Useita asuntosijoittajia kiehtoo ajatus sijoittamisesta kiinteään omaisuuteen. Asuntojen kiinteä luonne johtaa myös siihen, että koko asuntokantamme muuttuu vain sen verran mitä uusia asuntoja rakennetaan tai vanhoja puretaan. Suurin osa asuntokannastamme siis pysyy samana vuodesta toiseen. Ikävä kyllä maailma ja asumistarpeemme muuttuvat nopeammin. Suomessa selkeä trendi on jatkuvasti pienenevät asuinkunnat eli saman katon alla asuu koko ajan vähemmän henkilöitä ja sinkkutaloudet yleistyvät kovaa vauhtia. Seuraavassa taulukossa on esitelty trendin kehitystä Suomessa kahden vuosikymmenen ajalta.
ASUNTOKUNTIEN KEHITYS SUOMESSA
Taulukko 1: Asuntokuntien kehitys Suomessa vuosina 1994 – 2014. (Tilastokeskus)
Yhden ja kahden henkilön asuntokuntien määrä on siis kasvanut kahdessa vuosikymmenessä noin 42 prosenttia samalla kun asuntojen keskimääräinen koko on pysynyt lähes samana. Haluamme siis jatkuvasti elää eri tavalla, mutta asunnot pysyvät samanlaisina. Tämä on yksi syy siihen, miksi pienten asuntojen kysyntä on kasvanut ja suurista asunnoista on tullut neliöhinnoiltaan edullisempia. Esimerkiksi vuoden 2015 alussa Tampereen käytetyt kolmiot olivat noin 20% edullisempia neliöhinnaltaan kuin yksiöt.
Miten sijoittaja voisi tästä hyötyä? Pienten ja suurten asuntojen positiiviset puolet voi yhdistää muokkaamalla suurista asunnoista soluasuntoja. Hyvällä pohjaratkaisulla olevien perheasuntojen makuuhuoneista voi tehdä lukollisia huoneita, jolloin yhteen asuntoon saadaan useampia vuokralaisia saman katon alle. Kolmion saa vuokrattua kahdelle eri henkilölle ja neliön jopa kolmelle. Tällöin edullisesti hankintut neliöt ovat tehokkaammin tuottamassa. Seuraavaksi havainnollistetaan mahdollista soluasuntosijoitusta Tampereen Hervannasta.
ESIMERKKIASUNTO:
Taulukko 2: Esimerkkiasunnon lähtötiedot
Tampereen Hervanta on opiskelijapainotteinen lähiö, mikä on otollinen ympäristö soluasunnolla. Esimerkkiasunnon sijoitetun pääoman vuokratuotto on 7,0% ja oman pääoman vuokratuotto alussa on 18,3%, mitkä ovat hyvät luvut yli sadantuhannen euron asunnolle ja kehittyvälle alueelle. Kokonaisuutena suuret kaupungit tarjoavat parhaan mahdollisuuden soluasunnoille, koska esimerkiksi Helsingissä, Tampereella ja Turussa yli 80% on yhden tai kahden henkilön asuttamia asuntoja.
Soluasuntojen haasteita ovat vuokralaisten suurempi vaihtuvuus, jakaantunut vastuu asunnon kunnossapidosta sekä kalliimmat taloyhtiön remontit. Asunnon kunto voi siis heiketä nopeammin ja sijoittajan tulee olla hyvin valistunut tulevista remonttikustannuksista. Kuitenkin asumistarpeiden muuttuminen ja asuntomarkkinoiden jäykkyys puoltavat soluasuntoratkaisuja pitkällä tähtäimellä. Trendin jatkuvuus avaa varmasti yhä parempia tuottomahdollisuuksia tulevaisuudessa. Täytyy pitää silmät auki.
Sijoitustieto / Harri
