Kolumni: Asuntorahastoihin virtaa rahaa – toistaiseksi

Kelan suoraan ja toimeentulon asumiseen menevän osuuden kautta maksettavat asumistukimenot ovat 2,5 mrd e vuodessa ja kasvavt noin 20 % pa. 3 %:n korkokannalla vastaava kontribuutio tulisi 2,5/0,03=83 mrd e asuntolainakannasta. Asuntolainakanta on tuota luokkaa, joten tästä ymmärtää helposti, millainen kontribuutio asumistuki on asuntojen hinnoille. Varsinkin kun sitä maksetaan hyvin epätaseisti ja pääosin juuri sinne, missä hinnat ovat nousseet eniten.

Samaan aikaan Suomen julkisen velan kehitys on ollut Kokoomuksen valtakaudella tällaista:

Kasvu- ja vakaussopimuksen 60 %:n rajan perään ei yksikään "rajat auki"-tyyppi huutele, vaikka tästä sopimusrikkomuksesta on aikuisten oikeasti säädetty tuntuva sakko Suomelle.

Niin ettei liene huono arvaus sanoa, että jatkossa voi olla asuntosijoittajalla vähän hintsumpaa, jahka maa lähestyy.

"jonain päivänä käy vielä niin, että ensimmäinen asuntorahasto ilmoittaa tappiollisesta kvartaalista, koska arvonnousu osoittautui negatiiviseksi"

Akin ennustus toteutuikin aika nopeasti.  ***Orava Asuntorahasto: Tulos -0,978 milj. euroa 1-3/2017 (edell. +1,9 milj. euroa 1-3/2016)

Aika hauskasti oli sanottu osarissa: " Koko maan vanhojen asuntojen hintanousu antaa edelleen odottaa itseään." Hahhah, kauankohan meinaavat odotella?

Oravan heikko tulos ei ole mitenkään yllättävää minusta, mutta mietin miten tuo tappio lasketaan. Positiivinen rahavirta vuokratuloista, mutta asuntojen arvojen heikentyminenkö tarkoittaa että yhtiö on tehnyt tappiota? Ovat myyneet asuntoja alemmalla hinnalla kuin millä ne ovat taseeseen kirjattu? Kysymys on vain siitä, kuinka paljon alhaisemmalla hinnalla. Toimitusjohtajakin on viimein herännyt tuohon omien osakkeiden ostamiseen. Ennen tilanne oli se että osakeanteja järjestettiin P/B luvun ollessa jossain 0,5:ssä, mikä tuhoaa omistaja-arvoa. Oravalla ei ole muuta vaihtoehtoa tässä kuin myydä asuntojansa (vaikka tappiolla), lyhentää velkojaan (koska korko% > ROA) ja selvittää omien osakkeiden hankintamahdollisuuksia (koska P/B << 1). Luulen, että näin olisi yhtiön omistajan kannalta paras.

Kysymys lainojen lyhentämisestä: kuka yhtiössä päättää tästä asiasta? Lyhennetäänkö lainat liikevoitosta vai tuloksesta?

Juippi kirjoitti:

Kysymys lainojen lyhentämisestä: kuka yhtiössä päättää tästä asiasta? Lyhennetäänkö lainat liikevoitosta vai tuloksesta?

Päätösvalta asiassa vaihtelee yhtiöittäin, voi olla joko hallitus- tai toimitusjohtajatason asia, tai sitten CFO yksin arpoo. Lainojen lyhennyksella ei ole tulos- vaan pelkästään tasevaikutus. Kirjaus menee per lainat an pankkitili. Eli sekä laina- että pankkisaldo pienenee.