Miika Vuorensola tarkkailee asuntomarkkinoita toimarina Asuntopehtoori LKV:ssä. Erityisen hyvin hän tuntee asuntosijoittajan maailman ja mahdollisuudet.
Miikan tekstejä tullaan jatkossa julkaisemaan Sijoitustiedossa.
Moni lähtee asuntosijoittamaan logiikalla ”ostetaan asunto ja annetaan vuokralaisen maksaa se”. Ja niinhän se toimii.
Kun on muutaman asunnon hankkinut, alkaa miettimään, että miksi tätä tekee? Mikä on minun tavoitteeni?
Miksi tavoite kannattaa asettaa?
Ilman tavoitetta homman fokus harhailee, tulee tehtyä sitä ja tätä. Ilman tavoitetta tulokset jäävät puolitiehen.
If you know the why, you can live any how – Friedrich Nietzsche
Minkälainen tavoite on hyvä?
Tavoitteita on varmaan yhtä monta kuin sijoittajia, mutta pääpiirteissään niitä on muutamaa eri sorttia:
- Eläketurva
- Downshiftaus
- Maine
- Yrittäjyys
Eläketurva
Tämä on varmaan yleisin syy lähteä asuntosijoittajaksi. Asunto maksaa itsensä velattomaksi parinkymmenen vuoden aikana ja eläkkeellä voi nauttia ylimääräisestä 500 €/kk tulosta.
Sijoittaja arvioi montako viisisataista tarvitsee mahdollisen eläkkeensä päälle eli montako asuntoa pitäisi haalia.
Ja jos katastrofi iskee, voi asunnon myydä.
Downshiftaus
Työ on ihan kivaa, mutta on myös haluja harrastaa enemmän, downshiftataan. Halutaan tehdä vaikkapa kolmipäiväistä työviikkoa.
Tässäkin pitää pystyä hahmottamaan oman elämän kulurakennetta tulevaisuudessa, jotta voi laskea minkälaista tuloa asunnoista tarvitaan. (Voin kertoa, että ennen lapsia sitä on todella vaikea arvioida.)
Downshiftauksesta seuraava askel on taloudellinen riippumattomuus. Että on sitä kuuluisaa HV-rahaa. Sitten sitä on niin paljon, että ei tarvitse tehdä edes kolmipäiväistä työviikkoa.
Maine
Tämä tavoite on helppo tuomita pinnalliseksi, mutta yllättävän yleinen se silti on. Sitä ei vain sanota ääneen juuri tuon tuomittavuuden vuoksi.
Voi kertoa, että tavoitteeni on 10 asuntoa koska sitten olen taloudellisesti riippumaton, vaikka se perimmäinen syy onkin maine. Halutaan olla iso sijoittaja, kiinteistökeisari.
Yrittäjyys
Tämä on luultavasti harvinaisin tavoite, mutta se saattaa muovautua tavoitteeksi kun asuntosijoittamiseen pääsee sisään.
Vuokranantajayrittäjä vuokraa asuntoja liiketoiminaan. Toimintaa leimaa ammattimaisuus prosessin joka vaiheessa. Hänellä siis on prosessi.
Yrittäjä laskee taloudellista vuokrausastetta kuukausien kautta laskettavan vuokrausasteen sijaan.
Miten päästä tavoitteeseen?
Nopein tapa haalia monta asuntoa on käyttää aggressiivista velkavipua. Kun asunnot ostaa hyvillä sijainneilla, on suurin riski korkojen nousu. Tämän riskin voi poistaa kiinteällä korolla, korkoputkella tai koronvaihtosopimuksella.
Lainaa ei kuitenkaan saa määräänsä enempää eli omaa rahaakin on löydyttävä. Tällöin tulee houkutus ostaa ns. kassavirtakohteita, eli halpoja asuntoja, joissa on hyvä vuokratuotto.
Toinen syy ostaa halpoja asuntoja on se maine. Sitten pääsee sanomaan ohimennen omistavan kaksinumeroisen määrän asuntoja.
Näiden asuntojen kääntöpuolena on heikko arvonkehitys, joka voi ihan hyvin olla negatiivinenkin.
Neuvon aika suoraan, että älä osta tällaisia asuntoja. Tekisi mieli sanoa, että älä osta mitään alle 50 000 euron asuntoa, mutta paskamyrskyn vuoksi sanottakoon että älä osta alle 30 000 euron asuntoa.
Omista mieluummin kolme laadukasta asuntoa kuin kymmenen heikkoa
Halvoilla asunnoilla on mahdollisuus tehdä satojen prosenttien tuotto omalle rahalle, mutta tähänkin pätee 20/80 -sääntö. Ota varman päälle ja osta hyvä asunto jos et ole varma, että kuulut tuohon 20 prosenttiin.
Hyvä esimerkki sijoittajasta, jonka yksi tavoite oli omistaa iso määrä asuntoja, on Huhtanen Capital.
Asuntoja heillä oli paljon, yhteensä noin 800. Asuntoja oli muun muassa Rautavaarassa, jossa asukkaita on 1606. Siis koko kunnassa on saman verran asukkaita kuin noin 20 kerrostalossa.
Välittäjien Hintaseurantapalvelun mukaan Rautavaarassa on tehty kauppoja yhteensä 4 kpl viimeisen viiden vuoden aikana eli alle yksi kauppa per vuosi. Kaikki vapaa-ajan asuntoja. Tällä hetkellä Rautavaaran kunnassa on myynnissä yksi asunto: 58 m2 kaksio, velaton pyyntihinta 15 000 €.
Tuosta voisi hyvinkin saada tingattua puolet pois, jolloin velkavivulla asunnon saisi ostettua muutamalla tonnilla omaa rahaa.
Jos asunnon saa vuokrattua, on kassavirta on kohtalainen, mutta ei hulppea. Kannattaa varautua, että asunnon myyntiarvo (jäännösarvo) on 0 €. Tästä seuraa se, että asunto vaatii työtä ja koska absoluuttiset eurot ovat pieniä, jää oman työn tuntihinta matalaksi.
Pointtini siis on, älä aseta tavoitteeksi hankkia isoa määrää asuntoja, koska siitä helposti seuraa se, että hankitaan huonoja asuntoja. Mutta jos tiedät mitä teet, voi halvoilla asunnoilla hankkia omaa pääomaa, joka mahdollista hyvien kohteiden ostamisen.
Kannattaa pyörittää exceliä ja miettiä minkälaisia eri asuntotyypit ovat pitkällä aikavälillä. Tosin, näistä laskelmista helposti unohtuu salkun kasvattaminen uudelleenrahoituksen kautta.
Lyhyt ja kärjistetty esimerkki valaisee tätä logiikkaa
30 000 eurolla omaa rahaa voi ostaa vanhan asunnon syrjästä ilman velkaa (älä osta Rautavaarasta) tai uudiskohteen 70 % taloyhtiölainalla kasvukeskuksesta. Vanha asunto tuottaa 10 % vuokratuottoa eli 3 000 € vuodessa ja sen arvo laskee 500 € vuodessa. Uusi asunto tuottaa 4,5 % eli 4 500 € vuodessa ja tämän lisäksi sen arvo nousee 1 % eli 1000 € vuodessa.
Kymmenen vuoden päästä vanhan asunnon arvo on 25 000 € ja uuden asunnon arvo 110 000 € (tai no, ei se enää uusi ole). Lisäksi uuden asunnon yhtiölaina on lyhentynyt noin puoleen eli sitä on jäljellä 35 000 €. Asunnossa on siis omaa pääomaa kiinni 110 – 35 = 75 000 €. Tämän voi uudelleenrahoittaa eli nostaa pankista noin 50 000 € lainan, jolla voi vuorostaan ostaa 1-2 uutta asuntoa.
Koska vanhan asunnon arvo on laskenut, ei siinä ole uudelleenrahoittamisen mahdollisuutta.
Esimerkin luvut ovat hatusta vedettyjä ja niitä on helppo kritisoida. Ne kuitenkin osoittavat logiikan, miksi kasvukeskuksen uudiskohde on hyvä sijoitus.
Esimerkki osoittaa myös miksi asuntojen iso kappalemäärää ei kannata pitää itseisarvona. Todennäköisesti parempaan euromääräiseen tuottoon pääsee laadukkaalla mutta pienellä määrällä asuntoja.
Miika Vuorensola
