Mitä tehdä? (sijoitusasunnon putkiremontin vähentäminen verotuksesta)

Jos taloyhtiön kirjanpidossa tosiaan tehdään noin, niin kannattaa ehdottomasti maksaa se pois ja vähentää veroilmoituksessa kerralla perusparannuksena. Tappiot vähennettävissä 5 vuotta, mutta taidat ehtiä hyvinkin kuitata ne? Vielä parempi jos olet itse asunut pari vuotta.

Juuri noin se minunkin mielestä menisi. Usein asunto-osakeyhtiöissä menetellään juuri päinvastoin, eli kertasuoritukset rahastoon ja rah.vastikkeet tulokseen. 

Isännöitsijältä sain viestin että kertamaksulla maksetut putkiremonttilainat tuloutetaan. Lyhennykset aktivoidaan taseeseen ja mahdollisesti rahastoidaan. 

Eikö minun kannata tässä tilanteessa maksaa putkiremontti kertamaksulla ja vähentää koko summa ensi vuoden veroilmoituksessa? Onko tässä jotain mahdollisia haittapuolia, jota en tajua? 

Kuten Kaleeri totesikin niin yleensä menee toisinpäin. Oletkohan saanut isännöitsijältä varmasti oikeanlaista tietoa?

Rahoitusvastikkeiden käsittelyyn vaikuttaa yleensä se miten remontti käsitellään kirjanpidossa.

Olen nähnyt taloyhtiöitä missä linjasaneerauskin kirjataan kokonaan yhden tilikauden kuluksi. Tällöin opo menee jo reippaasti pakkaselle ja vahvistettuja tappiota syntyy niin, että sekä kertasuoritukset että kuukausivastikkeet kaikki voidaan kaikki tulouttaa. Tällöin siis verotuksessa ei synny verotettavaa tulosta.

Yleensähän menee niin että korjaukset aktivoidaan taseeseen rakennuksiin, eli remontti ei näy yhdellä tilikaudella kuluna, vaan se on jaksotettu pitkälle aikavälille poistoina (negatiivinen tulosvaikutus). Yleensä rahoitusvastikkeet tällöin tuloutetaan jolloin tulee suurinpiirtein poistoja vastaava positiivinen tulosvaikutus.

Tietääkö Kaleeri onko taloyhtiön mahdollista käsitellä sekä että? Eli aktivoida osa remontista ja kirjata osa kuluksi? Tällöin voisi sekä kertasuorituksia että kuukausivastikkeita tulouttaa, ilman että opo painuu reippaasti negatiiviseksi. Tuo iso tappio kun voi olla ongelma 10v kuluttua kun tappioiden vähennysoikeus vanhenee.

Mielenkiintoista tässä olisi tosiaan tietää miten tuolla Mustakasin esittämällä metodilla tasapainotetaan tulos. Jos kaikki kertasuoritukset tuloutetaan yhdelle tilikaudelle niin vastaavasti remontista pitäisi tulouttaa myös sitä kulua vastaavalle tilikaudelle. Ja jos poistopohjaa jää taseeseen niin miksi kuukausivastikkeita ei voitaisi tulouttaa tulevilla tilikausilla?

Tokihan jos liikaa tulosta yhdelle tilikaudelle tulee niin tuota tulosta voi tasata myös asuintalovarauksin ym. Osakkaana varmistaisin vielä tuon käytännön isännöitsijältä ja sen että varmasti ymmärtävät mitä ovat tekemässä. Nimittäin osa isännöitsijöistä ja suurin osa hallituksista on näistä kirjanpitokäytännöistä täysin pihalla.

Nopealla Googletuksella löytyi muuten seuraavaa:

Eli remontit missä remontti on pakko aktivoida on yleensä myös tarpeen kirjata kertasuoritukset rahastoon, ettei synny verotettavaa tulosta. Tällöin tehdään poistot vuosittain ja kuukausivastikkeet vastaavasti tuloutetaan.

Noissa missä käsitellään osin tai kokonaan vuosikuluna voidaan myös kertasuorituksia verotusnäkökulmasta tulouttaa.

Sitä en äkkiseltään hoksaa miksei kuukausivastikkeita voisi myös noissa vuosikuluremonteissa tulouttaa. Koska jos kirjataan iso vuosikulu niin jemmaan jää vähennyskelpoisia tappioita tai jos osittain vuosikulua niin taseeseen tulee myös sitä poistopohjaa jota voidaan käyttää tasapainottamaan tuota kuukausivastikkeista syntyvää tuloa. 

En ole ihan asiantuntija näissä asioissa, mutta uskoisin ettei mikään estä aktivointia osittain.

Mustakasin asemassa pyytäisin isännöitsijältä selvityksen remontin ja osakkaiden suoritusten käsittelystä kirjanpidossa. Samaa mieltä kuin KepilläJäätä, että asiaa suunnittelevat saattavat hyvinkin olla täysin pihalla :) Sijoittajien verotuksen kannalta tän homman sää kyllä pilattua jos lyödään kaikki taseeseen.

Mustakasi kirjoitti:

Yhtiökokouksessa asiasta puhuttiin enemmän. Asuintalovaraukset ja neljän miljooonan myyntivoitot taisivat vaikuttaa asiaan. 

Tässä isännöitsijän viesti. Aika selväsanaisesti sanotaan isännöitsijän viestissä, että kertamaksut tuloutetaan. 

"Hei, kertamaksut tuloutetaan ja muu osuus aktivoidaan taseeseen ja mahdollisesti rahastoidaan mutta siitä pitää tehdä vuosittain päätös.

Varmin on maksaa kertasuoritus, niin sen voi vähentää vuosittain verotuksessa.
Tarkempaa veroneuvontaa kannattaa kysellä verottajalta."

Aika sekavan oloinen viesti imo. Siinä sekoitetaan remontin ja vastikkeiden kirjanpitokäsittely.

Kyllä tuosta pitäisi olla jo nyt selkeä visio miten rahoitusvastikkeita tulevina vuosina käsitellään.

Tuosta ei käy ilmi miten remontti käsitellään kirjanpitoteknisesti. Eli kirjantaanko se nyt sitten kuluksi vai aktivoidaan taseeseen? Nyt tuossa viestissä puhutaan jostain muusta osuudesta, ei käsitellä asiaa tarkemmin..

Kannattaa esittää isännöitsijälle vielä nuo Kaleerin mainitsemat tarkentavat kysymykset, koska nyt tuo saamasi vastaus on vain jotain sinnepäin.