Jos Mitä missä milloin -kirjoissa vielä julkaistaan kunkin vuoden kohdalla sen kyseisen vuoden trendisanoja, ensi vuoden painoksessa siellä voitaisiin nähdä kiinteistömarkkinoihin liittyvänä sana pakkomyynti. Sen verran tiiviisti kyseinen termi on viime aikoina esiintynyt kotimaisessa mediassa.
Pakkomyyntejä koskevalle lehtikirjoittelulle on ollut ominaista, ettei jutuissa yleensä ole kunnolla määritelty mikä se sellainen pakkomyynti tarkkaan ottaen on. Mikä tahansa omistajan mieltä kirpaiseva myynti ei luonnollisestikaan täytä tarkoituksenmukaisen keskustelun kriteerejä vaan tässä tapauksessa puhutaan myynnistä, joka toteutetaan omistajan tahdon vastaisesti (tai ainakin siitä riippumatta) ja jonka joku muu kuin se kyseinen omistaja itse panee täytäntöön.
Toinen kirjoitteluun liittyvä piirre on se, että pakkomyyntien alkaminen on otettu ikään kuin annettuna automaattiseurauksena siitä, että omistajan rahat ovat finito ja velkojalla on oikeus ottaa omansa. Fyrkan loppumista on sattunut hyvinäkin aikoina, mutta pakkomyyntejä vain ei ole näkynyt. Kannattaa kysyä miksi, koska se voi helpottaa tulevaisuuden ennustamista.
Velkojien kaupallisen harkinnan lisäksi tai sen osana pakkomyyntien todennäköisyyteen tai epätodennäköisyyteen vaikuttaa niiden asema helppo-vaikea-akselilla. Tsunamiin verrattavaa pakkomyyntiaaltoa ennakoitaessa pitää muistaa, että jos kiinteistön myyminen vapaaehtoisesti on hankalaa, sen tekeminen pakolla on yleensä vieläkin hankalampaa. Jos haetaan vertailukohtaa hallituksen odotettavissa olevien budjettileikkauksien kunniaksi kirurgiasta, pakkomyynti rinnastuu operaatioon, jonka haavuri suorittaa postiluukusta käsin ja pahimmassa tapauksessa niin, että potilas rimpuilee vastaan.
Mitä nämä käytännön vaikeudet sitten voivat olla? Pohditaanpa asiaa muutamalla esimerkillä.
Monikäyttäjäinen liikekiinteistö
Otetaan ensin vaikkapa usealle käyttäjälle vuokrattu ja kohtuullista mutta lainanhoitoon kuitenkaan riittämätöntä kassavirtaa tuottava liikekiinteistö, jonka omistajana on ulkomainen rahasto ja velkarahoittajana ulkomainen pankki. Pakkomyynnissä olisi tällöin todennäköisimmin kyse siitä, että pankki, jolle kohde on vakuutena savupiippua myöten, realisoi sen pantinhaltijan ominaisuudessa.
Vaikka rahoitussopimukset tyypillisesti antavat pantinhaltijalle oikeuden toteuttaa realisaatio haluamallaan tavalla määrämuotoja noudattamatta, sopimusten lopunperäinen tulkinta jää tuomioistuimen harkintaan. Tuomioistuin voi perustaa päätöksensä sopimusten sanamuotojen lisäksi muun muassa lojaliteetti- ja kohtuusperiaatteisiin, minkä vuoksi vastuukysymykset käytännössä ohjaavat menettelyä samojen periaatteiden suuntaan. Tämä koskee usein erityisesti realisointihintaa.
Suuremmat pankkirahoitetut liikekiinteistöt ovat yleensä säännöllisen kiinteistöarvioinnin kohteena. Arvioiden tarkoituksena on selvittää kiinteistön kulloinenkin käypä arvo. Panttirealisaatiossa velkojan tulee pyrkiä pääsemään realisaatiossa mahdollisimman lähelle käypää arvoa. Vaikka kiinteistöarvioitsijan arvio on vain yhden tahon näkemys arvosta, se saattaa myös olla ainoa saatavilla oleva puolueeton näkemys. Sellaisena sillä on väistämättä voimakas ohjaava vaikutus, kun panttirealisaattori arvioi mitä hän uskaltaa ja ei uskalla tehdä.
Kiinteistöarvioitsijoiden tekemillä arvioilla taas on myötäsyntyinen taipumus reagoida markkinamuutoksiin viiveellä (mikä ei ole syytös arvioitsijoita kohtaan, koska toteutunut markkinamuutoskin ilmenee vasta jälkikäteen). Arviot eivät myöskään kovin hyvin ota huomioon epälikvidillä omaisuuserällä toteutettavaa fire sale -tilannetta. Markkinan dyykatessa nopeasti arviot saattavat vielä pitkään näyttää hintoja, jotka jäävät tavan myyjältä vain haaveeksi.
Jos kohde pohjakalastukselta vaikuttavien tai olemattomien tarjousten vastapainoksi tuottaa kohtuullista vuokrakassavirtaa, joka panttausten ansiosta valuu suoraan rahoittajalle, käsien päällä istuminen alkaa helposti näyttää pankille realisaatiota houkuttelevammalta vaihtoehdolta. (Tosin havaintojeni mukaan se on yleisestikin hyvä vaihtoehto sijoitusmarkkinoilla aina kun oikein kovasti tekisi mieli myydä jotain.) Joka tapauksessa lopputulema on se, että toteutumiskelpoiseen hintaan nähden yläkanttiin kirjoitettu arvio on siten omiaan jarruttamaan myyntiprosessia.
Jotta asian vakavuus havainnollistuisi, on syytä todeta, että paitsi myyjä, myös ostaja selvittelee kaupan kohteeseen liittyvää ongelmaa mieluummin, jos probleemi liittyy esim. kuramattojen leasing-sopimuksiin eikä kaupan pätevyyteen. Jälkimmäinen rinnastuu mustaan joutseneen, tosin sillä erotuksella, että mustat joutsenet tulevat puskista( ja ovat kaiketi kauniita).
Toinen haaste voi liittyä realisointimenettelyyn itseensä. Asioiden mentyä pieleen kaupan kohdetta parhaiten tuntevat ja velallisen toimihenkilöt ovat usein jo muissa maisemissa, ja kaikki tarkentavat kysymykset kaikuvat kuuroille korville tai bittiavaruuteen. Rahoitussopimukset antavat yleensä panttivelkojalle kattavat oikeudet päästä käsiksi kohdetta koskeviin asiakirjoihin ja tietoihin default-tilanteessa, mutta tästä oikeudesta ei ole paljon apua, jos asioista mitään tietävät ihmiset ovat toisaalla.
Kohteen myyminen sokkona karsii siitä kiinnostuneiden ostajakandidaattien joukkoa entisestään ja siten oletusarvoisesti laskee kohteesta saatavaa hintaa - mistä pääsemmekin palaamaan takaisin edelliseen aiheeseen eli siihen, millä ehdoilla realisaattori uskaltaa myydä kohteen.
Keskeneräinen gryndikohde
Toinen esimerkki pakkomyynnin tuskista voisi olla keskeneräinen asuntokohde, jota on markkinoitu ja markkinoidaan kuluttajille. Tällaisiahan saattaa nostokurkien määrästä päätellen löytyä vastaisuudessakin.
Näissä tapauksissa ostoskärryjen laakereihin hiekkaa tuo ns. grynderivastuu, joka asettaa kohteen markkinointi sijalle ankaran, laajan ja pitkäaikaisen vastuun kohteen ominaisuuksista useisiin eri tahoihin nähden. Mikäli kohteen ostava taho haluaisi myydä kohteen alkuperäisen omistajan tarkoituksen mukaisesti kuluttajille, ostaja joutuisi ottamaan grynderivastuuta maksukyvyttömäksi menneen tahon tekemisistä. Tämä vaihtoehto on ymmärrettävästi vain harvoin kovin houkutteleva.
Kyseisen epäkiitollisen tilanteen välttääkseen ostaja joutuu innovoimaan muita ratkaisuja. Tällainen on esimerkiksi muuttamaan kohteen käyttötarkoituksen vuokra-asunnoiksi, mitä tosin rajoittaa käytännössä se, että gryndikohteet eivät usein ominaisuuksiensa puolesta yksinkertaisesti sovi vuokrattaviksi.
Yhtä kaikki, kuten edellisessäkin tapauksessa, rajoitusten ja veivauksien seurauksena ostajauniversumi supistuu ja hinta laskee.
Negatiivinen kauppahinta
Otetaan kolmanneksi esimerkiksi tilanne, jollaisesta edellisissä kriisissä ei tiedetty mitään mutta josta tällä kertaa saattaa muodostua hyvinkin trendikäs.
Uuden tai uudehkon, raskaasti yhtiölainoitetun asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja on velkaa jättää vastikkeensa maksamatta. Yhtiö ottaa huoneiston haltuunsa, yrittää vuokrata sen ja samaan aikaan perii vastikesaatavaansa pakkotäytäntöönpanon kautta.
Pakkotäytäntöönpano johtaa siihen, että ulosotonhaltija realisoi osakkeenomistajan asunto-osakkeet. Yhtiön lainoitusaste on kuitenkin niin korkea ja osakkeista saatava velaton hinta niin matala, että osakkeiden kauppahinta kääntyy negatiiviseksi.
Ajaudutaan hankalaan tilanteeseen, koska asunto-osakeyhtiö ei oletettavasti itse halua panna kättä taskuun maksaakseen kauppahintaa. Tilanteen ratkaisemiseksi osakkeisiin liittyviä lainaosuuksia pitänee järjestellä uudestaan, mikä voi olla sangen monimutkainen harjoitus.
Ja kun monimutkaistamisen makuun päästiin, mainittakoon, että tilanne muuttuu vieläkin kinkkisemmäksi, jos myytävät osakkeet ovat vakuutena kolmantena pankilla. (Niitäkin tapauksia valtakunnassa on, joissa osakkeenomistaja velkaantunut reippaasti paitsi yhtiölainalla välillisesti, myös pankille suoraan.)
Lopuksi posin kautta
Koska edellä tuli esitettyä pelkkiä ongelmia, kerron posin kautta näin loppuun pari sanaa siitä, millaisissa tilanteissa pakkomyynti näyttäisi teknisesti helpoimmalta.
Realisointi toteutuu todennäköisesti vähimmin ongelmin silloin, kun myytävä kohde on pieni, ei tuota kassavirtaa ja sen rahoitusrakenne on yksinkertainen. Vastaavasti suuri koko ja monimutkaisuus näyttäisivät tekevän pakkomyynnistä vaikeampaa,
Ottamatta kantaa siihen mikä on moraalisesti oikein tai väärin, edellä mainituilla mukavuuskriteereillä todennäköisimpiä ja herkimmin pakkomyyntiin päätyviä yksiköitä olisivat pankkien suoraan osakkeen- tai kiinteistönomistajille rahoittamat selkeärakenteiset ja pienet asuntokohteet.
Niinhän se tosin taisi mennä ysärilamassakin, mutta aikalaiset lienevät sitä mieltä, että kyseistä havaintoa onkin jo vaikeampi nähdä posin kautta.
