Sponda (Kuva: Sponda.fi) osti Konstsamfundetilta Forumin kauppakeskuksen helmikuussa 4,9 prosentin tuotolla. Suomenruotsalainen raha on myös Spondan suurin omistaja Oy Palsk Ab:n kautta, joka osti osakkeet valtiolta vuonna 2012. Näin ollen epäluuloinen sijoittaja voisi nähdä olemassa olevan mahdollisuuden ylihintaiseen kauppaan. Visioin Spondan toimitusjohtajan Kari Inkisen ja Konstsamfundetin hallituksen puheenjohtajan Christoffer Taxellin neuvottelupöytään Forumin kauppakeskuksen kaupasta. Tässä visiossa Taxell kertoi kaupan ehdot ja Inkinen nyökkäili perässä. Todellisesta avomarkkinakaupasta ei tietenkään tässä ollut kysymys.
Julkisuuteen ei koskaan tule, olisiko Forum mennyt kaupaksi jollekin ulkopuoliselle ostajalle samaan hintaan. Asioista perillä olevat kiinteistönvälittäjät tai –sijoittajat eivät todellakaan tule koskaan julkisuuteen kertomaan, että ”Sponda teki huonon kaupan”. Spondassa päätösvaltaa käyttävät Konstsamfundet, Varma ja Hartwall-yhtiöt. Nämä tulevat olemaan merkittäviä kiinteistönostajia ja -myyjiä Suomessa täältä ikuisuuteen, joten niitä ei palkkioistaan kiinnostunut välittäjä lähde sormella osoittamaan. Suomalainen Omertan laki toimii hyvin täysin ilman väkivaltaa.
Mutta ei anneta ennakkoluulojen antaa tuomiota, vaan yritetään tarkastella kauppaa objektiivisesti. Spondan lainojen keskikorko on 2,9 prosenttia. Kassavirtaa tulee yhtiölle kaupan jälkeen lisää, elleivät korot nouse, koska 4,9 > 2,9. Korkojen noususta ei ole lähiaikoina suurempaa huolta, joten kauppa näyttäisi tältä osin asialliselta.
Spondan kiinteistöjen nettotuotto (EPRA) on 5,62% ja ne on arvostettu taseessa keskimäärin 6,32 prosentin tuottovaateella. Tässä mielessä Forumin osto laskee keskimääräistä tuottoa. Toisaalta Forum on Helsingin keskustassa ja aika hyväkuntoisen näköinen.
Forumista pääsee muuten ulos menemättä Kampin kauppakeskukseen, joka lienee merkittävin kilpailija kauppakeskusten kamppaillessa vuokralaisista ja niissä käyvistä asiakkaista. Kyltitystä ei tietenkään ole. Ei olisi silloinkaan, jos minä omistaisin Forumin, mutta en Kampin kauppakeskusta.
Mutta voitaneen todeta, että jos Sponda osti ylihintaan, hinta ei ollut ainakaan kovin paljon pitkä. On selvää, että tuottovaade Mannerheimintien alkupäässä on alempi kuin missään muualla Suomessa. Lisäksi Suomenkin kiinteistömarkkinoille tulee koko ajan ulkomaista rahaa, joka etsii epätoivoisesti nollakorkoa parempaa tuottoa. Suomalainen eläkeraha taas pyrkii hajauttamaan Suomesta pois, joten kauppaakin käydään ahkerasti, ja viime aikoina laskeviin tuottoihin, tosin lähinnä kasvavissa kaupungeissa.
Ei siis tuomita Konstsamfundetia ja Spondaa ylihintaisesta kaupasta. Kauppa kerrottiin neljäs helmikuuta rahoitettavan kassavaroilla, lainarahalla ja merkintäoikeusannilla. Merkintäoikeusannin ehdot kerrottiin julkisuuteen yhdeksästoista helmikuuta. Jos tästä päättelee, että vasta tässä välissä on sovittu kaupan rahoitustavasta, suosittelen indeksisijoittamista. Hävetäkseni täytyy tunnustaa, että perehdyin antiin kolme viikkoa myöhässä. Kuponkianti oli sikäli erikoinen, että viidellä osakkeella saa yhden merkintähintaan 3,90 oli 30 senttiä silloisen osakekurssin yläpuolella. Järjellinen sijoittaja ei merkitse osaketta annissa, jos se saa sitä listalta halvemmalla. Annilla on Forumin kiinteistön myyjän Konstsamfundetin merkintätakaus, joten anti on kyllä toteutumassa täysimääräisesti, kävi Spondan pörssikurssille mitä hyvänsä. Tarkemmin määriteltynä merkintätakauksen antoi Forum Fastighets Kb, mutta ymmärtämistä helpottaakseni pysyttelen kolumnissa enimmäkseen lopullisissa edunsaajissa ja jätän väliyhtiöt väliin.
Huomattavaa on, että Spondan osakkeen osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NAV) on 5,60 euroa per osake. Minä ymmärrän hyvin, miksi Konstsamfundet myy Forumin ”käypään” hintaan Spondalle, ja ostaa sitten Spondaa reilulla alennuksella osakekohtaiseen varallisuuteen nähden.
Minulla on teoria siitä, kuka nämä kaupat on ideoinut. Konstsamfundetin hallituksessa istuu nimittäin entinen Finanssimeklareiden pääanalyytikko ja suuromistaja Niklas Geust, jonka tiedän finanssialalla poikkeuksellisen näppäräksi pojaksi. Arvelen siis, että Nikke on keksinyt kuvion, kun on pohdiskeltu sitä, miten Konstsamfundetin kiinteistöriskejä voisi hajauttaa. Taxell on sitten hyväksynyt idean, ja asia on taputeltu. En tarkistanut asiaa, koska olisin saanut kohteliaan vastauksen, jossa mitään ei myönnettäisi eikä kiellettäisi. Oli idea näistä kaupoista kenen hyvänsä, hän ansaitsisi ankkalammikon timanttiristin rintaansa - aivan loistava oivallus.
Selkeää toki on, että kaikille Spondan osakkeenomistajille parempi vaihtoehto olisi ollut, että Sponda olisi ostanut Forumin sijaan omia osakkeitaan. Tämä on kiinteistösijoitusyhtiöiden hallituksissa oleville eläkeyhtiöiden edustajille yleensä liian monimutkainen konsepti ymmärtää. Kerta vielä: Jos kiinteistösijoitusyhtiön osakekurssi on alle osakekohtaisen nettovarallisuuden (ja se on laskettu ”oikein”), on yhtiön osakkeenomistajan kannalta aina parempi ostaa omaa osakettaan, kuin markkinahintaisia kiinteistöjä.
Kun tajusin kuvion, ostin heti kohtuullisen määrän Spondaa 3,70:n haminoissa. Ajattelin, että jos Konstsamfundet laittaa rahaa sisään 3,90 per osake saamatta 0,19 euron osinkoja, ostavat tätä pian muutkin. Konstsamfundet tuskin haluaa pörssikurssin nousevan yli 4,09:n, jolloin muutkin hereillä olevat sijoittajat merkitsisivät, mutta 3,70:n ja 4,09:n välissä on hyvin tilaa ostaa halvemmalla kuin suomenruotsalaiset.
Jopa Kim Lindström & Son oli tajunnut, että Spondan kuponkianti on oikeasti suunnattu anti. Minä täsmennän vähän kuitenkin Kim Lindströmin ohjeita. Kim kehotti myymään merkintäoikeutensa ja ostamaan niillä rahoilla Spondan osaketta. Tämä onkin teoreettisesti oikein. Hihittelin tälle kuitenkin vähän, koska selvää oli, että merkintäoikeuden hinta tulee olemaan hyvin alhainen. Spondan merkkarin hinta oli perjantaina 0,0005 euroa, joten kympin minimikuluilla ottaa myynnistä pataan, ellei osakkeita ole vähintään 20.000 kappaletta. Suurimmalla osalla Spondan osakkaista (ja Lindströmien lukijoista) osaketta on vähemmän, joten neuvo oli monelle hivenen hankala toteuttaa, kun merkintäoikeuksista ei saa mitään rahaa ja pahimmillaan joutuu myydessä maksumieheksi.
Olisi hauska tietää mitä Varman edustaja on ajatellut, kun on ollut tätä Spondan hallituksessa hyväksymässä. Luultavasti sitä, että kohta pääsee laittamaan veneen taas vesille. Heidän omistuksensa Spondassa dilutoituu ja Konstsamfdundet saa rahaa sisään hyvin edullisesti. Suomenruotsalainen raha biittaa tässä työeläkerahan kuusi nolla. Gratulerar.
P.S.
Nikellä olisi muuten yksi nuorten SM-pronssi 400 metrin aidoissa vähemmän, ellei minulle olisi puhjennut angiina kisoja edeltävänä iltana vuonna 1987. Alkueräjuoksun jälkeen pulssi ei kuumeisena sitten lähtenyt putoamaan, ja jäin kolmen tunnin päästä juostussa finaalissa viidenneksi. 400 metrin aidat ovat erinomainen tausta spekulantille. Tuskansietoa oppii kestämään lähes yhtä paljon kuin avioliitoissa. Menestyksekkään spekulantin pitää pystyä järkeviin päätöksiin myös silloin kun positio ja markkinat tuottavat tuskaa. Ja tämä on tyyliin puolet ajasta.
