Morjens, tullut tätä teikäläisen blogia ja kirjoituksia seurailtua jonkin aikaa ja mielenkiintoista settiä on ollut, kiitos siitä. Itselläni herännyt kiinnostus asuntosijoittamiseen, mutta ei ole tullut asuntoja omisteltua, joten olisi muutamia kysymyksiä heittää yhdestä esillä olevasta kohteesta ja yleisesti jos niitä sopii esittää? En välttämättä tähän julkisesti viitsi turauttaa kohdetta esille, mutta voin heittää vaikka sähköpostilla jos passaa. Meikäläisen sähköpostiosoite on kerran.oon(at)pan.nu (ja joo, on ihan oikea osoite :D )
-Jytky
Hieno juttu jos kirjoitukseni ovat herättäneet ajatuksia. Kysymyksiä sopii toki esittää. Voin tähän laittaa meiliosoitteen, jos joku muukin haluaa kysyä blogin ohi jotain: shadesgrey(at)hotmail.com. Luen tuota satunnaisesti ja vastailen kunhan ennätän. Tänne blogiin toki kannattaa pistää kaikki yleisen tason kyssärit/kommentit.
3,5kk mittainen kesä-, isyys-, opintovapaa alkoi tällä viikolla. Aika jees tällainen välidownshiftaus, vaikka duunia tässäkin riittää. Mikä parasta niin aikaulut saa itse sovittaa. Perheeseen saatiin lisäystä juuri. Senkin puolesta paljon levollisempi fiilis kuin esikoisen kohdalla ja tuntuu että tästä alkuvaiheestakin pystyy erilailla fiilistelemään. Ensimmäisen kohdalla kun yleensä on se perus shokki päällä että mitäs helevattia tämän kanssa oikeen tehdään:D
Opinnäytetyöstäkin oon ihan fiiliksissä, ainakin toistaiseksi. Siis sen pyöräytän pk-yrityskaupoista ja niiden onnistumisesta tilinpäätöstietoihin pohjautuen. Aika hyvä datamassa on työnantajan puolesta käytössä. Käytännössä muutama sata yritystä joista saatavilla tilinpäätösaikasarja muutamalta vuodelta ennen yrityskauppaa, yrityskauppavuodelta ja muutama vuosi sen jälkeen.
Olympialaiset on loistava plussa jos/kun pääsee yövalvomaan uuden tulokkaan kanssa! lisäksi yberjees että päivisin kerkee nukkumaan kun oppariaikataulut pystyy jaksottamaan miten fiiliksiä on.
Asuntorintamalla just sovin yhden kämpän vuokraamisesta. Tosi kovan hinnan saa tähän aikaan vuodesta, kun kaikille ei millään riitä yksiöitä. Ostohinnalle tehdyt katto+ikkuna+viemäri (pinnoitus+kylppärin uusinta) ym. remontit huomioiden saa sen 8%:n tuoton. Käyttövesi+sähkö rempat ja vähän julkkaria jos tohon diskonttaa vielä sisään niin pitkän tähtäimen tuotto-odotus on tällä vuokratasolla lähes 7%:n tasolla, mikä on tuolla sijainnilla jo aika jees. Velkavivun kanssa opon tuotto siellä 30%:n kieppeillä, ja kassavirtakin reippaasti plussalla vaikka vipua on tuhdisti sisällä.
On tullut tässä kesän mittaan luettua paljon kirjoja, paljolti jollain tapaa sijoittamista käsitteleviä.
Ehdottomasti luettavien listoille menee ainakin:
Nassim Taleb - Musta Joutsen
Wahlroos - Talouden kymmenen tuhoisinta ajatusta
Havia et kumppanit - Erilainen ote omaan talouteen.
Parviainen & Järvinen -Sijoittamalla miljonääriksi. Erittäin kiinnostava oli osio, jossa oli haastateltu kotimaisia huippusijoittajia jotka ovat rakentaneet oman omaisuutensa erityyppisillä sijoitusinstrumenteilla.
Asuntosijoittamisesta sellainen hyvä perusteos tuli lukaistua: Marko Kaarto - Sijoita asuntoihin! aloita, kehity, vaurastu. Ei mitään maata mullistavaa, mutta ihan hyvää analyysiä asuntosijoittamisesta ja omakohteiset kokemukset ovat aina mielenkiintoisia.
Sitten sijoituskirjallisuutta jota ei jaksanut lukea loppuun asti: Mika Hyttisen teokset - Vaurastu kuin Warren Buffet ja Luovu ajoittamista ja tuplaa tuottosi
Jotenkin noi Hyttisen teokset ovat sellaista modernin arvosijoittamisen hypettämistä, ja argumentitkin tuntuivat välillä jopa tuleesta temmatuilta. En tosin jaksanut lukea loppuun niin ei kai liikaa sovi dissata. Hyttisen kirjoissaan suosittelemat Marimekon ja Handelsbankeninkaan osakkeet eivät ole tainneet niin erityisen mallikkaasti runnata, vaikka Hyttinen tuota strategiaansa pitää ylivertaisena esim. indekseihin sijoittamiseen verrattuna, tai sellaisen kuva ainakin noista pintapuolisella lukemisella sai.
Täytyy noista muista kirjoitella lyhyttä analyysiä myöhemmin kun vaipanvaihtokuvioilta ennättää..
Tämä teos oli paljon ajatuksia herättävä. Päällimmäisenä jäi mieleen se miten suuri osa huijaa itseään, luullen tietävänsä ja pystyvänsä ennakoimaan tulevaisuutta paljon enemmän kuin todellisuudessa pystyvät. Monesti mitä syvempi oman alansa asiantuntija on sitä sokeampi on näkemään oman ajatusmaailmansa ulkopuolisia tekijöitä, joilla voi lopulta olla merkittäviä vaikutuksia.
Wahlroos - Talouden kymmenen tuhoisinta ajatusta
Nallelta mm. hyvää argumentointia mm. siitä miten Keynesiläinen talouspolitiikka harvoin on optimaalinen ja miten valtion ei tulisi liikaa sekaantua markkinoiden toimintaan. Inflaatiota käsiteltiin myös kirjassa mielestäni hyvin. Itsekin olen monesti miettinyt että miten ihmeessa vaikka ylituotannosta johtuva öljyn hinnan lasku voi aiheuttaa tätä "pahana" pidettyä deflaatiota/heikentää inflaatiota (=liikkeellä olevan rahamäärän supistuminen). Toki öljyn kysynnän lasku kertonee myös maailmantalouden heikommasta jamasta, mutta jos ylituotannon takia hinta laskee ja siten vaikuttaa hintaindekseihin/ noteerattavaan inflaatioon, niin ei kai siitä voi vetää johtopäätöstä että taloudessa menee automaattisesti huonosti. Ennemmin täällä voisi olla asiasta tyytyväinen jos arabeilla menee hieman huonommin ja täällä säästetään polttoaine-, lämmitys- ym. kustannuksista. Toki tulee niitä huonojakin seurauksia Venäjänkaupan hyytymisen muodossa.
Havia et kumppanit - Erilainen ote omaan talouteen.
Tämä on sellainen teos joka mielestäni jokaisen sijoittamisen/vaurastumisen aloittamista suunnittelevan pitäisi lukea. Siinä mietitään ensin omaa kulutus- ja säästämiskäyttäytymistä. Sitten hyvin perustellaan passiivisen sijoittamisen hyötyjä. Monelle sijoittajalle varmasti olisi ehdottomasti paras tapa laittaa oma talous ja kassavirta kuntoon ja sitten pistää ylijäämä indekseihin, jolloin pitkässä juoksussa väkisinkin vaurastuu.
Oma ajatusmaailma osakesijoittamisesta on kallistumassa siihen suuntaan että markkinat eivät täysin tehokkaita ole. Kuitenkin jotta pystyisi yksittäisillä osakevalinnoilla markkinat biittaamaan niin pitää olla todella syvä ymmärrys ostettavien osakkeiden/yritysten taloudesta, liiketoiminnasta ja kehittymismahdollisuuksista. Aivan murto-osalla osakepoimintaa tekevistä todennäköisesti tällaista ymmärrystä on.
Periaatteessa vaatii siis pirusti aikaa ja vaivaa ja osaamista että tuollaista ymmärrystä pystyy haalimaan. Ehkä pitäisi yksi-kaksi toimialaa ottaa syvällisempään tarkasteluun ja sitten niiltä etsiä laajemmin hyviä/alihinnoiteltuja yrityksiä. Tällöinkin salkun perusrunko voisi olla indeksejä ja noita poimintoja sitten tilanteen mukaan jos noita selkeästi "väärinhinnoiteltuja" osakkeita löytyy.
Tosin itse pysyttäydyn pitkälti indekseissä koska em. vaivannäköön ei itselläni ainakaan tällä hetkellä ole paukkuja.
Mielenkiintoinen tilanne pördessä Sponda vs. Technopolis.
Sponda noussut vuoden alusta 17%. Technopoliksen nousu 3%.
Sponda tekee alle 40c operatiivista tulosta per osake. Technopolis arviolta lähemmäs 50c.
Sponda noussut jo hintaan 4,6€ osakkeelta. Tehcnopolis junnaa yhä 3,8€.
Technopoliksella toki heikko hankintapäätös Göteborgin osalta, mutta se on kuitenkin vain pieni osa koko salkkua. Anti varmaan pidättää kurssia.Yhtä heikkoa suorittamista oli vasta Spondan tekemä Forum investointi +anti.
Väkisinkin tuon arvostuseron täytyy korjaantua ja oieta jopa Technopoliksen hyväksi. Toki vaikea sanoa kumman hinnoittelu on nyt enemmän pielessä.
Kovin paljon vikaan tuskin voi mennä jos ottaisi Technopolikseen longia ja Spondaan shorttia samanaikaisesti.
Harmi että tuo Technopoliksen investointipolitiikka on tällä hetkellä arvaamatonta, eikä omistajana oikein tiedä mitä seuraavaksi tipahtaa sisään. Muutoin olisin selvästi ostolaidalla. Nyt vain strong holdissa ja toivotaan että antikikkailu alkaa hiljalleen loppumaan.
Tervehdys. Tämäpä blogi oli mielenkiintoinen löytö, sillä olen itsekin Jyväskylästä. Tässä nyt noin 1,5 vuotta tullut harrastettua asuntosijoittamisen opiskelua ja perehtymistä. Alkuvuodesta tuli ensimmäinen oma sijoitusasunto ostettua, kyseessä oli Lehdon uudiskohde jolla päässyt vajaan 6% tuottoon (toki hoitovastike on Lehdolla taitaa alkuun usein olla epärealistisen matala). Nyt sitten on tarjous ja varauksia vetämässä muutamasta isompien sijoittajien edelleen myymistä kohteista, joissa tuotto-odotus noin 6,5% remonttivara huomioiden. Oman pääoman tuotto noin 16-20% mitä olen näihin nyt kaavaillut. Lisäksi yksi uudiskohde Kuokkalan puolelta mulla on varauksessa, mutta voi olla että jätän sen kuitenkin lopulta väliin. Kyseessä luhtitalo pienestä taloyhtiöstä, jossa voisi kyllä päästä reiluun 5,5% tuottoon. Tavoite olisi hankkia 5 sijoitusasuntoa tässä parin vuoden sisällä ja sitten sen jälkeen voisi olla realistista hankkia noin 1 asunto per vuosi.
Aika hauska sattuma, että myös itselläni oli varattuna yksi Valajankadun tuollainen muistaakseni 28 neliöinen luukku. Jätin tuon kuitenkin lopulta väliin, koska en kokenut tuoton olevan riittävä. Sijaintinahan tuo olisi kyllä hyvä ja kiinnostusta olisi jos hinta vain olisi matalampi.
Hieman kyllä mietityttää tuo keskustelu vuokratasosta ja asuntotuista. Pyrin itse panostamaan sellaisiin kohteisiin, joihin voisin kuvitella opiskelijoiden olevan kiinnostuneita muuttamaan. Ihan Jyväskylän keskustan olen jo oikeastaan haudannut, koska sieltä ei kovin fiksuihin tuottoihin näytä pääsevän. Alle 5% en viitsi harkitakaan. En kuitenkaan halua muutamaa kilometriä kauemmas keskustasta, enkä kauas palveluista, jossa sitten voisi asujakunta olla enemmän tukien varassa. Lisäksi kun talous Suomessa ja muuallakin tuntuu olevan niin oudossa tilassa, ettei tässä tiedä mitä tulee tapahtumaan. Mutta pakko vain uskoa, että jos saa kohteista riittävää tuottoa, niin homma toimisi itsellä vaikka tuotot jostain syystä jonkin verran laskisikin. Ei niitä rahoja viitsisi tililläkään makuuttaa. Välillä miettii, että olisi hyvä kun tulisi nyt nopeasti lievä korjausliike hintoihin, niin pääsisi sitten poimimaan helmiä nykyistä halvemmalla kenties :)
Tervehdys. Tämäpä blogi oli mielenkiintoinen löytö, sillä olen itsekin Jyväskylästä. Tässä nyt noin 1,5 vuotta tullut harrastettua asuntosijoittamisen opiskelua ja perehtymistä. Alkuvuodesta tuli ensimmäinen oma sijoitusasunto ostettua, kyseessä oli Lehdon uudiskohde jolla päässyt vajaan 6% tuottoon (toki hoitovastike on Lehdolla taitaa alkuun usein olla epärealistisen matala). Nyt sitten on tarjous ja varauksia vetämässä muutamasta isompien sijoittajien edelleen myymistä kohteista, joissa tuotto-odotus noin 6,5% remonttivara huomioiden. Oman pääoman tuotto noin 16-20% mitä olen näihin nyt kaavaillut. Lisäksi yksi uudiskohde Kuokkalan puolelta mulla on varauksessa, mutta voi olla että jätän sen kuitenkin lopulta väliin. Kyseessä luhtitalo pienestä taloyhtiöstä, jossa voisi kyllä päästä reiluun 5,5% tuottoon. Tavoite olisi hankkia 5 sijoitusasuntoa tässä parin vuoden sisällä ja sitten sen jälkeen voisi olla realistista hankkia noin 1 asunto per vuosi.
Aika hauska sattuma, että myös itselläni oli varattuna yksi Valajankadun tuollainen muistaakseni 28 neliöinen luukku. Jätin tuon kuitenkin lopulta väliin, koska en kokenut tuoton olevan riittävä. Sijaintinahan tuo olisi kyllä hyvä ja kiinnostusta olisi jos hinta vain olisi matalampi.
Hieman kyllä mietityttää tuo keskustelu vuokratasosta ja asuntotuista. Pyrin itse panostamaan sellaisiin kohteisiin, joihin voisin kuvitella opiskelijoiden olevan kiinnostuneita muuttamaan. Ihan Jyväskylän keskustan olen jo oikeastaan haudannut, koska sieltä ei kovin fiksuihin tuottoihin näytä pääsevän. Alle 5% en viitsi harkitakaan. En kuitenkaan halua muutamaa kilometriä kauemmas keskustasta, enkä kauas palveluista, jossa sitten voisi asujakunta olla enemmän tukien varassa. Lisäksi kun talous Suomessa ja muuallakin tuntuu olevan niin oudossa tilassa, ettei tässä tiedä mitä tulee tapahtumaan. Mutta pakko vain uskoa, että jos saa kohteista riittävää tuottoa, niin homma toimisi itsellä vaikka tuotot jostain syystä jonkin verran laskisikin. Ei niitä rahoja viitsisi tililläkään makuuttaa. Välillä miettii, että olisi hyvä kun tulisi nyt nopeasti lievä korjausliike hintoihin, niin pääsisi sitten poimimaan helmiä nykyistä halvemmalla kenties :)
Moro! Mukava että muitakin Keski-Suomalaisia asuntosijoittajia roikkuu palstalla:)
Tuo saamasi 6pinnaa uudiskohteesta on kyllä tosi hyvä, vaikka vähän vastikkeeseen tulisikin nousua.
Oliko tuo Kuokkalan kohde noita Tanhukaaren asuntoja? Sijaintihan ihan ok esim. Mattilanniemen kampukselle Ylistönsillan yli aika lyhyt matka.
Itseäni näissä uusissa kohteissa monessa hämää se että asuntomäärät ovat aika pieniä ja keskineliökoko voi jäädä tyylin alle 40m2. Sitten kun alkaa isompia remontteja tulemaan tai yllättäviä kertakuluja niin puuttuu ne isot asunnot jotka "maksavat" pienten asuntojen remontteja.
5,5% itse haikailisin noista uudiskohteista jotta viitsisin vaivautua. Markkina käy nyt kyllä tosi kuumana. Paljon pieniä asuntoja on ennakkomarkkinoinnissa, joten jos markkina alkaa viilenemään niin voi tulla hintoihin laskupaineita.
Itse elättelen toiveita että tuo Orava Rahastojen Ponzi huijauksen väistämätön paljastuminen laajemman yleisön tietoisuuteen alkaa hieman jäytämään markkinoita. Kunnon mediaryvetys varmaan saisi rahastosijoittajat varpailleen ja ehkä vetämään pääomia noista pankkien asuntorahastoista --> ostolaita häviää markkinoilta ja paine hintojen alentumiseen/tasaantumiseen kasvaa.
Joo tuo lähes 6% on kyllä ihan jees uudesta, mutta kohde on täysin vuokra-asuntoyhtiö eikä sijaintikaan ole mikään ihan huippu. Eli kyllä ihan mieluusti vaihtaisin Valajankadun kohteeseen, mutta eipä tuossa valittamista kun asukkaita tuntuu riittävän. Itse pidän plussana, että autopaikat on taloyhtiön ja niitä tuntuu olevan riittävästi. Ei siis tarvinnut itse investoida autopaikkaan tällaisessa kohteessa, jossa kysyntä niille on hieman epävarma. Kuitenkin nyt kahdesta vuokralaisesta ketä on ollut (tai toinen muuttaa nyt kuun vaihteessa) molemmat on autopaikan tarvinneet. Siksi etäämmällä keskustasta pidän tuota autopaikkaa ehdottoman tärkeänä. Yhden vähän sivummalla olleen uudiskohteen skippasin tuon autopaikkojen epävarmuuden takia, vaikka muuten olisi ollut ihan hyvä.
Itse olen myös pitänyt tuota 5,5% ehdottomana miniminä uudiskohteelle, jonka tuo Tanhukaari mielestäni täyttäisi. Eli oikeassa olit kohteesta. Mutta tuossakin on hieman alakanttiin kenties vastike arvioitu sekä sitten vuokraksi arvelin 550 euroa, joka on myös ihan tapissaan. Kyseessä 27 neliön asunto. Tuohan on lähes Ainolanrantaa ja rantaraitin läheisyys on plussaa. Ylistönmäen yliopistokampukseen on alle kilometri matkaa ja toiselle puolelle järveä ei paljon enempää, joten varmasti opiskelijoille hyvä kohde. Lisäksi autopaikkoja on yhtä monta kuin asuntoja yhtiössä. Tässä on myös vähän isojakin asuntoja, mutta alle 1000 asuinneliötä on taloyhtiön koko. Marko Kaarton kirjassa yhtenä kriteerinä valittaville yhtiöille on 2000 neliötä (ehkä) esimerkin omaisesti. Vanhoissa kohteissa kyllä vältän pieniä yhtiöitä, mutta uusissa ne ei tunnu ihan niin pahalta. Tämä kohde on vielä ihan 50-50%, että tuleeko lähdettyä. Varattuna kuitenkin on.
Keskineliökoko on useissa uudiskohteissa tosi pieni, koska pienempiä asuntoja rakennetaan nyt enemmän. Remontit on kuitenkin niin pitkän matkan päässä, että en itse jaksa kauheasti niiden kannalta asiaa miettiä. Enemmän mietin sitä, että onko tuollaisessa yksiö-kohteessa enemmän häiriöitä ja onko sellaisessa potentiaalia arvonnousulle sitäkään vähää mitä jossain omistusasujayhtiöissä. Arvonnousun varaan en siis laske mitään, mutta jos itse olisin ostamassa itselleni ensiasuntoa, niin varmasti suosisin sellaista yhtiötä jossa on isoja omistusasuntoja myös.
Haluaisin kyllä pitää rajan 6% myös uudiskohteissa, mutta eipä tällaisia kyllä löydy JKL:stä fiksuilta paikoilta. Täytyy kyllä toivoa, että Orava tai joku muu markkinakohu saisi hintoja hieman laskumoodiin :)
Mielenkiintoista pohdintaa kohteista, antaa itsellekin uusia näkökulmia.
"Itseäni näissä uusissa kohteissa monessa hämää se että asuntomäärät ovat aika pieniä ja keskineliökoko voi jäädä tyylin alle 40m2. Sitten kun alkaa isompia remontteja tulemaan tai yllättäviä kertakuluja niin puuttuu ne isot asunnot jotka "maksavat" pienten asuntojen remontteja."
-jos kulut jaetaan kuitenkin neliöiden suhteessa, niin ei ole väliä minkäkokoisia muut asunnot ovat? Eli 30m2 1000m2 yhtiöstä on aina 3%.
Itse ajattelen kuten Moniosaamaton, eli yhtiöt joissa on myös isompia asuntoja saattavat olla rauhallisempia koska vaihtuvien vuokralaisten määrä on pienempi. Pidän myös siitä, että yhtiössä on sekä "vakautta" tuovia isompia asuntoja että sijoitusasunnoksi kelpaavia. On kuitenkin myös tärkeää, että omistajina on muutama sijoittajakin jotta päätöksenteossa otetaan huomioon myös heidän etunsa (esim. yhtiölainan maksujen tuloutuksset vs rahastointi, kalliit hankinnat jotka eivät merkkaa paljoa vuokralaiselle jne.).
Näin sitä voisi tosiaan suoraviivaisesti ajatella, mutta otetaan kuvitteellinen esimerkki, jossa on kaksi 100m2:n suuruista taloyhtiötä.
Taloyhtiö ykkösessä on yksi 20m2 yksiö ja yksi 80m2 kolmio, eli yksiön omistajalla omistusosuus yhtiöstä 20%
Taloyhtiö kakkosessa on viisi 20m2 yksiötä, eli omistusosuus sama 20%
Oletetaan että taloyhtiö tulee 20v ikään ja taloyhtiössä päätetään uusia kaikki kylppärit koska niiden laskennallinen käyttöikä on päässään, ja niiden ylläpito kuuluu taloyhtiölle ellei yhtiöjärjestyksessä poikkeuksia.
Oletetaan että yhden kylppärin uusiminen yksiöön maksaa vaikka 10t€ ja isompaan kämppään 15t€.
Taloyhtiössä 1 omistamasi asunnon kylppäriremppa maksaa sinulle 5t€ ((15+10)*0,2) ja taloyhtiössä 2 sama maksaa 10t€ ((5*10)*0,2)
Eli taloyhtiössä jossa on paljon pieniä asuntoja on enemmän tiloja joita on kallista ylläpitää. Samoin asuntomäärän kasvaessa olettavasti myös huollon ja isännöinnin kustannukset kasvavat.
Tuli hommattua täysin remontoitu yksiö 2,5 km Jyväskylän keskustasta ja sain vuokrattua ensi kesään kestävällä sopparilla reilun 7% tuotolla. 70% velkavivulla on positiivinen kassavirta kulujen ja verojen jälkeen noin 90 €/kk. Remonttivaralla tuotto lienee maksimivuokralla noin 6,5% eli ihan hyvä pitäisi olla.
Silti hieman mietityttää jatkuvasti, että onko tässä hommassa järkeä kun talous on mitä on. Eli tuleeko asuntojen hinnat tulemaan vääjämättä alaspäin jossain vaiheessa. No toisaalta onkai niiden pitänyt jo pudota ties kuinka kauan, mutta ei kuitenkaan. Pakko kai se olisi suunnitelmaa kuitenkin noudattaa ja jatkaa ostoja.
Tuli hommattua täysin remontoitu yksiö 2,5 km Jyväskylän keskustasta ja sain vuokrattua ensi kesään kestävällä sopparilla reilun 7% tuotolla. 70% velkavivulla on positiivinen kassavirta kulujen ja verojen jälkeen noin 90 €/kk. Remonttivaralla tuotto lienee maksimivuokralla noin 6,5% eli ihan hyvä pitäisi olla.
Silti hieman mietityttää jatkuvasti, että onko tässä hommassa järkeä kun talous on mitä on. Eli tuleeko asuntojen hinnat tulemaan vääjämättä alaspäin jossain vaiheessa. No toisaalta onkai niiden pitänyt jo pudota ties kuinka kauan, mutta ei kuitenkaan. Pakko kai se olisi suunnitelmaa kuitenkin noudattaa ja jatkaa ostoja.
Ihan hyvän oloinen löydös. Eipä tuossa kannata liikaa miettiä, jos 6,5 pinnan tuottoon pääsee. Korot näillä näkymin nollissa kuitenkin vielä vuosia eteenpäin ja jos pidät vivun hallittuna niin pienet arvonheilahdukset ei tunnu missään. Noista pikkukämpistä hyvällä sijainnilla on aika helppo päästä eroon jos mieli muuttuu, dippivaraa tuskin liiemmin on ellei ostolaita jonnekin kokonaan katoa..
Aika jäätävät pari viikkoa takana. Vatsan kipeytymisen takia ensin päivystykseen. Siitä umpilisäkkeen leikkaukseen. Rutiinitoimenpide piti olla, ja paskat. Ensin kotiutuminen leikkausta seuraavana päivänä kohtuukuntoisena. Siitä muutamia päiviä ja kotona aivan infernaaliset vatsakivut ja aimo kasa muuta oiretta. Taas päivystykseen ja tulehdusarvot tapissa. Siitä osastolle suonensisäisille antibiooteille 4-5 päiväksi, eli aika hc bakteeritulehdus. Kipu sai kyllä tänä aikana aivan uuden merkityksen. Nyt mies parsittu kasaan ja kotiutettu ja olo alkaa oleen aikalailla normitasoa. Nyt vielä haavan hoitoa kun piti leikkaushaavoja availla jotta sai märkäpesäkkeen ulos.
Kaikkea sitä tuli funtsittua osastolla kun aikaa oli. Sijoituskuviot jotenkin menettää merkityksen kun oma terveys yhtäkkiä kyykkää. Itselläni nyt ei hengen lähtö ollut lähellä,mutta kun 5-hengen huoneessa (kirurgisella osastolla) tulee useamman päivän ajan ihmisiä jututettua niin kyllä siellä monella (nuorellakin) on aika pahoja sairauksia takana. Pääomat ei hirveästi lohduta jos ei ole terveyttä niistä nauttia. Toisaalta taas yhä suurempi syy hoitaa talous siihen malliin että pääsee ajoissa ja terveenä tekemään enemmän niitä juttuja mistä nauttii. Kunhan ei unohda sitä fiilistelyä myös nykyhetkessä, kun koskaan ei tiedä mitä eteen osuu lyhyemmälläkään aikavälillä.
Tämäkin blogi on aktiivisesti seurannassa. Jatka samaan malliin, toki päivityksiä voisi tulla useamminkin. ;)
Otatteko tuottoprosenttia laskiessa huomioon verovähennykset ja poistot? Remonttivaran määrä lienee jossakin haarukassa asunnosta ja sijoittajasta riippumatta vakio, minkälaista summaa käytät remonttivaroissa ja mikähän lienee "yleisesti" käytetty määär?
Tämäkin blogi on aktiivisesti seurannassa. Jatka samaan malliin, toki päivityksiä voisi tulla useamminkin. ;)
Otatteko tuottoprosenttia laskiessa huomioon verovähennykset ja poistot? Remonttivaran määrä lienee jossakin haarukassa asunnosta ja sijoittajasta riippumatta vakio, minkälaista summaa käytät remonttivaroissa ja mikähän lienee "yleisesti" käytetty määär?
Kiitti palautteesta! mukava että ainakin joitakin lukijoita löytyy.
Päivitystahtia hidastavat tällä hetkellä aikalailla lapsiperheen kiireet ja kesken oleva päättötyö. Ehkäpä sitä loppuvuodesta liikenee enemmän aikaa näille sijoituskuviollekin. Toisaalta oma sijoitustapa on aika epäseksikäs. Buy and hold sekä asunnoissa että arvopapereissa, joten mitään järisyttävää ei omassa salkussa usein tapahdu. Pokeritermein sijoitustoimintaani voi kai luonnehtia sellaiseksi tasaiseksi grindaamiseksi kohti omaa päämäärää.
Viimeiset liikkeet ovat lähinnä olleet Technopolis annin täysimääräinen merkkaaminen. Techno on osakesalkussa siten selvässä ylipainossa, mutta toki vielä pieni sijoitus vrt suorat sijoitukset asuntoihin. Lisäksi tartuin OP:n lapsiperheelle tarjoamaan vuoden lyhennysvapaaseen, jonka siis sai myös sijoituslainoille:) Kiva kun kokonaiskorko lainassa luokkaa 0,6% niin ei kyllä yhtään ylimääräistä viitsi lyhentää. Juuri päättyi samalla lainalla tuo OP:n Suomi nousuun 1v lyhennysvapaa. Nämä siis kuluttomia muutoksia. Laina on kyllä nykytilanteessa niin pirun halpaa, mikä näin vipusijoittajan mieltä kyllä lämmittää.
Käytännössä itse tuottoprossaa laskiessani käyn sijoituskohteen/taloyhtiön remonttihistorian läpi. Jokaisella kiinteistön osalla on oma arvioitavissa oleva elinkaarensa. Sen pohjalta voi sitten laskea karkeasti kuinka paljon remppavelkaa on sisällä jos vanha kiinteistö ja jotain osia uusimatta. Nopealla googletuksella esim. täältä löytyi ihan hyvää matskua aiheesta: http://sijoitusovi.com/yleisimmat-remontit-ja-niiden-kustannukset/. Itse teen enemmän mutu -tuntumalla noita laskelmia kuin millään hienoilla tilastollisilla malleilla. Mutta tosiaan lasken siis tuon arvioidun remonttikustannuksen suoraan ostohintaan päälle. Jos jokin remppa toteutuu vasta paljon myöhemmässä vaiheessa niin toki rahalla on aika-arvo mikä tavallaan pienentää remontin todellista kustannusta, mutta se on sitten plussaa jos jokin remppa siirtyy selvästi odotettua pidemmälle.
Yhteiskunta toki sponssaa rempoista tuon 30%:a että periaatteessa sen voinee laskelmissa huomioida JOS sijoitus on todella pitkäaikainen. Ja uudiskohteissa jos pääsee rahoitusvastikkeen vähentämään kokonaisuudessaan niin tavallaan sieltäkin tulee parannusta tuottoprossaan verojen siirtyessä hamaan tulevaisuuteen, ja mikäli kohde on pitkän tähtäimen sijoitus niin tuo vähennysmahdollisuus nostaa tuotto-odotusta selvästi. Jos kohteen taas laittaa nopeasti lihoiksi niin vaikutus ei ole kummoinen kun noista vähennetyistä vastikkeista joutuu tuon veron taas tavallaan maksamaan (nostavat myyntivoiton määrää).
Näistä voisi joskus kirjoitella enemmänkin ja laskea jotain esimerkkejä auki, ehkäpä sitten kun luppoaikaa on jossain välissä enemmän.
Isoin investointi viimeaikoina on ollut komposti. On muuten biojätteen poisvienti pirun kallista kaupunkialueella. Laskin että saan hieman alle 400e sijoitukselle melkein 25%:n vuosituoton, kun jätehuollon kustannukset jäävät tältä osin pois. Pikkujuttu, mutta siis aika monta pikkujuttua löytyy millä oman talouden kulurakennetta saa pienellä vaivalla jumpattua järkevämmäksi/ tehtyä investointeja lyhyellä takaisinmaksuajalla.
Olen nyt ollut n. 2,5kk pois työelämästä. Siis vanhempain- & opintovapaalla. Kovin iso ikävä ei ole takaisin töihin ollut. Nautin pirusti näistä rauhallisista aamuista perheen kanssa. Aamusta yleensä rauhassa aamukahvit & uutisten lukemiset & koirien lenkitykset. Koululle lopputyötä tekemään yleensä juuri lounasaikaan ja siitä 4-5h tunnin työpäivä ja illat taas muita juttuja. Kivan stressitön meininki kun lopputyökin on jo pitkällä. Reilu kuukauden päivät saa vielä nauttia tästä menosta, sitten olisi paluu takaisin oravanpyörään. Tavoite taloudelliseen riippumattomuuteen tässä toki kirkastuu. Tälläinen puolipäivätyö mielenkiintoisten juttujen parissa olisi ihan nuts juttu. Vielä ei ihan ajankohtaista, mutta 5 vuoden aikajänteellä varmasti mahdollista.
Tulipa lainattua mielenkiintoisia kirjoja kirjastosta. Nykyään tulee viikottain pistäydyttyä kirjastossa, kun 3v ikäinen jälkikasvu on ihan pähkinöinä kun pääsee lainaamaan kirjoja mm. Miina ja Manu, Salama McQueen ja Tuomas Veturi ovat kovia.
Poika tykkää ensin kirjastossa selailla jokaisen kirjan kuvat läpi. Siinä ehtii itsekin hieman katsella jos jotain lukemisen arvoista satuu eteen.
Nyt tuli sattumalta pari tosi mielenkiintoista opusta: Nassim Taleb - Satunnaisuuden hämäämä sekä Burton Malkiel -Sattuman kauppaa Wall Streetillä.
Jokin aika sitten luin Talebin Mustan Joutsenen ja tuntui että tämä toinen teos oli huomattavasti helppolukuisempaa ja paremmin esimerkein. Ei tarvinnut skipata kovinkaan montaa kappaletta. Saman aihepiirin ympärillä toki pyörii. Se kai tuossa ydin on että ihmiset pystyvät kyllä jollain tapaa arvioimaan todennäköisyyksiä, mutta eivät huomaa ympäriltää kaikkea riskejä mitkä vaikuttavat liikkeidensä odotusarvoon merkittävästi. Tällä kai kirjan kirjoittajakin on tilinsä tehnyt että pelaa optioilla todennäköisyydellä hävitä pieniä summia lähes jatkuvasti, mutta sitten kun pörssi niiaa jonkin odottamattoman tapahtuman takia, niin hän käärii positioillaan niin isot rahat että kuittaa aiemmin tehdyt pienet tappiot mennen tullen. Toisin sanoen Taleb pelaa kokoajan pokeritermein +EV peliä vaikka häviää rahaa suurimman osan aikaa. Kirjassa tuodaan tuota odotusarvo-ajattelua laajemminkin elämään kuin pelkkään arvopaperikauppaan.
Niin ja Taleb mainitsee kirjansa loppupuolella saman johtopäätöksen mihin itsekin olen tullut tässä parin kuukauden käytännössä aikatauluttoman jakson aikana: Ihmisiä ei ole luotu elämään aikataulujen mukaan.
Malkielin kirjassa en ole vielä pitkälle edennyt, mutta mielenkiintoiselta vaikuttaa. Näyttäisi olevan teoreettista puolta ja sekä käytäntöä oman sijoitus-/salkunrakennussuunnitelman pohtimiseen.
Tuo Nassemin Musta Joutsen oli kyllä kevyesti hankaliten kirjoitettu kirja mitä ikinä lukenut. Jostain käsittämättömän yksinkertaisesta asiasta saadaan kyllä fiinin kuuloinen teksti, kun kierretään asiaa kuin kissa puuroa ja pumpataan lauseet täyteen hienoja sanoja. Se kirja voitaisiin varmaan tiivistää 1/5 osaan nykyisestä.
Pitkähköllä aasinsillalla tuota ajattelua, että tekee suuren osan ajasta tappiota muutamien jättipottien vuoksi olen itsekin alkanut harkita, tosin melko eri tavalla. Olen nimittäin aina - ohuen perehtymisenkin vuoksi - pitänyt warrantteja, turbowarreja ja minifutuureja varmana tapana menettää rahansa pidemmällä tähtäimellä. Nyt olen kuitenkin joutunut Nordnetin warranttimainoskampanjoiden uhrina perehtymään noihin tuotteisiin paremmin ja vaikuttaa siltä, että vaikka suurin osa korkeimman vivun warranteista knockouttaakin tai muuten aiheuttaa suuria tappioita, niin harvojen täysosumien ansiosta voisi pitkässä juoksussa jäädä voitolle, jos vaan markkina siis keskimäärin nousee, eikä sijoittaja ota liian suurta kokonaisriskiä salkkuunsa / varallisuuteensa suhteutettuna. No tämä "ideani" varmaan edistyneemmille ja nopeaälyisemmille tuttua kauraa?
Tuo Nassemin Musta Joutsen oli kyllä kevyesti hankaliten kirjoitettu kirja mitä ikinä lukenut. Jostain käsittämättömän yksinkertaisesta asiasta saadaan kyllä fiinin kuuloinen teksti, kun kierretään asiaa kuin kissa puuroa ja pumpataan lauseet täyteen hienoja sanoja. Se kirja voitaisiin varmaan tiivistää 1/5 osaan nykyisestä.
Verenpaine nousee, kun miettiikin sitä tekstiä.
Täytyy myöntää että itsellenikin oli tuo Musta Joutsen monelta osin hieman liian intellektuellia kamaa. Tämä jälkimmäinen teos oli imo kuitenkin helppolukuisempaa matskua. Tekstiä n. 250 sivua mikä taitaa olla luokkaa puolet tuosta Mustasta Joutsenesta. Olisiko palautteen pohjalta typistetty mittaa ja tehty helppolukuisempaan muotoon? Toki voi olla että olen tässä muutaman kuukauden aikana sivistynyt huomattavasti mistä johtuen tämä upposi paremmin:) ehkäpä ei.
Tässäkin pyöriteltiin paikoin turhan paljon noita eri aikakausien filosofeja ja heidän mietteitään ym. ei niin kiinnostavaa. Itseäni lähinnä kiehtoivat nuo pörssi-, uhkapelimaailman ja oikeaan elämään tuodut esimerkit.
Pitkähköllä aasinsillalla tuota ajattelua, että tekee suuren osan ajasta tappiota muutamien jättipottien vuoksi olen itsekin alkanut harkita, tosin melko eri tavalla. Olen nimittäin aina - ohuen perehtymisenkin vuoksi - pitänyt warrantteja, turbowarreja ja minifutuureja varmana tapana menettää rahansa pidemmällä tähtäimellä. Nyt olen kuitenkin joutunut Nordnetin warranttimainoskampanjoiden uhrina perehtymään noihin tuotteisiin paremmin ja vaikuttaa siltä, että vaikka suurin osa korkeimman vivun warranteista knockouttaakin tai muuten aiheuttaa suuria tappioita, niin harvojen täysosumien ansiosta voisi pitkässä juoksussa jäädä voitolle, jos vaan markkina siis keskimäärin nousee, eikä sijoittaja ota liian suurta kokonaisriskiä salkkuunsa / varallisuuteensa suhteutettuna. No tämä "ideani" varmaan edistyneemmille ja nopeaälyisemmille tuttua kauraa?
Kuulostaa mielenkiintoiselta. Itse olen ainakin ihan ulapalla warranteista ym. erikoisemmista tuotteista. Kirjoita ihmeessä lisää aiheesta jos olet siihen jo perehtynyt.
Yhden warranttikirjankin lainasin, mutta melko nopeasti tulin siihen tulokseen että ei löydy mielenkiintoa/aikaa panostaa asian syvälliseen opetteluun. Varsinkin kun uskon että markkinat ovat melko tehokkaat ja aidosti tuollaisia varmoja tapoja tehdä ylituottoa tuskin löytyy.
Vähän eri tulokulmia asioihin on tällä Talebilla ja Malkielilla ym. markkinoihin perehtyneillä joiden teoksia olen viimeaikoina lueskellut. Se asia mistä tuntuvat olevan harvinaisen yksimielisiä on, että apinatkin ovat keskimäärin parempia salkunhoitajia kuin ammattikseen rahastoja pyörittävät "ammattilaiset". Vaikea tosin uskoa että itsekään pystyisin apinaa kummoisempaan suoritukseen, joten varmaan ETF -hajauttaminen on jatkossakin se mihin kannattaa pennosia työntää.
Apinat ovat parempia salkunhoitajia kuin ihmiset ainakin 99%:sti, mutta joitain poikkeusyksilöitä ilmeisesti on, jotka voittavat apinat systemaattisesti vuosikymmenienkin ajan. Tunnetuimpana kai Warren Buffett, joka väittää, että pikkurahoilla pystyisi tänä päivänäkin tekemään taatusti 50% vuosituottoa. Tosin Buffetinkin ylituotoista iso osa selittyy velkavivulla ja toinen iso selittävä tekijä on on ollut mahdollisuus vaikuttaa ostamiensa yrityksien liiketoimintaan, jolloin ylituotot ovat siis aiheutuneet liikkeenjohdollisesta ja strategisesta osaamisesta, eivät vain osakepoiminnasta, mutta ilmeisesti em. tekijöiden jälkeenkin Buffettin osakepoiminta on edelleen ylituottanut. On muutamia muitakin tunnettuja ilmeisellä osakepoimintaosaamisellaan selviä ylituottoja tehneitä sijoittajia, niin harvassa kuitenkin, että on kyseenalaista kannattaako juuri kenenkään kuvitella pystyvänsä jatkossa samaan?
Malkielista kuitenkin kannattaa huomata, että hän oli 28 vuotta indeksisijoittamista myyvän Vanguardin johdossa.
Mutta oma ajatukseni warranteista perustuu siis niiden käyttämiseen velkavipuna. Velkavivun tuomat ylituotothan eivät nähdäkseni ole ristiriidassa tehokkaiden markkinoiden hypoteesin kanssa, riskit kasvavat varmasti ja tuototkin todennäköisesti, jos vivutuksen tekee oikein ja pörssi tuottaa tulevaisuudessakin suunnilleen samoin kuin tähän saakka.
Esimerkiksi B LONGDAX N7 CZB, Commerzbankin DAXia seuraava minifutuuri, jonka knock-out nyt 10 350, kun DAX on 10 504 pisteessä. Knock-out tasoon asti minifutuuri on siis pankin myöntämää lainaa ja kohde-etuuden arvon ja knock-outin erotus 10504-10350 = 154 omaa rahaasi, velkaa on siis 10 350 / 154 = 67 x (CZB:n tuotesivulla 64, en tiedä mikä pyöristys- tai ymmärrysvirheeni kyseessä?). Itse aiemmin ajattelin, että knock-out on vain pankin vittuillakseen asettama rahastusraja uhkapelipaperilleen, mutta velkavipuna ajatellenhan kuvio on ymmärrettävä: kun oman pääoman osuus on nollassa, ei velkaakaan enää myönnetä ja sijoitus on menettänyt arvonsa, eihän pankki sentään anna velkaa ilman mitään vakuuksia tai omarahaosuutta.
No nyt kun siis ymmärretään, että kyseessä on yksinkertaiseksi tuotteeksi paketoitu velkavipu, niin käsittäisin, että näitä voi käyttää perinteisen sijoituslainan korvikkeena melko joustavasti ottaen haluamansa määrän velkavipua. 67 x velkavipu vie tuhoon melkein varmasti, eikä pitkän päälle tuota mitään, jos siis kyse koko sijoitussalkun vivuttamisesta. Mutta jos laitatkin vain prosentin salkustasi 67 x vivutettuun minifutuuriin, niin tuloksena salkkusi on siis 99% x 1 + 1% x 67 = 166% eli esimerkiksi 10 000€ salkkuun lisätään 6 600€ velkavipua, ei mitenkään kohtuuton riski mielestäni ja jää vielä todennäköisesti kannattavan puolelle. 67-kertaisesti vivutettu osuus tietenkin isolla riskillä painuu jossain vaiheessa nolliin, jolloin tulisi ostaa uusi vastaava viputuote tilalle. Mielestäni kuitenkin riittävän usein viputuote jääkin plussalle ja tuottaa moninkertaisestikin siihen sijoitetun summan takaisin, mikä korvaa kaikki ne kerrat, kun osutaan knock-outtiin. Ja kohde-etuuden ja minifutuurin arvojen noustessahan vipu laimenee, jolloin knock-out-riski ei enää olekaan niin suuri ja tällainen lappu voi jäädä salkkuun vaikka vuosiksikin knock-outtaamatta koskaan. Jos vipua taas haluaa vahvistaa, niin se onnistuu ostamalla uusi lähempänä knock-outtia liikkuva minifutuuri.
Huomioon tietenkin otettava lainan korko, mikä esimerkin Commerzbankin minifutuurissa ilmeisesti 3,15% + spreadi. Huomattavasti enemmän siis kuin esimerkiksi Nordnetin Superluoton 1%, mutta Superluottoa saa melko rajallisesti ja kaikilla ei ehkä pääsyä siihenkään. Ja halvempiakin liikkeeseenlaskijoita näyttää olevan, Vontobel kai 2,5%/v?
Knock-outtaamiset myös lisäävät kuluja, kun täytyy ostaa uusi warrantti / minifutuuri, josta aiheutuu vaiva, välityspalkkio + spreadi. Tämän vaikutusta kokonaistuottoihin en kyllä ole laskenut.
Toisaalta knock-out tuo stop-loss-tason, jolloin velkavivutuksella ei voi hävitä kuin sen 1% kerrallaan. Tämä saattaa jopa ylituottaa, kun romahdukset leikkaantuvat lyhyeen. Perinteisellä sijoituslainallahan pahimmassa katastrofiskenaariossa käteen jää vain velkaa.
Excelissä laskeskelin, että juuri tämän stop-lossin ansiosta äärimmäisillä, monikymmenkertaisesti vivutetuilla tuotteilla voisi saada pitkän päälle satumaisia tuottoprosentteja koko salkulle, vaikka vain 1% salkusta olisi kerrallaan vivutuskäytössä ja loput turvallisesti indeksi- tai vaikka korkosijoitettuna. Tämä siis perustuisi siihen, että äärimmäisen vivutetulla prosentin osuudella salkusta on melkeinpä vain taivas rajana nousuissa, mutta laskuissa tappiot leikkaantuvat prosenttiin kerrallaan. Voi kyllä olla, että olen tehnyt jonkun perustavanlaatuisen virheen näissä laskelmissani. Kokemustahan minulla ei warranteista ja minifutuureista ole kuin muutaman kaupan verran toistaiseksi, eivätkä ole tulleet rahoituksen kursseillakaan syvällisemmin vastaan, joten minään asiantuntijalausuntona näkemyksiäni ei pidä ottaa. Itse aion kuitenkin jotain tämänsuuntaista sijoitusstrategiaa kokeilla, ja vähän olen jo aloitellutkin ja rahaahan siihen on toistaiseksi vain palanut..
Apinat ovat parempia salkunhoitajia kuin ihmiset ainakin 99%:sti, mutta joitain poikkeusyksilöitä ilmeisesti on, jotka voittavat apinat systemaattisesti vuosikymmenienkin ajan. Tunnetuimpana kai Warren Buffett, joka väittää, että pikkurahoilla pystyisi tänä päivänäkin tekemään taatusti 50% vuosituottoa. Tosin Buffetinkin ylituotoista iso osa selittyy velkavivulla ja toinen iso selittävä tekijä on on ollut mahdollisuus vaikuttaa ostamiensa yrityksien liiketoimintaan, jolloin ylituotot ovat siis aiheutuneet liikkeenjohdollisesta ja strategisesta osaamisesta, eivät vain osakepoiminnasta, mutta ilmeisesti em. tekijöiden jälkeenkin Buffettin osakepoiminta on edelleen ylituottanut. On muutamia muitakin tunnettuja ilmeisellä osakepoimintaosaamisellaan selviä ylituottoja tehneitä sijoittajia, niin harvassa kuitenkin, että on kyseenalaista kannattaako juuri kenenkään kuvitella pystyvänsä jatkossa samaan?
Malkielista kuitenkin kannattaa huomata, että hän oli 28 vuotta indeksisijoittamista myyvän Vanguardin johdossa.
On varmasti joitain poikkeusyksilöitä, kun tarkastellaan pelkästään tuloksia, eikä sitä miten tuloksiin on päädytty.
Talebin kirjasta esimerkki: Kun laittaa äärettömän määrän apinoita kirjoituskoneelle niin lopulta jokin näistä onnistuu sattumalla näpyttämään kirjaimia niin että syntyy kirjallisuuden huipputeos (ei sanatarkka lainaus, koska en jaksa etsiä kohtaa kirjasta)
Toisin sanoen voi olla että Buffet on se apina joka osin sattumanvaraisesti on onnistunut näin hyvin kuin on onnistunut. Moni Buffetin taidoilla, tai jopa paremmilla, on karsiutunut matkan varrella puhtaasti huonomman tuurin takia (tai sitten tuuri ei ole ollut huonoa, vaan muut ovat runnanneet niminomaan odotusarvonsa mukaisesti). Toki täytyy myöntää että Buffetin track record on kova jo niin pitkältä ajalta, että tuskin pelkkää sattumaa on.
Moni tuntuu esittelevän itsensä poikkeusyksilönä jo kun muutaman vuoden runnaa yli indeksien. Tuollainen aikaväli lienee pelkkää kohinaa ja sitten kun aletaan puhumaan vuosikymmenistä niin voi olla kiven alla tällaiset poikkeusyksilöt. Ja nämäkin poikkeusyksilöt ovat mahdollisesti niitä joiden tuotot ylittävät selvästi odotusarvon?
50%:n vuosituotot voivat olla mahdollisia jos Buffetin tapaan lyö kädet saveen ja kehittää ostamiaan yrityksiä. Toki sitten vielä pitää olla osaamistakin kehittämiseen, mitä suurelta osalta sijoittajista ei varmastikaan löydy. Osakepoiminnalla 50 pinnan vuosituotot ovat täyttä haihattelua tai ainakin varma tapa mennä poikki niitä yrittäessä.
Tuo warranttitekstisi oli sopivan selkeästi kirjoitettu auki. Raportoi ihmeessä tuloksia kun kokeilu etenee. Mielenkiintoinen strategia kaiken kaikkiaan.
Vuosi alkaa olemaan jo pitkällä. Syksyn 3,5kk mittaiset kesä- vanhempain- ja opintovapaat on lusittu, ja pari viikkoa jo menty ah niin armaassa oravanpyörässä.
Yamk/mba -tutkinto siis alkaa olemaan viimeistä silottelua vaille valmis. Pisteet siis kasassa ja oppari palautettu. Aloin jopa innostumaan tilastollisesta tutkimuksesta tässä lopputyötä väsäillessä. Jotain henkisiä ongelmia täytyy kai olla kun alkaa saada kicksejä datan jauhamisesta spss:llä. Tutkimus tuli tosiaan tehtyä siitä miten omistajanvaihdoksen läpi käyneiden pk-yritysten taloudellinen suorituskyky kehittyy 5 vuoden aikaperiodilla (1v ennen kauppaa, kauppavuosi ja 3v jälkeen) 14 eri tilinpäätöstunnusluvulla mitattuna. Toistaiseksi palaute työstä on ollut varsin positiivista. Pieni kannustinpalkkiokin ilmeisesti tuloillaan, mikä paikkaa palkattoman opintovapaa aiheuttaman kuopan. Ylipäänsäkin näyttää että vuodesta on tulossa taloudellisesti ihan hyvä.
Seuraavaksi sitten pitäisi alkaa päivittämään cv:tä. Työnantajalla menossa oleva organisaatiomuutos on menossa omalta osalta siihen suuntaan että työnkuva näyttäisi kaventuvan. Lisäksi kun on pitkään tehnyt samaa duunia niin täytyy kai välillä koittaa hypätä mukavuusalueen ulkopuolelle. CV pitäisi olla työkokemuksen ja koulutuksen osalta ihan hyvässä tikissä ja kun ikäkään ei vielä aivan liiaksi paina (30v) niin luulisi että työmarkkinoilla olisi saumoja pärjätäkin. Harmittavan heikkoa tarjonta kuitenkin Keski-Suomessa mielenkiintoisten paikkojen osalta on. Helsinki olisi uraputken kannalta toki nuts, mutta perhe-elämän ja kustanusten kannalta taas onneton vaihtoehto.
Eiköhän tässä ala jäämään taas enemmän aikaa myös sijoitusharrasteille, jos tännekin jaksaisi hieman aktiivisemmin jatkossa raapustella.
Tuli lukaistua Mandelbrotin & Hudsonin teos Huonosti käyttäytyvät osakkeet. Ihan mielenkiintoita settiä osin, varsinkin jos tykkää käppyröistä ja matemaattisista malleista. Ei siis ihan täysin uponnut itseeni. Samaan kategoriaan noiden Talebin teosten kanssa. Kertoo siis pääosin markkinoiden riskisyydestä, ja siitä miten kurssiromahduksia/-syöksyjä tapahtuu huomattavasti tiheämpään ja voimakkaammin kuin tehokkailla markkinoilla pitäisi tapahtua. Kai tuo lukemisen arvoinen oli, tosin ei mitään isompaa lampun syttymistä tullut hyödynnettäväksi omiin sijoituksiin.
Mielenkiintoinen työkalu (Portfolio Visualizer) löytyi arvopaperisijoitusten backtestaamiseen. Täälläkin on eri ketjuissa ollut paljon vääntöä osake- ja kiinteistösijoitusten tuotto- ja riskieroista. Kyseisellä työkalulla saa ihan mielenkiintoisia tuloksia:
Name
CAGR
StdDev
Best Year
Worst Year
Max. Drawdown
Sharpe Ratio
Sortino Ratio
US Mkt Correlation
Performance statistics for portfolio components
Name
CAGR
StdDev
Best Year
Worst Year
Max. Drawdown
Sharpe Ratio
Sortino Ratio
US Mkt Correlation
US Stock Market
8.88%
15.26%
35.79%
-37.04%
-50.89%
0.48
0.68
1.00
REIT
9.69%
20.22%
35.66%
-37.05%
-68.28%
0.45
0.65
0.57
European Stocks
6.55%
17.94%
38.70%
-44.73%
-59.72%
0.31
0.44
0.84
Tämä data ei siis ainakaan tue sitä väittämää mitä yleensä hoetaan, eli että kiinteistöt tuottaisivat osakkemarkkinoita vähemmän ja olisivat myös vähäriskisempiä. Data on siis ajettu vuosilta 1994-2016.
Tämä data ei siis ainakaan tue sitä väittämää mitä yleensä hoetaan, eli että kiinteistöt tuottaisivat osakkemarkkinoita vähemmän ja olisivat myös vähäriskisempiä. Data on siis ajettu vuosilta 1994-2016.
Minä taisin väittää näin. Datasi ei tosin todista, että olen väärässä. Olet unohtanut ottaa huomioon sen, että REITit ovat huomattavasti keskimääräistä osaketta raskaammin vivutettuja, mikä lisää sekä tuottoa, että riskiä.
Tämä data ei siis ainakaan tue sitä väittämää mitä yleensä hoetaan, eli että kiinteistöt tuottaisivat osakkemarkkinoita vähemmän ja olisivat myös vähäriskisempiä. Data on siis ajettu vuosilta 1994-2016.
Minä taisin väittää näin. Datasi ei tosin todista, että olen väärässä. Olet unohtanut ottaa huomioon sen, että REITit ovat huomattavasti keskimääräistä osaketta raskaammin vivutettuja, mikä lisää sekä tuottoa, että riskiä.
Ei ollutkaan erityisemmin suunnattu Jeans sinulle tai väitteesi vääräksi todistamiseen. Tiedossa on kyllä että REItit käyttävät vipua sijoituksissaan.
Tuon datan pohjalta oikeastaan voidaan todeta vain, että kiinteistösijoittaminen on toimialalle tyypillistä vipua hyödyntäen tuottoisampaa ja riskisempää kuin sijoittaminen osakkeisiin. Tai sitten vain niin että sijoittaminen REITteihin (jotka yleensä hyödyntävät toimialalle tyypillistä vipua) on tuottoisampaa ja riskisempää kuin sijoittaminen osakkeisiin.
Oletko muuten selvittänyt mikä on keskimääräinen vivutusaste vaikka Helsingin pörssin yhtiöillä? Itse en ainakaan äkkiseltään tuota tietoa saanut kaivettua. Reiteissähän tuo lienee luokkaa 40-50%. Vivutusasteiden riskiä lisäävää elementtiä on kai hankala verrata osake- ja kiinteistösijoittamisen kesken, kun vivuttaminen on tavallaan "sopivampaa" kiinteistöihin niiden tuoman tasaisen kassavirran vuoksi.
Jos riskituottosuhdetta mitattaisiin Sharpen luvulla niin Jenkkistockseilla ja Reiteillä on tuon datan pohjalta lähes samat arvot (0,45 & 0,48). EUstocksien luku on sitten taas selvästi matalampi 0,31. Itse tosin en juurikaan Sharpea käytä niin en tiedä ovatko nämä niin relevantteja lukuja riskin pohdinnassa/mittaamisessa.
Ei ollutkaan erityisemmin suunnattu Jeans sinulle tai väitteesi vääräksi todistamiseen.
Juu en kelannutkaan.
KepilläJäätä kirjoitti:
Tiedossa on kyllä että REItit käyttävät vipua sijoituksissaan.
Okei, tämä lopputulos hämmensi: "Tämä data ei siis ainakaan tue sitä väittämää mitä yleensä hoetaan, eli että kiinteistöt tuottaisivat osakkemarkkinoita vähemmän ja olisivat myös vähäriskisempiä.". Ottaen vipuvaikutukset huomioon, mun mielestä ton datan perusteella voisi vetää hyvin suurella todennäköisyydellä päinvastaiset johtopäätökset.
KepilläJäätä kirjoitti:
Tuon datan pohjalta oikeastaan voidaan todeta vain, että kiinteistösijoittaminen on toimialalle tyypillistä vipua hyödyntäen tuottoisampaa ja riskisempää kuin sijoittaminen osakkeisiin. Tai sitten vain niin että sijoittaminen REITteihin (jotka yleensä hyödyntävät toimialalle tyypillistä vipua) on tuottoisampaa ja riskisempää kuin sijoittaminen osakkeisiin.
Juuri näin. Yhtä helposti voisi lisätä vaikka 30% vipua osakesijoittamiseen, jolloin tuon datan perusteella varmaan riski- ja tuottotaso nousisi hieman REITejä korkeammaksi.
KepilläJäätä kirjoitti:
Oletko muuten selvittänyt mikä on keskimääräinen vivutusaste vaikka Helsingin pörssin yhtiöillä? Itse en ainakaan äkkiseltään tuota tietoa saanut kaivettua. Reiteissähän tuo lienee luokkaa 40-50%. Vivutusasteiden riskiä lisäävää elementtiä on kai hankala verrata osake- ja kiinteistösijoittamisen kesken, kun vivuttaminen on tavallaan "sopivampaa" kiinteistöihin niiden tuoman tasaisen kassavirran vuoksi.
Jossain kurssikirjassa muistaakseni näin kuvan keskimääräisistä vivutusasteista eri toimialojen yhtiöillä jenkeissä. En onnistunut löytämään sitä näin pikaisella haulla, mutta muistaakseni suurimmalla osalla oli 0-30%. Ymmärrän tuon argumentin tasaisesta kassavirrasta, mutta kun verrataan indeksiin, kassavirrat ovat usein melko tasaiset. Esim S&P 500 dividend yield on pyörinyt aika tasaisesti ~2% hujakoilla.
KepilläJäätä kirjoitti:
Jos riskituottosuhdetta mitattaisiin Sharpen luvulla niin Jenkkistockseilla ja Reiteillä on tuon datan pohjalta lähes samat arvot (0,45 & 0,48). EUstocksien luku on sitten taas selvästi matalampi 0,31. Itse tosin en juurikaan Sharpea käytä niin en tiedä ovatko nämä niin relevantteja lukuja riskin pohdinnassa/mittaamisessa.
Vaikuttaa siltä, että hinnanmuodostus on ollut melko tehokasta sittenkin, ainakin jenkkiosakkeilla ja REITeilla :)
Ovatko nuo tuotot omissa valuutoissa, vai yhdessa ja samassa? Se on melko tärkeä asia huomioida, kun tehdään tällaisia vertauksia. Esim. Venezuelan pörssi on paikallisessa valuutassa tuottanut aika bulisti.
Toki sijoittaja voi arvopaperien vakuusarvojen puitteissa lisätä kumpaan tahansa vaihtoehtoon vipua niin paljon kuin yöunet antavat myöden. Kuten mainitsit niin tällä saa riskiä ja tuottoa säädeltyä. Tämä toki tapahtuu sijoittajan omiin nimiin jolloin myös vivun riski on hieman erityyppistä kuin arvopaperien kautta tulevassa vivussa, eli jos hommat menee persiilleen niin sijoitus ei pelkästään nollaudu vaan sijoittajalle jää velkaa maksettavaksi.
Vivun lisäämistä taas pörssiyhtiöiden tai Reittien taseeseen on kai turha spekuloida, koska oletettavasti siellä on nyt jo keskimäärin käytössä se määrä vipua jota yhtiöden/Reittien johto näkee järkeväksi käyttää ja toisaalta rahoittajat pitävät hyväksyttävänä tasona liiketoiminnan kassavirtaan nähden. Rahoittajat ainakin yleensä pitävät kiinteistöjen rahoittamista isoilla vipuprosilla soveliaampana kuin muiden liiketoiminnan investointien rahoittamista, mikä toki johtuu kassavirran lisäksi myös isolta osin kiinteistöjen korkeista vakuusarvoista. Näissä nyt ei varmaan mitään uutta sinulle Jeans, eli pyöritellään samoja asioita hieman eri näkökulmista.
Aloitin juuri lukemaan Tony Robbinsin kirjaa Raha Peli haltuun.
Ihan mielenkiintoinen All Weather salkkuallokaatio kirjassa esitetään: 7,5% kulta, 7,5% raaka-aineet, 30% osakkeet, 15% US keskipitkät valtion obligaatiot ja 40% US pitkät valtion obligaatiot.
Ajoin sinnepäin allokaatiolla (raaka-aineet jätin pois, koska sen osalta ei saanut pitkän aikavälin dataa) backtestauksen Portfoliovisualizerissa vuosilta 1986- 2016:
Portfolio1:
US Stock Market
30.00%
10-year Treasury
15.00%
Long Term Treasury
40.00%
Gold
15.00%
Portfolio
Initial Balance
Final Balance
CAGR
Std.Dev.
Best Year
Worst Year
Max. Drawdown
Sharpe Ratio
Sortino Ratio
US Mkt Correlation
Portfolio 1
$10,000
$134,449
8.79%
7.14%
26.77%
-4.26%
-12.73%
0.76
1.24
0.58
Vanguard 500 Index Fund
$10,000
$195,386
10.12%
15.32%
37.45%
-37.02%
-50.97%
0.50
0.72
0.99
Jos toimisi vastaavasti myös tulevaisuudessa niin aika nuts salkku. Siis aika lähelle osakemarkkinoiden tuottoa, mutta huonoin vuosi vain 4,26% miikalla ja max. drawdown vain -12,73%! Tuon tyyppistä salkkua voisi jo huoletta vivuttaakin jonkin matkaa ilman yöunien heikentymistä.
e: Tuolta löytyikin Intermediate Term Treasury, jonka voisi vaihtaa kymppivuotisen tilalle, jolloin huonoin vuosi olisi miikalla vain 3,8%. Noh. tämä nyt oli nopea sinnepäin räpellys.
