla on kalliihko perhe-asunto vuokralla jossa kyllä oletusarvoisesti vaihtuvuus pienempää kuin tyyliin Kallion yksiöissä.

Ja mutuna yleistasollakin eri mieltä kanssasi eli ammattitaitoinen vuokranantaja ei normaalisti tavoittele 5-10v vuokrasuhdetta asunnoissa. Se ei vain ole realismia normaalisti varsinkaan jos markkinavuokraa pyytää.

Ja eihän meillä käytännössä ole inflaatiota, toi toki aika oleellinen pointti, 10% inflalla en tätä tekisi.

Käytännössä oon tavoitellut sitä, että vuokralaisella on motia olla "laadukas" eikä niin, että laadukas vuokralainen ei hyödy siitä itse mitenkään jolloin ei ole mitään motiakaan. Mulle esimerkiksi on ihan rahanmenoa jokainen vuokralaisen yhteydenotto koska ajalla on mulle vaihtoehtoiskustannus (voin vaikka pelata voitollista nettipokkaa) MUTTA ethän sä voi mitenkään velvoittaa vuokralaista olemaan ottamatta yhteyttä. Mutta sä voit tosiaan sanoa, että "mulla ei ole ollut tapana nostaa hyvän vuokralaisen vuokraa" ja sitten toisessa lauseessa selittää, mitä se "hyvä" vuokralainen sulle tarkoittaa. Lopulta valta on vuokranantajalla eli se on tuollainen kunniasanahomma (jonka voi perua jos tyyliin infla karkaa tms) mutta motivoi toki vuokralaista tavoittelemaan, että vuokraa ei nosteta.

Vuokrasopparissa korotuslauseke kuitenkin on eli jos en ole tyytyväinen, voin toimia. Ja ainakin itsellä on 8 vuoden kokemuksella toiminut hyvin, mm. maksetut vuokrakuukaudet 100% eli ei päivääkään tyhjäkäyttöä eikä penniäkään luottotappioita eikä edes juurikaan perintää. Huomioitaa se, että jotenkin rempat ovat hoituneet vuokralaisten toimesta, kuluja oon maksellut mutta siis remppojen takia ei ole päivääkään jäänyt vuokraa saamatta kahdeksaan vuoteen. Enkä kertaakaan tosiaan ole vuokraa korottanut kuin vuokralaisten välissä ja olen ollut ihan tyytyväinen tuottotasoon.

Se on oikeasti hyvin rahan arvoista, että vuokralainen on omatoiminen: jokainen "lampunvaihto" on käytännössä matkoineen ja aikataulujen sovitteluineen puolen päivän homma eli miten nyt laskeekin mutta sanoisin, että jokainen yhteydenotto joka vaatii toimia on heti 100 euroa ja kulut sitten päälle. Jokainen perintätoimi on vitutus huomioiden vähintään 50 euroa jne. Kaikki säätö on jostain pois, ihmisellä on rajalliset voimavarat.

Summary: kannattaa ehkä jotenkin vuokranantajana miettiä tapoja motivoida vuokralaista käytökseen, jota häneltä toivot. Normaalikuviossa hyvä vuokralainen maksaa huonon vuokralaisen työllistävyyden ja vika sitten frollaa.

Okei, en mä itse asiassa usko että ollaan niin kovasti eri mieltä, mutta koitan vielä perustella vähän paremmin. Tuskin se on olennaista pitäisikö tavoitella esim. "5-10v vuokralaista" tai miten sellaista nyt yleensä tavoiteltaisiin (sopivaksi asetettu vuokrataso, taustahaastattelut joista koittaa lukea vuokralaisen pitkän aikavälin suunnitelmia?),, vaan että ylipäätään pitkäaikainen vuokralainen > lyhytaikainen, tietysti. Ja jos sulla on pitkäaikainen vuokralainen jonka vuokraa et korota, niin vuokra jää jälkeen. Inflaatio ylätasolla ei ole viime vuosina ollut kummoinen, mutta vuokrainflaatio on ollut, eli esim. Helsingin vuokrataso viimeiset 10 vuotta. Jos olisit 10 vuotta sitten noudattanut nollakorotusten strategiaa Helsingissä, niin ottaisit aika paljon takkiin vuokratasossa nyt ilman vuokralaisen vaihtoa. Tota remppajuttuahan Miika kanssa sivusi, eli vuokralaisen tekemät maalaukset ovat toki valueta omistajalle. Tämä kytkeytyy vuokrasuhteen kestoon sikäli, että jälleen pitkäaikainen parempi, koska lyhyen aikaa asuva tuskin motivoituu maalitelaa heiluttelemaan, ja vuokralaisten vaihtumiset ylipäätään aiheuttavat pintarempan tarvetta (jokainen kiinnittää omat taulut etc.). Ymmärrän mitä tarkoitat sillä että jos vuokralainen on omatoiminen, niin se on valueta sulle. En välttämättä näe tässä välitöntä kytköstä maksaako vuokralainen indeksikorotuksia vai ei, mutta voihan sellainen olla.

Joo, varmaan samaa asiaa kattellaan vähän eri painotuksilla...at the end of the day, ihmisiä kaikki vuokralaiset ja vuokranantajat, joitain vuokranantajia vituttaa huomattavasti enemmän säätäminen (mua) kun taas joltain toiselta (sulta) se käy näppärämmin. Toki siis tää menee ihan siihen vuokranantajan "ammattitaitoon" tehdä pikkuremppoja jossa sä 6-0 mut ja multa menee siis 6 kertaa enemmän aikaa. Lopputulos 6 kertaa huonompi. 

Vuokrasopimukseen kannattaa laittaa automaattinen min. 3 % vuosinostopykälä. Eipä tämä käytännössä ketään vuokralaista karkota ja tuottaa ajan oloon mukavasti.

Moi ja kiitos jälleen hyvästä kirjoituksesta.
 

Tuosta oman asunnon mahdollisesta myyntitappiosta tuli mieleen, että voiko siis lyhyellä vuokrausjaksolla ennen myyntiä päästä vähentämään tuon tappion muista pääomatuloista kokonaisuudessaan? Voiko asia mennä näin?

Entä miten muuten itse rakennutetun omakotitalon mahdollinen myyntivoitto/-tappio lasketaan? Kokonaiskulut on kaukana selvästä ja niitä on voinut kertyä pitkän ajan kuluessa.

Moniosaamaton kirjoitti:

Moi ja kiitos jälleen hyvästä kirjoituksesta.
 

Tuosta oman asunnon mahdollisesta myyntitappiosta tuli mieleen, että voiko siis lyhyellä vuokrausjaksolla ennen myyntiä päästä vähentämään tuon tappion muista pääomatuloista kokonaisuudessaan? Voiko asia mennä näin?

Entä miten muuten itse rakennutetun omakotitalon mahdollinen myyntivoitto/-tappio lasketaan? Kokonaiskulut on kaukana selvästä ja niitä on voinut kertyä pitkän ajan kuluessa.

Mahdollinen luovutusvoitto on verovapaa (tai luovutustappio vähennyskelvoton) jos on asunut asunnossa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti kaksi vuotta. Tämän voi tehdä missä tahansa vaiheessa. Jos kahden vuoden yhtäaikaisen asumisen katkaisee vaikka päivän airbnb-vuokrauksella, niin ehto ei täyty. Tarvittaessa tämä täytyy toistaa vajaan kahden vuoden välein pitkäaikaisessa asumistapauksessa. Myyntihetken kanssa sillä ei ole mitään tekemistä. Eli jos olet omistanut ja samaan aikaan asunut siinä yhtäjaksoisesti sen kaksi vuotta, niin mikään vuokraus juuri ennen myyntiä ei enää auta.