Vuoden 2022 alkupuoliskolla hyödykkeiden ja palveluiden hintojen nousu ja rahan ostoarvon lasku ovat olleet silmiinpistäviä. Inflaatio on ollut ennätyksellisen korkea ja vaihdellut vuoden 2022 aikana kuukausittain jopa 5-8% välillä, kun aikaisempina vuosina ollaan liikuttu 0-2% välillä. Polttoaineen ja ruoan hinnan nousu vaikuttaa jokaisen suomalaisen talouteen. On selvää, että se on suuri huolenaihe. Inflaatio nakertaa myös säästäjän kukkaroa, kun säästötilien korot ovat edelleenkin olemattomia. Yhtälailla moni sijoittaja pohtii inflaation vaikutusta sijoituksiinsa.
Inflaation vaikutus asuntosijoittajaan
Inflaatio vaikuttaa kiinteistöihin ja asuntoihin monella tavalla. Yhtälö ei ole ihan yksinkertainen. Esimerkiksi rakentamisen hinta nousee merkittävästi kalliimpien tarvikkeiden ja materiaalien vuoksi. Tästä syystä sijoittajilla saattaa olla vaikea löytää kohtuuhintaisia sijoitusasuntoja. Kun inflaatio nostaa korkotasoa, rahan lainaaminen pankista tulee myös kalliimmaksi. Tämä puolestaan hillitsee asuntojen kysyntää, kun yhä vähemmän otetaan pankkilainaa ja ostetaan asuntoja.
Jossain täytyy kuitenkin asua, joten tämä saattaa vastaavasti nostaa vuokra-asuntojen kysyntää, kun ei uskalleta ostaa omaa asuntoa vaan mennäänkin vuokralle. Sijoittajille asuntojen laskenut kysyntä tuo mahdollisuuksia löytää hyviä ostodiilejä. Kilpailun vuokra-asunnoista kiristyessä vuokranantajilla on taas varaa valita vuokralaisensa, tämän osaltaan tukiessa vuokratasoja.
Kannattaako korkosuojaus?
Sijoittajan tärkeimpiin tehtäviin kuuluu arvioida sijoituksen tuotto ja varautua riskiin. Asuntosijoittamisessa vuokratuoton arvioimen on usein suhteellisen suoraviivaista. Yksi suurimpia kysymysmerkkejä tällä hetkellä on korkoriski. Korkoriskiin voi varautua ottamalla korkosuojauksen. Toisaalta kiinteän koron tai korkosuojauksen ottaminen siinä vaiheessa, kun korot ovat jo nousseet voi olla hyvinkin kallista ja sijoittaminen saattaa näyttäytyä epäkannattavalta.
Asuntosijoittajan sijoitushorsontti on pääsääntöisesti vuosia ellei vuosikymmeniä. Tyypilliseen laina-aikaan 20-25 vuoteen tulee mahtumaan nousukausia ja taantumia. Vaikka olemme eläneet viimeiset 10 vuotta matalan koron aikana, niin esimerkiksi vuonna 2001 ja 2008 euribor 12 kk nousi yli 5%.
Nordean blogista löytynyt euribor-kuvio osoittaa hyvin, miten korko on vaihdellut vuosituhanteen vaihteen jälkeen. Näemme myös tässä 20 vuoden horisontissa kuinka lyhytkestoisia korkopiikit ovat olleet.
Lähde: https://corporate.nordea.com/article/72202/blogi-ekp-laehetti-myrskyvar…
Kuvaajasta näemme myös sen, että nyt korkotaso on nousussa. Kuinka kauan nousu kestää ja kuinka korkealle se nousee, sitä tuskin kukaan osaa ennustaa. Asuntosijoittajalle on tärkeää ymmärtää tilanne ja varautua siihen. Aiemmin todettiin, että korkosuojauksen ottaminen tässä korkotilanteessa saattaa olla hyvinkin kallista. Joku saattaa harmitella, miksi ei siirtänyt lainoja kiinteeseen korkoon vielä silloin kuin 10 v. kiinteä sai noin 2 % korolla? On helppo olla jälkiviisas.
Sijoittajat, joilla on lainat kiinteässä korossa saattavat nyt olla tyytyväisiä ratkaisuunsa. Fakta on kuitenkin, että he ovat maksaneet 1,5-2% korkeampaa korkoa tästä suojauksesta – ehkä jo useamman vuoden ajan. Vaikka nyt kyseinen korko on edullisempi, niin tästä suojauksesta on maksettu preemiota satoja ellei tuhansia euroja.
”Tee-se-itse” korkosuojaus
Jokainen, joka ryhtyy asuntosijoittajaksi tulisi kerätä taloudellinen puskuri. Tämä puskurin tarkoitus on tuoda turvaa, jos vuokra-asuntoon tulee esimerkiksi tyhjiä kuukausia tai yllättäviä kuluja. Tämän lisäksi on hyvä suunnitella, miten pystyy hoitaa lainanmaksun, jos korot entisestää nousevat.
Syyskuussa 2022 euribor korko on vajaa 2%. Kuvitellaan, että tämä kiinteän 10 vuoden koron hinta olisi 4%. Korko voi nousta yli 4%. Voidaan pohtia, kuinka kauan korkeahko korkotilanne pysyy voimissaan. Voisiko asuntosijoittaja varautua korkeiden korkojen aikaan ilman, että tarvitsisi sitoutua ja maksaa kiinteää suhteellisen korkeata korkoa pitkäksi ajaksi?
Asuntosijoittaja voisi itsenäisesti rakentaa oman suojauksen taloudellisen puskurin lisäksi. Kuvitellaan skenaariota 100 000 euron lainalla.
2% korko 20 v. laina
Korkokulu 166,7€ / kk
Lainanlyhennys 416,7 €/kk
Yhteensä 584€ €/kk
4 % koron tilanteessa korkokulu olisi kaksinkertainen, eli noin 167€/kk enemmän. Sijoittaja päättää varautua mahdollisten korkojen nousuun sijoittamalla tämä erotus matalakuluiseen indeksirahastoon, jonka tuotto-odotus on 7%.
Jos korko 10 vuoden aikana jossain vaiheessa nousee 4% tai korkeammalle, niin asuntosijoittaja voi hyödyntää näitä säästöjä kompensoimaan tämän koron nousun. Hän voi esimerkiksi vähentää kuukausisijoittamista ja maksaa korkovaikutuksen normaalisti sijoitukseen menevillä euroilla. Jos tämä ei riitä, niin hän voi myydä osan sijoituksistaan. Korot saattavat nousta vain hetkellisesti korkealle, mutta tasaantua siten, että korko jää esimerkiksi 2% luokkaan. Tässä tilanteessa asuntosijoittajan ei ole tarvinnut koskea rahastosijoituksiin ja hänellä olisi 10 vuoden aikana kertynyt vajaa 30 000 euron pääoma. Tätä pääomaa hän voi hyöyntää elämiseen tai esimerkiksi seuraavaan sijoitukseen. Monet pankit tarjoavat lyhennysvapaajaksoja laina-ajan aikana, jota voi vaikeina aikoina hyödyntää. Lisäksi 10 vuoden aikana sijoitusasuntolaina on lyhentynyt noin puoleen (tasalyhenteisessä laina). Näin korkovaikutus ja sitä kautta korkoriski sijoitukseen koko aika pienenee.
Nauti matkasta
Sijoittamisessa ennen kaikkea kysymys on siitä, miten sijoittaja varautuu ja suhtautuu sijoittamisen riskeihin. Kun erilaiset skenaariot on pohdittu, sijoittaja voi rauhallisin mielin antaa rahan tehdä töitä ja nauttia vaurastumisen matkasta.
Jos et vielä ole asuntosijoittaja, seuraava askel on pohtia minkälainen sijoitusasunto tulisi olla. Olisiko se uusi vai vanha? Mistä ylipäätään sijoitusasunnon kannattaa hankkia? Voisiko asunnon ostaa huolettomasti järkevään hintaan?
Suomen Asuntoneuvoja rakennuttaa kasvukeskuksiin uudiskohteita. Osa asunnoista myydään kodeiksi ja osa sijoittajille.
