Olipa kerran ajatus asuntosijoittamisesta. Se perustui yksinkertaiseen ideaan ostaa asuntoja, jotka ovat jostain syystä väärin hinnoiteltuja markkinoilla ja tätä kautta niistä on mahdollista saada poikkeuksellisen hyvää vuokratuottoa.
Harvalla nyt kuitenkaan on käteistä ostaa ainakaan kovin montaa asuntoa, joten keskeiseksi taidoksi osoittautui lainarahan neuvotteleminen sieltä, missä rahaa tuppaa useasti olemaan enemmän kuin itsellä - pankista.
Tämä oli kauan aikaa sitten. Silloin, kun ainoa oikea sijoitusmuoto oli osakkeet ja asuntosijoittamista pidettiin lähinnä suvun karvalakkihuru-ukkojen hommina. Asuntosijoittaminen oli sopivaa sellaisille, jotka eivät oikein paremmasta ymmärtäneet eivätkä osanneet.
Aikaa kului ja asunnot osoittautuivat melko mukavasti tuottavaksi sijoitusmuodoksi ja juurikin siitä syystä, että pankit mielellään lainasivat rahaa asunnon ostoon, vaikka vuokralle asunto laitettaisiinkin. Vuokralainen useimmiten arvosti sisällä asumista enemmän kuin pakkaseen päätymistä, joten vuokratulo kertyi kuukaudesta toiseen.
Sillä oli mahdollista maksella pankinsedältä saatua lainarahaa takaisinpäin. Tuotto syntyi vuokratuotosta, vuokrilla takaisin maksetuista lainoista ja arvonnoususta. Niin kauan kun asuntojen hinnat jatkavat nousua ja vuokralainen vuokran maksamista, kasvaa asuntosijoittajan varallisuus melko vinhaa vauhtia.
Vuosien saatossa asuntosijoittamisen suosio kasvoi. Yhä useampi kiinnostui mahdollisuudesta kartuttaa omaisuutta asuntosijoittamisen kautta ja pankkilainan avustuksella sai ostettua yhden tai useamman sijoitusasunnon.
Aikaisemmin oli ollut melko harvinaista, että yksittäisellä piensijoittajalla olisi ollut kymmentä tai kymmeniä sijoitusasuntoja, mutta tällaistenkin sijoittajien määrä kasvoi vuosi vuodelta.
Taloudellisen riippumattomuuden tavoittelussa asunnot näyttelivät merkittävää roolia. Asunnot alkoivat kiinnostaa yksittäisten sijoittajien lisäksi pankkeja ja rahastoyhtiöitä.
Suoran asuntosijoittamisen ja vuokranantajaksi päätymisen rinnalle ilmestyi mahdollisuuksia sijoittaa asuntoihin sijoitustuotteiden kautta, jolloin asuntojen valinta ja vuokralaisten tuottamat päänvaivat eivät sotke sijoittajan arkea. Lupauksena luonnollisesti on ammattimainen salkunhoito ja tätä kautta vaivaton ja hyvin tuottava sekä turvallinen sijoitus.
Nokkelan finanssitavaratalon viisaat sijoitusinsinöörit keksivät, että kokonaisuuden kannalta olisi hyvä idea, jos konsernin henkivakuutusyhtiö rakennuttaisi kerrostaloja pitkin Suomenmaata ja rahasto sitten ostaisi ne sijoittajilta keräämillään rahoilla omistukseensa. Tässä voittavat kaikki.
Henkivakuutusyhtiön riskit pienenevät ja tuotto turpoaa. Asuntorahasto saa tuoreet pääomat näppärästi kiinni vaikka vuokratuottoprosentti saattaakin olla ostoksissa vähän alakantissa. Eihän se nyt haittaa, jos vapailta markkinoilta uudistuotantoa voisi saada pääkaupunkiseudulta viiden prosentin vuokratuotolla, jos koko maahan ripotellusta salkusta saatava tuotto on neljän ja puolen prosentin luokkaa.
Tuskin kukaan nyt todellisuudessa pahalla katsoo vaikka samassa pöydässä vähän hinnoista sovitaan ja vieläpä niin, että ne eivät ainakaan alakanttiin jää. Näinkin olisi jossain tarinassa voinut käydä. Mene ja tiedä.
Rahaston omistusten vuokra-arviot perustuvat parhaaseen arvaukseen nykytilasta ja niitä on mukava rahaston taulukossa hieman projisoida kasvavalla käyrällä tulevaisuuteen. Tällä tavalla sijoittajille voidaan näyttää mukavia myyntimateriaaleja ja rahaston melko tomerat kulutkaan eivät näytä ihan niin karskeilta - asunnothan ovat pitkäaikainen ja vakaa sijoitus.
Asuntorahasto toisensa jälkeen putkahtaa markkinoille ja suuri osa uudistuotannosta päätyy muodikkaasti rahaston omistukseen. Kansantaloustieteen perusteiden kurssilla opitut kysyntä ja tarjontakäyrät alkavat liikahdella. Tarjonnan kasvaessa kysynnän pysyessä ennallaan, hinta tuppaa laskemaan. Näin näyttää käyvän suurempien asuntojen vuokratasoillekin, joka ei aivan aukottomasti hyväile sijoittajan tulevaisuuden tuottoja. Matala korkotaso kuitenkin auttaa asuntomarkkinoita pysymään kevyessä plaanissa.
Onneksi kaikki sijoittajan tuotot eivät ole kiinni siitä mitä ihan oikeasti maailmassa tapahtuu. Oikein nokkela sijoitusinsinööri nimittäin on keksinyt kuinka olemattomasta tulee olevaista ja kuinka kirjanpito- ja rahoitusjärjestelyillä saadaan luotua pörssiin helmi, jota taloustoimittajat kilvan ylistävät.
Taikatemppu alkaa piirtämällä fläppitaululle maagiset kirjaimet REIT. Tämän jälkeen käydään ehdottelemassa runsaasti asuntoja omistaville sijoittajille ajatusta, jossa he siirtäisivät omistamansa kerrostalot sopivalla hinnalla rahastoon. Jotta kiinnostus heräisi, on paikallaan luvata asuinneliölle muutama satanen kovempaa hintaa, kuin mitä markkinahinta ehkä olisi.
Eihän ne satalappuset nyt niin paljoa tunnu, paitsi tietysti jos neliöhinta sattuu nousemaan 600 eurosta 800 euroon. Prosentteina tuo nousu tuppaa olemaan melkoinen.
Nyt kun salkkuun on saatu siemeneksi riittävästi taloja, pitää saada sijoittajien rahaa houkuteltua homman jatkeeksi. Se tapahtuu suunnittelemalla kirkas tarina ja päräyttävät tavoitteet perustetulle yhtiölle. Näiden avulla saadaan aikaiseksi listautumisanti, jossa kerätään uutta pääomaa uusien ostosten rahoittamiseksi. Pankkilainan avulla pääoman tuottoa saadaan hivutettua karvan verran ylemmäksi.
Sijoitusinsinööri ei kuitenkaan jää paikalleen seisomaan vaan tuottaa uutta innovaatiota. Nyt pitäisi saada siitä näkymättömästä näkyväistä. Onneksi siihen saadaan apua kirjanpidon perusteista. Jos jostain sattuisi löytymään sellainen taho, joka arvioisi omistettujen kiinteistöjen arvon kasvaneen vuodessa joitain prosentteja, voitaisiin tämä nousu tulouttaa kirjanpidossa.
Jos nyt olisi niin, että omistuksessa olevat talot olisi ostettu puoliksi lainarahalla ja puoliksi sijoittajien rahoilla, saadaan 4 prosentin nousulla aikaan 8 prosentin oman pääoman tuotto.
Tästä syntyisi tietenkin yhtiölle tilinpäätökseen verotettavaa tulosta, josta verottaja haluaa osan ja lopun voisi jakaa osinkoina omistajille.
Realisoitumattoman arvonnousun tuoman tuloksen verot maksellaan asunnoista tulleilla vuokratuloilla ja osingonmaksuun tarvittavat rahat haetaan pankista lainana tai tekemällä suunnattuja osakeanteja uusille sijoittajille. Tällä tavalla päästään nokkelasti sinne kymmenen prosentin maagiseen ja lupailtuun sijoittajan vuosituottoon.
Uusi uskomattoman upea kiinteistökuningas on kaikkien palvoma eikä toiminnassa ole mitään huomautettavaa. Kaikkihan kuitenkin tapahtuu lain suomissa puitteissa. Asuntosijoittaminen on kasvanut yksityisestä vuokranantajana puuhastelusta salonkikelpoiseksi sijoitusmuodoksi. Rahastomuotoisessa sijoituksessa tietenkin pieni siivu tuotosta sujahtaa salkunhoitoon, mutta vastineeksi sijoittaja saa täydellistä vaivattomuutta sekä sijoitusinsinöörin rahoitusinnovaatioita, jollaisista itse ei olisi osannut edes haaveilla.
Aikanaan hyljeksitystä asuntosijoittamisen ajatuksesta on tullut kaiken kansan rakastama lempilapsi. Nyt vain toivotaan, ettei kuitenkin olisi niin, että lampaan vaatteisiin on sattunut pujahtamaan sijoitusmaailman pieni paha susihukkanen, joka säikyttää vielä pahaa aavistamattomat satutuokioon osallistujat.
Yllä olevan tekstin kirjoitin puoli vuosikymmentä sitten. Tämän jälkeen on tapahtunut paljon. Orava on tehnyt taikatempun ja muuttunut Ovaroksi, Lapis on pyllähtänyt, Talousohjattu Lehto on pettänyt odotukset useampaan kertaan, Huhtanen Capitalille tapahtuu kummia ja Icon tiedottaa rahoitusvaikeuksista ja mahdollisesta tarpeesta saneeraukseen tai jopa konkurssin jonkin sortin uhasta.
Miten tässä on näin käynyt, että kokeneet ja osaavat tahot ovat päätyneet vaikeuksiin tasaisen ja turvallisen sijoitusmuodon kanssa, jonka piti tarjota helppo tie taloudelliseen riippumattomuuteen? Yhdistävä tekijä lienee vauhtisokeus ja raskas velkarahan käyttö, jolla on pyritty pönkittämään omanpääoman tuottoa. Vastaavaan banaaninkuoreen liukastuivat 2008 finanssikriisin aikaan ikoniset investointipankit USA:ssa. Ei siis kannata ajatella, että Suomi olisi poikkeuksellinen tai tekijät jotenkin taitotasoltaan heikompia kuin muualla.
Toisinaan vain on niin, että se mikä satuna alkaa, saattaa muuttua jännityskertomukseksi ajanmyötä. Ei Liisa Ihmemaassakaan ole aivan pelkästään lasten iloinen ja ihmeellinen tarina.
Hyvää viikonloppua sinulle ystäväni!
Matias
Keskustelua asuntosijoittamisesta
Teksti julkaistu alunperin osoitteessa: www.matiassavolainen.com
