Meiltä kysytään usein, että minkälainen sijoitusasunto on paras sijoituskohde. Yksiö, kaksio vai kolmio?
Yleisesti ottaen sijoittajien suosiossa ovat pienet asunnot, eivätkä syyttä. Pienissä sijoitusasunnoissa on monta hyvää puolta, kuten alhainen hankintahinta ja hyvä vuokratuotto, mutta perheasunnoissakin on puolensa.
Tuotto suhteessa investointikustannukseen ja kiinteisiin kuluihin
Ison sijoitusasunnon huonompi vuokratuotto johtuu siitä, että asunnon hinnan noustessa vuokrakin nousee, mutta ei yhtä nopeasti kuin hinta. Vuokra suhteessa hankintahintaan on siis korkeimmillaan mitä pienempi asunto on kyseessä. Toki ihan äärimmäisyyksiin tätä logiikkaa ei voi viedä, sillä 10 m2 asunnon vaihtuvuus on suurta sekä tyhjän kuukauden riski korkeampi, ja täten kokonaiskannattavuus laskee.
Esimerkiksi jos 25 m2 yksiö maksaa 6000 €/m2, vuokraa siitä saa 25 €/m2 ja hoitovastike on 4 €/m2, niin asunnon tuotto on (25 €/m2 – 4 €/m2) * 12 kk / 6000 €/m2 = 4,2 %.
Saman talon 45 m2 kaksio maksaa 5500 €/m2, ja vuokra on 20 €/ m2, hoitovastke on sama 4 €/m2. Tällöin asunnon tuotto on (20-4)*12 / 5500 = 3,5 %.
Kuten huomaat, asunnon hinta laski 500 €/m2 eli 8,3 % mutta vuokra laski 5 €/m2 eli 20 %. Hoitovastike ei muuttunut.
Toisin sanoen, kulut eivät muutu lainkaan, neliöhinta laskee vähän ja tuottoprosentti laskee paljon.
Sama problematiikka näkyy taloyhtiöremonteissa, jotka hinnoitellaan neliöiden tai osakkeiden mukaan. Eli jos putkiremontin hinta on 600 €/m2 niin kyseinen kaksio maksaa siitä 27 000 € kun yksiö maksaa vain 15 000 €.
Remontin jälkeen yksiön vuokraa voi kenties nostaa 50 €/kk ja kaksion 70 €/kk. Eli sama logiikka kannattavuuden suhteen toimii. Yksiölle remontin kannattavuus projektina on 50*12/15 000 = 4,0 % ja kaksiolle 70*12/27 000 = 3,1 %.
Sen lisäksi, että yksiö tuottaa paremmin, on sen hankintahinta alempi. Eli yksiön saa ostettua pienemmillä säästöillä kuin isomman asunnon.
Muuttuvien kulujen merkitys kokonaiskannattavuuteen
Edellä kuvattu ei ole yksiön ja kaksion koko tarina. Nimittäin mitä pienempi sijoitusasunto on, sitä suurempi vaihtuvuus siinä on. Eli sitä useammin joudut etsimään uuden vuokralaisen.
Tämä on toki vain nyrkkisääntö, johon vaikuttaa moni asia. Pieni sijoitusasunto yliopiston vieressä sopivalla vuokralla voi hyvinkin toimia opiskelijan kotina koko kuuden vuoden opiskelun ajan.
Nuoret ovat merkittävä asiakasryhmä pienille asunnoille. Heidän elämäntilanteet muuttuvat todennäköisemmin kuin vaikka eläkeläisillä. Nuoret löytävät kumppanin ja muuttavat yhteen isompaan asuntoon. Nuoret saavat työpaikan tai opiskelupaikan toisesta kaupungista tai he lähtevät ulkomaille vaihtoon.
Muun muassa näiden syiden vuoksi pienissä asunnoissa vaihtuvuus on suurempaa kuin isoissa asuinnoissa.
Varsinkin perheasuntojen eli kolmioiden sitä isompien vaihtuvuus huomattavasti alempaa. Lapsiperheet haluavat pitää lapsensa samassa koulussa kavereiden ja koti sijaitsee sopivan matkan päässä työpaikasta ja harrastuksista.
Muuttuvat kulut asuntosijoittamisessa liittyvät nimenomaan vuokralaisen vaihtumiseen. Tällöin vuokranantajan pitää joko itse etsiä uusi vuokralainen tai ulkoistaa se ammattilaiselle.
Varsinkin jos vuokranantaja jostain kumman syystä maksaa vuokravälityksestä kuukauden vuokran + arvonlisäveron, niin tiheään vaihtuvat vuokralaiset syövät tuoton äkkiä.
Voit mallintaa tätä itse arvioimalla vaihtuvuutta ja huomioimalla siitä aiheutuvat kulut asunnon kokonaiskannattavuuteen pitkällä aikavälillä. Esimerkiksi voisi arvioida, että yksiössä vaihtuu asukas kuusi kertaa kymmenessä vuodessa, kaksiossa neljä kertaa ja kolmiossa kaksi kertaa.
Toisaalta jos vuokraat asuntoa itse, niin välittäjän palkkiota ei tule, mutta jonkun on tehtävä työtä uuden vuokralaisen löytämiseksi, ja tällä työllä on hintalappu tavalla tai toisella.
Välityspalkkion (maksettiin se sitten rahana, lyhyempänä vapaa-aikana tai sosiaalisella pääomalla) vuokralaisen vaihtumisesta tulee kustannuksia asunnon remontointitarpeesta.
Nimittäin joka kerta kun asukas vaihtuu, asunto kuluu hieman normaalia enemmän. Muuton yhteydessä sattuu aina pieniä kolahduksia kun pöytää kannettaessa sen kulma kolahtaa seinään. Ja pöytähän kannetaan vuokralaisen vaihtuessa aina kaksi kertaa. Vanha kantaa yhden ulos ja uusi kantaa toisen sisään.
Lisäksi asukkaat tottuvat asuntonsa pieniin vikoihin. Jos tapetti on alkanut ajan myötä hieman repsottaa, se ei kenties häiritse nykyistä asukasta. Mutta kun uusi asukas muuttaa sisään, voi se pistää hänen silmään ja pyytää sinua hoitamaan asian kuntoon.
Ja kun kodissa asutaan pitkään, tulee asukkaalle intressi pitää siitä parempaa huolta, onhan se hänen kotinsa. Hän saattaa tehdä pieniä korjauksia tai parannuksia ilmaiseksi ihan vain oman viihtyvyyden vuoksi. Näin ei yleensä toimita jos kyseessä on vain väliaikainen vuokrakämppä.
Kannattaako ostaa pieni vai iso sijoitusasunto?
Tähän ei ole valmista vastausta vaan jokaisen kannattaa laskea se itse auki. Lopullisen vastauksenhan saa vasta sitten, kun asunto aikanaan myydään. Kättä pidempää saa esim. 10 vuoden vuokrauksen jälkeen, kun alkaa nähdä mikä toimii ja mikä ei. Kokemuksella on siis rahallinen arvo.
Nyrkkisääntönä sanoisin, että kaikki kulut ja vaivat huomioiden, pieni sijoitusasunto kuitenkin vie voiton. Vaikka vaihtuvuus onkin isoa asuntoa isompi, ison asunnon korkeampi hankintahinta ja korjauskulut syövät tuottoa rankasti.
Toisaalta saattaa olla, että perheasuntojen vuokrakysyntä on kasvamassa tällä hetkellä, johtuen ainakin:
- Lisääntynyt etätyö lisää työhuoniden kysyntää
- Vuokra-asuminen myös työuran aikana on hyväksyttävämpää kuin ennen
- Perheasuntojen hinnat kasvukeskuksissa alkavat olla korkeita pientuloisille perheille
Lisäksi joskus suuri hankintahinta on hyvä asia. Ei ole yleinen tilanne, mutta kuvittele sijoittaja, jolla on 10 miljoonaa euroa sijoitettavana. Pahimillaan hän joutuu maksamaan pankille rahojen säilyttämisestä. Jos hän ostaisi pieniä halpoja yksiöitä 40 000 euron kappalehintaan, pitäisi hänen löytää näitä asuntoja yhteensä 250 kappaletta.
Sen sijaan jos hän ostaisikin perheasuntoja Helsingin keskustasta, voisi hänelle riittää 10-20 asuntoa.
Eli ostamalla isoja asuntoja, hän saisi pääomansa nopeasti hyötykäyttöön.
Ja vielä lopuksi, kun asuntojen määrä kasvaa, kasvaa myös niiden hoitamiseen kuluvan ajan ja energian määrä. 10 asunnon hoitaminen voi onnistua vielä omistajalta itse, mutta 250 todennäköisesti ei. Ja jos hän päättäisi ulkoistaa näiden hoidon, olisi kymmenen asunnon ulkoistaminen huomattavasti edullisempaa.
Mutta tavalliselle piensijoittajalle näkisin parhaaksi ostokseksi pienen asunnon hyvällä sijainnilla. Vaihtuvuutta voi alentaa olemalla hyvä vuokranantaja, pitämällä asunto ja vuokrasuhde kunnossa sekä hinnoittelemalla vuokra maltillisesti.
Näillä sanoilla toivotan sinulle hyviä asuntokauppoja, onnistuneita vuokrasuhteita ja oikein hyvää vuotta 2021!
