Asunnon ositus, hankala tilanne

Miksi nainen maksaisi puolet miehen tallilainasta?

Itse en ainakaan maksaisi centtiäkään miehen tallilainasta ja toivottavasti ei nainenkaan.

Jos tallilaina ei ole yhteinen niin ei nainen siitä maksa penniäkään takaisin.

On sitten eri asia onko tallille määritelty joku arvo joka lisää miehen omistusosuutta asunnosta. Mikäli ei ole erikseen määritelty niin mies kärsii nahoissaan tallin hankinan vaikka se nostaisikin asunnon arvoa.

Toki jos oikeuteen mennään saattaa mies saada jonkunlaisen hyvityksen tallin osalta.

seppo800 kirjoitti:

Vaihtoehto 1) Asunto myydään ulkopuoliselle

Asunto myydään 130 000€. Pankki ottaa ensin omansa pois ja jäljelle jää 130 000€-60 000€-35 000€=35 000€

Nainen saa 0,8*35 000€=28 000€.

Ei tota oikein noin voi laskea, että pankki ottaa ensin omansa pois, ja sitten jaetaan omistusten suhteissa.

Asunto myydään 130k, nainen saa 104k, mies 26k, ja sitten kummankin pitäis selviytyä lainoistaan. Ehkä sillä autotallilla on jotain arvoa ja se vois muuttaa suhdetta jolla myyntirahat laskennallisesti jaettais, mutta ei se nyt ainakaan niin mene oikein, että ensin summasta maksetaan pankkilainat tasasuhteessa.

Toki tilanne on siksi tosi hankala, että millään rehdillä laskutavalla miehen osuutta asunnosta ei saa vastaamaan lähellekään tämän velkojen arvoa, jolloin voi olla vaikea löytää ratkaisua jolla tämä suostuu realisoimaan asunnon jonka kokonaisarvo on hänelle negatiivinen.

Kun asunto myydään ja siitä saadaan 130000, jakaantuu se 80% naiselle ja 20% miehelle (jos tosiaan ei ole sovittu, että talli nostaa miehen omistusosuutta). Nainen saa siis 104000 ja mies 26000. Naisella on velkaa puolet yhteisestä asuntolainasta (30000), jonka maksaa pois, joten käteen jää 74000. Miehellä on velkaa puolet yhteisestä asuntolainasta + tallilaina (yht 65000), josta 26000 voidaan lyhentää asunnosta saaduilla rahoilla ja 39000 jää vielä jäljelle ja sille pitäisi löytyä vakuudet tai rahat pitäisi löytää muualta.

Toinen juttu on sitten se, että jos asunto on kaikkien em. lainojen vakuutena, niin pankki ei välttämättä hyväksy myyntiä jos saaduista rahoista ei makseta myös tallilainaa pois. Tällöin voidaan toimia esim. siten, että mies jää naiselle 39000 velkaa ja naiselle jää käteen vastaavasti 39000 vähemmän.

Käytännössä tuossa pitäisi pyrkiä sopuratkaisuun, esim. niin, että ajatellaan tallin nostaneen asunnon arvoa aikanaan esim. 20%:lla, jolloin miehen omistusosuus olisi noussut 20% -> 33%. Näin miehelle kuuluisi 43333 ja naiselle 86667. Nyt jos pankki edellyttäisi velkojen poismaksua, jäisi mies naiselle velkaa 21667 (ja jos tallilainalla on joku muu vakuus, jäisi mies pankille velkaa saman määrän).

Edit: JR ehtikin taas ensin.

Niin, jos asunto on molempien lainojen vakuutena, ei pankki anna myydä sitä, jos lainoja ei makseta samassa yhteydessä pois tai anneta korvaavaa vakuutta. Tätä on ehkä tarkoitettu hieman harhaanjohtavalla ilmaisulla "pankki ottaa omansa pois".

Ikävä tilanne.

seppo800 kirjoitti:

Vaihtoehto 1) Asunto myydään ulkopuoliselle

Asunto myydään 130 000€. Pankki ottaa ensin omansa pois ja jäljelle jää 130 000€-60 000€-35 000€=35 000€

Nainen saa 0,8*35 000€=28 000€. Takkiin tuli 28 000€-120 000€-10 000€= -102 000€ 

Mies saa 0,2*35 000€=7 000€. Takiin tuli 7 000€- 10 000€-5 000€= -8 000€

Nainen siis maksaa tappioista 93% ja mies 7%. Meneekö se tosiaan näin? Ja joutuuko nainen maksumieheksi miehen lainojen osalta myös kahdessa muussa tapauksessa, jos jompikumpi lunastaa asunnon itselleen? Tosin jos asuntojen arvot olisivat nousseet niin silloinhan etu olisi ollut naisella. 

Tässä on nyt sellainen ajatusvirhe, että yhteisen kiinteistön myynnistä saadusta tulosta maksetaan myös miehen henkilökohtainen autotallilaina. Toki, kuten jo sanottu, pankki voi tätä vaatia mikäli yhteinen asunto on ollut myös miehen autotallilainan vakuutena. Oleellista olisikin tietää, onko näin ollut tässä tapauksessa, sekä se, onko vakuutena ollut vain miehen osuus talosta vai koko talo? Mikäli talo on ollut vakuutena, kuvittelisin, ikävää kyllä, että nainen on antanut suostumuksen siihen että myös hänen osuutensa talosta on miehen autotallilainan vakuutena, koska miehen osuus talosta on ollut 20% ja asuntolainaa jäljellä vielä niin paljon, ettei miehen vapaa osuus talosta ole voinut riittää vakuudeksi, ilman muita vakuuksia.

Oman käsitykseni mukaan "reilu" tapa laskea autotallin arvo olisi sama alaskirjaus kuin asunnolle. Jos siis kauppahinnaksi saadaan koko kiinteistölle 130 000€ on autotallin ja talon 240 000€ -> 130 000€ arvo laskenut n. 45%, joten autotallin arvo olisi 22 000€ ja talon 108 000€.

Tällöin nainen saisi 108 000€*0,8-30 000€ = 56 400€

ja mies 108 000€*0,2+22 000€=43 600€ - velat 65 000€ joten mies jäisi pakkaselle lähes 20 000€. 

Toinen tapa tehdä autotallin arvon ositus on Hauturin kuvailema malli, mutta lopputulos on suurin piirtein sama.

Jos pankki vaatii kaikkien lainojen maksamista esim. vakuuksien vuoksi, on näin toimittava. Nainen ei ole kuitenkaan velvollinen maksamaan miehen autotallilainaa, kuin siinä tapauksessa että on ollut sitä henkilökohtaisesti takaamassa ja mies jätä maksamatta. Tapausta tuntematta, tokihan mies voi yrittää saada jostakin uuden lainan kattamaan tuon pakkaselle jääneen osuuden/järjestellä tilalle muita vakuuksia tai hän voi jäädä tuon summan naiselle velkaa. Varmasti kinkkinen tilanne, Kuten JR sanoi, kuvittelisin miehen motivaation tuollaiseen vakuuksien tai lainan järjestelemiseen olevan minimaalinen, jos vaihtoehtona on jäädä asuntoon asumaan lunastamalla se. Toki tällöinkin, hinnasta riippumatta sama laskukaava pätee, nainen ei joudu maksamaan miehen autotallivelkaa, vaan lunastuksessa lasketaan miehen ja naisen osuudet ja omaisuudesta ja veloista erikseen, käsittääkseni naisen ehkä kannattaisi tässä tilanteessa "tulla vastaan", esim. juurikin suostumalla siihen että asunnon arvon lasketaan nousseen autotallin myötä esim. tuo 20% ja käyttää tätä porkkana.

Tässä on se ongelma, että jos nainen, joka siis omistaa 80% asunnosta, on antanut luvan käyttää ko. asuntoa autotallilainan vakuutena, niin se  on siltä osin voi, voi. Käytännössä siis, jos miehellä ei ole mahdollisuuksia tai halua antaa autotallilainalle muita vakuuksia, niin asunto jää joko myymättä tai mies jää naiselle velkaa. Oikein muita mahdollisuuksia ei ole. Kumpikaan tilanne ei varmaan ole naiselle mieluinen, mutta kun asunto kerran on miehen lainan vakuutena, niin minkäs teet. 

seppo800 kirjoitti:

Näinhän sen toivoisi menevän. Kyllä nainen autotallista osansa maksaa. Nostaahan se talli asunnon arvoa. Unohdetaanpa koko talli.

Asunnon arvo 130 000€ velka 50 000€ (50%/50%)  nainen omistaa asunnosta 80% ja mies 20%

Pankki laskee (130 000-50 000)*0,8=64 000€

Minun mielestäni 0,8*130 000-0,5*50 000=79 000€

Eikös tässä ole jäänyt huomaamatta se seikka, että jos laina on yksi yhteinen, eikö kaksi henkilökohtaista, niin silloin molemmat lainanottajat vastaavat 100% lainan velvoitteista. Eli, jos toinen muuttuisi maksukyvyttömäksi tai vaikka kuolee, niin toinen jää silti velkaa pankille koko lainasumman verran. Ellei tuosta velanmaksusta 50/50 ole erikseen sovittu (tai sovita), niin se on minusta harhakuvitelma, elleivät lainat ole erilliset. Siksi pankki laskee asian noin.

Ja tuota autotallia ei käytännössä voi unohtaa, kun asunto on vakuutena sen rakentamiseen otetussa lainassa. Se talli ja siihen liittyvät kuviot tästä itse asiassa monimutkaisemman tekee. 

Yleensä, jos velassa on useampi velallinen, ei siinä ole mitään osuuksia. Kaikki velalliset ovat yhteisvastuussa koko velasta. Jos osuuksia halutaan, niin sitten tehdään omat lainat. Eli luulen sinun muistavan väärin.

seppo800 kirjoitti:

Näinhän sen toivoisi menevän. Kyllä nainen autotallista osansa maksaa. Nostaahan se talli asunnon arvoa. Unohdetaanpa koko talli.

Asunnon arvo 130 000€ velka 50 000€ (50%/50%)  nainen omistaa asunnosta 80% ja mies 20%

Pankki laskee (130 000-50 000)*0,8=64 000€

Minun mielestäni 0,8*130 000-0,5*50 000=79 000€

Äsken sitä velkaa oli vielä 60K. No ei se mitään. Ei pankki päätä miten jäljelle jäävä raha jaetaan. Pankkia kiinnostaa vain se, että velka tulee maksetuksi jos vakuus myydään. Piste.

Missä ajassa 200k asunnon arvo on tippunut 35% ja missäpäin Suomea? Autotallinhan pitäisi nostaa vielä asunnon hintaa, vaikka ei koko rakennuskustannusta, niin ainakin puolet siitä, eli asunnon arvo on tippunut 40% :O