Siirtosopimuskaupalla viitataan kauppaan, jossa uuden asunnon ostanut henkilö myy asunnon eteenpäin ennen sen valmistumista. Siirtosopimus-nimitys tulee siitä, että siinä asuntokauppaan liittyvät oikeudet ja velvollisuudet siirretään kaupassa uudelle ostajalle.
Siirtosopimuskauppa voidaan käytännössä tehdä vaikka heti, kun RS-kauppakirja rakennusliikkeen kanssa on allekirjoitettu.
Siirtosopimuskauppa ei aina ole suositeltavaa, sillä pidemmän aikavälin vuokratuotot ja arvonnousu tuottavat monesti suuremman taloudellisen hyödyn kuin siirtosopimuskaupassa saatu “pikavoitto”.Jos kuitenkin siirtosopimuskauppa halutaan tehdä, tulee kaupasta laatia siirtosopimus.
Miksi sitten tehdään siirtosopimus, eikä vain normaalia kauppakirjaa? Tähän on syynä se, että RS-kauppakirjan haltija ei lakiteknisesti ole vielä asunnon omistaja, vaan omistusoikeus siirtyy vasta, kun asunto on valmis ja kaikki maksuerät on maksettu.
Tämän vuoksi asunnon alkuperäinen ostaja ei myöskään voi myydä asuntoa, vaan ainoastaan siirtää oikeuden RS-kauppakirjaan. Tästä RS-kauppakirjan uudesta “omistajasta” tulee sitten lopulta myös kyseessä olevan asunnon omistaja.
Siirtosopimuksen laatiminen
Oikeus RS-kauppakirjaan luovutetaan siis siirtosopimuksella. Siirtosopimuksessa asunnon uusi ostaja (siirronsaaja) vastaanottaa myyjältä (siirtäjältä) rakennusliikkeen kanssa tehdyn RS-kauppakirjan oikeudet ja velvoitteet.
On erittäin tärkeää huomioida, että tämä edellyttää rakennusliikkeen hyväksyntää, joka tulee siirtosopimuksen liitteeksi. Ilman rakennusliikkeen hyväksyntää, jää vastuu maksuista ensimmäiselle ostajalle.
Hyväksynnästään rakennusliike saattaa periä ylimääräisiä kuluja, jotka liikkuvat 500-1000 euron välillä.Siirtosopimuksen liitteenä tulee olla myös alkuperäinen RS-kauppakirja, jonka velvoitteet siirronsaaja ottaa vastuulleen.
Siirtosopimusta tehdessä tulee siirronsaajan perehtyä tarkkaan RS-kauppakirjan sisältöön, jotta tietää tarkalleen, mistä vastaa siirtosopimuksen allekirjoittamisen jälkeen.
Kannattaa myös huomioida, että RS-kauppakirjasta siirronsaajalle selviää siirtäjän rakennusliikkeelle maksama kauppahinta, joka usein on uutta kauppahintaa matalampi. Pyritäänhän siirtosopimuskaupoilla useimmiten tekemään voittoa.
Tämä voi joissain tapauksissa kaataa lupaavankin kaupan, sillä siirtäjän tekemän voiton tiedostaminen voi muodostua psykologiseksi esteeksi siirronsaajalle.
Siirronsaajan näkökulmasta on usein silti suositeltavaa pitää pää kylmänä ja ajatella pitkän aikavälin tuottoja siirtäjän saaman voiton sijaan.Jos hinta on ostajalle oikea, ei myyjän ostohinnalla ole merkitystä.
Vastuut siirtosopimuskaupassa
Kaikki maksuerät, joiden mukaan asunto maksetaan rakennusliikkeelle, ovat kirjattuna RS-kauppakirjaan. Näistä siirronsaajan vastuulle jäävät siirtosopimuksen allekirjoittamisen hetkellä maksamatta olevat maksuerät.
Jos maksueriä on yhteensä esimerkiksi viisi, ja siirtäjä on maksanut niistä kolme, jää loput kaksi siirronsaajan maksettavaksi rakennusliikkeelle. Siirtosopimusta tehtäessä siirtäjä toimittaa siirronsaajalle nämä maksulaput ja loput kauppahinnasta siirronsaaja maksaa suoraan siirtäjälle.
Kuten aiemmin mainittiin, mikäli siirtosopimuskaupalle ei kuitenkaan ole rakennusliikkeen hyväksyntää, vastaa alkuperäinen ostaja kaikista maksueristä.
Hyväksynnästä huolimatta, rakennusliike saattaa RS-kaupan ehdoissa erikseen todeta, että viime kädessä maksueristä vastaa asunnon alkuperäinen ostaja. Eli jos siirronsaaja ei maksaisikaan RS-kauppakirjan jäljellä olevia maksueriä rakennusliikkeelle, jäisi ne siirtäjän maksettavaksi ja hänen vastuullaan olisi periä niitä siirronsaajalta.
Siirtosopimuskaupan kokonaisvastuut poikkeavat myös huomattavasti riippuen siitä, onko siirtäjä elinkeinoharjoittaja vai kuluttaja. Jos elinkeinoharjoittaja myy ostamansa rakenteilla olevan asunnon edelleen kuluttajaostajalle, siirtäjällä on asunnosta käytännössä samat vastuut kuin asuntoa rakentavalla rakennusliikkeellä.
Tällöin siirtäjä vastaa asunnosta tai asunnon virheistä esimerkiksi tilanteessa, jossa asuntoa rakentava rakennusliike ajautuu vaikeuksiin.
Käsittelemme asiaa kuitenkin pääasiassa kuluttajien näkökulmasta ja siirtosopimusta tehtäessä kuluttajan asemassa olevalla siirtäjällä on vain kuluttajamyyjän vastuu, alkuperäisen vastuun säilyessä rakennusliikkeellä.
Varainsiirtovero siirtosopimuskaupassa
Poiketen “tavallisista” asunto-osakkeen kaupoista, siirtosopimuskaupassa varainsiirtoverosta vastaavat sekä siirtäjä että siirronsaaja.
Siirtäjä maksaa varainsiirtoveroa 2 % alkuperäisestä kauppahinnasta eli rakennusliikkeen kanssa sovitusta myyntihinnasta ilman yhtiölainan osuutta.
Siirronsaaja puolestaan maksaa varainsiirtoveroa 2 % asunnon koko velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainan osuudesta.
Molempien osapuolten tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa.
Siirtäjän osalta varainsiirtoveron maksun eräpäivä on kahden kuukauden kuluessa siirtosopimuksen allekirjoittamisesta ja siirronsaajan osalta kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Omistusoikeuden siirtyminen tapahtuu käytännössä asunnon valmistumispäivänä. Asunnon valmistuttua tulee siirronsaajan myös toimittaa todistus varainsiirtoveron maksusta isännöitsijälle, joka kirjaa hänet osakasluetteloon.
Käytännön esimerkki
Lopuksi havainnollistamme siirtosopimuskauppaa vielä käytännön esimerkillä, joka on ollut nähtävillä myös meidän aiemmassa siirtosopimuskauppaa koskevassa infopaketissa.
Kuvitellaan, että olet ostanut asunnon 100 000 eurolla, jossa kauppahinta on 30 000 euroa ja yhtiölainan osuus 70 000 euroa.
Olet maksanut rakennusliikkeelle tässä vaiheessa kolme maksuerää (esim. 3 * 6 000 euroa eli 18 000 euroa) ja päätät myydä asunnon.Sovit siirronsaajan kanssa velattomaksi hinnaksi 110 000 euroa eli kauppahinta on tällöin 40 000 euroa.
Siirronsaaja ottaa vastuulleen kaksi viimeistä maksuerää, joita et ole vielä maksanut rakennusliikkeelle. Siirronsaajan vastuulle rakennusliikkeen suuntaan jää siis 2 * 6 000 euroa eli 12 000 euroa.
Kaupanteossa siirronsaaja maksaa sinulle kauppahinnan ja maksamattomien maksuerien erotuksen eli 28 000 euroa (40 000 euroa – 12 000 euroa).
Sinulle jää voittoa kaupasta tällöin siirronsaajan maksaman summan ja maksamiesi maksuerien erotuksen verran eli 28 000 euroa – 3 * 6 000 euroa. Jäät siis voitolle 10 000 euroa.Tästä voitosta joudut maksamaan myyntivoittoveroa 30 % ja varainsiirtoveroa 2 % alkuperäisestä kauppahinnasta.
Sinulle jää voitosta käteen 6 400 euroa, sillä myyntivoitosta maksat veroa 30 % * 10 000 euroa eli 3 000 euroa ja varainsiirtoveroa 2 % * 30 000 euroa eli 600 euroa.
Siirronsaaja puolestaan maksaa varainsiirtoveroa 2 % koko velattomasta hinnasta eli 2 200 euroa (2% * 110 000 euroa).
- Sofia Savimäki / Asuntopehtoori LKV
