11 kuukautta sitten nähtiin euribor-korkojen huippu sen jälkeen kun korot lähtivät nousuun pari vuotta sitten. Syyskuussa 2023 12 kk euribor oli noin 4,2 %.
Tämän päivän arvo on 3,1 %. Huipuista ollaan siis lasketeltu 1,1 prosenttiyksikköä.
Tämän vuoden alusta asti 12 kk euribor on pyörinyt 3,5-3,6 % haarukassa.
Niillä, joiden viitekoron päivitys tapahtuu toukokuusta eteenpäin, ovat tänä vuonna saaneet nauttia koron laskusta. Eli tämän vuoden toukokuun ja siitä eteenpäin on 12 kk euriborin arvot olleet alempia kuin viime vuonna samaan aikaan.
Heinäkuun lopussa korko alkoi laskea lisää ja nyt on tultu tuohon 3,1 % lukemaan. Mikäli tänään olisi korontarkistus, tulisi laskua 1 %.
Tällä alkaa olla jo merkitystä. Esimerkiksi 200.000 euron asuntolainassa vaikutus on 2000 euroa vuodessa tai 167 €/kk. Siinä kääntyy monen asuntosijoittajan kassavirta plussalle.
Mutta tämä auttaa lähinnä mikäli laina on omissa nimissä. Taloyhtiölainojen korontarkistukset tapahtuvat kyllä läpi vuoden sen mukaan koska laina on nostettu tai talo valmistunut (usein uudiskohteissa yhtiölainan koron tarkistukset rullaavat vuosittain valmistumishetkestä).
Harvoin isännöinti kuitenkaan päivittää pääomavastikkeita kesken vuotta, paitsi jos korot nousevat voimakkaasti ja rahat loppuvat.
Sen sijaan valtaosa taloyhtiöistä päivittää pääomavastikkeensa keväisin yhtiökokousten yhteydessä, jolloin lyödään lukkoon seuraavan 12 kuukauden vastikelaskut.
Toki mikäli taloyhtiöllä on pätevä hallitus ja isännöitsijä, osaavat he säätää vastikkeen niin, että se ei ole ylikireä, mutta että siinä on pelivaraa muutoksille. On melko turha kulu pitää ylimääräinen yhtiökokous vain sen vuoksi, että vastike asetettiin liian tiukaksi suuntaan tai toiseen.
Helpointa hallitukselle on toki katsoa yhtiökokoushetken korko ja laskea sen perusteella vastikkeet koko vuodelle. Mutta mikäli korontarkistus osuu vaikkapa syyskuun alkuun, maksavat osakkaat syys-toukokuun ajan liikaa pääomavastikkeita. Tästä kertyy ylijäämää, joka huomioidaan seuraavan vuoden vastikelaskelmassa.
Tästä seuraa se, että seuraavana keväänä pääomavastike saattaa laskea ”normaalia” enemmän koska korot ovat laskeneet ja pääomavastiketta kerättiin liikaa edellisen puolen vuoden aikana. Sivuhuomautuksena, on muuten pirullista selvittää tällaista asunnon ostajana.
Taloyhtiön johdon olisi hyvä tuntea osakkaansa, sillä koroista seuraava pääomavastikkeiden volatiliteetti ei aina ole hyvä asia. Jos osakkaat kuvittelevat vastikkeen olevan aina tietyllä tasolla, voi muutos olla ikävä yllätys. Tämän vuoksi voi olla perusteltua pitää vastikkeita piirun verran yläkantissa. Tällöin yksittäisen osakkaan maksuvaikeudet eivät hetkauta taloyhtiön taloutta.
Eikä näin pitäisi tietenkään olla muutenkaan. Taloyhtiöllä on hyvä olla muutaman kuukauden vastikkeiden verran puskuria tilillä. Kunhan kirjanpitäjä huolehtii, etteivät osakkaiden rahat mene sekaisin. Hoitovastikkeilla ei saa maksaa yhtiölainan korkoja, tai toisinpäin. Teoriassa tämä voisi olla ok tilanteessa, jossa kaikilla osakkailla on sentilleen samat hoito- ja pääomavastikkeet. Mutta ei se silloinkaan ole hyvän kirjanpitotavan mukaista.
Ja itseasiassa tämän vuoksi taloyhtiöt ovat houkuttelevia asiakkaita pankeille. ”Parhaimmillaan” taloyhtiöllä on käyttötilillä kuusinumeroinen summa ja sille saatu korko on 0 %. Velattoman taloyhtiöasiakkaan riski pankille on hyvin matala. Ja velkaisenkin taloyhtiön riski on koholla tyypillisesti parin vuoden ajan velan nostamisen jälkeen.
Jos laina-aika on 20 vuotta, tulee taloyhtiö lyhentäneensä lainaa kahdessa vuodessa 10 %. Jos lainamäärä oli 60 % yhtiön arvosta, on kahden vuoden jälkeen lainaa jäljellä enää puolet yhtiön arvosta. Varsin riskitön asiakkuus.
Tämän vuoksi isännöitsijöiden ja hallitusten kannattaisi herätä vaatimaan korkoa taloyhtiöiden pankkitileille. Kun tällä hetkellä vuoden määräaikaistalletukselle saa reilun 3 % koron, saisi em. taloyhtiö 3000 euroa korkotuottoa vuodessa. Tämä saattaisi olla yhden kuukauden vastike, joka voitaisiin jättää perimättä.
Toinen keskustelunaihe on sitten se, kuinka järkevää on käyttää taloyhtiötä sijoitusinstrumenttina. Saahan sen tuoton verovapaasti koska sen ansiosta voidaan jättää perimättä yksi vastike, kun taas jos osakas saisi 100 euroa tuottoa suoraan itselleen, maksettaisiin siitä verot. Mutta ongelmana on, että kuinka taitava pääomien allokoija ja hoitaja taloyhtiöt keskimäärin ovat? Ei kovin hyviä. Kun tilillä on ylimääräistä rahaa niin aika helposti sille keksitään käyttökohteita, joskus oikeasti tarpeellisia, joskus vähemmän.
Eli jos taloyhtiösi tilillä on yllin kyllin rahaa, palauttakaa se osakkaille joko jättämällä muutama vastike perimättä, tai pyytäkää pankkia maksamaan rahoille korkoa.
Mutta uskon, että ensi vuoden huhti-kesäkuussa korkojen laskun vaikutus lyö ”läpi ketjun”, kun taloyhtiöt päivittävät pääomavastikkeitaan. Tällöin viimeisetkin asuntosijoittajat huomaavat, että kassavirta ei olekaan pysyvästi miinuksella, vaan sijoitus tuottaa, ”toisin” kuin nyt. Jos asunto on hyvä, se saadaan aina vuokrattua. Kassavirta heiluu koron muutosten mukaan, ja jos tästä ei pidä, voi ongelman poistaa korkosuojauksella.
Samoin oman kodin ostajat huomaavat, että asuntolainan korot eivät kuormita yhtä paljon kuin aiemmin ja omilla tuloilla asuntolainan hoitaminen on ihan mahdollista.
Mielenkiintoista on nähdä pankkien suhtautuminen tilanteeseen. Kuluttajat ja taloyhtiöt ovat hoitaneet lainojaan säntillisesti korkojen noususta huolimatta, joten nyt asuntolainakanta on kutistunut ja pankeilla saattaa olla kiinnostusta alkaa taas rahoittaa asuntojen ostajia.
Lisää löylyä asuntohintojen nousulle tulee olemattomasta uudisrakentamisesta. Kysyntä pysyy yllä muuttovoiton ansiosta mutta tarjonta laahaa.
Nyt saattaakin olla hyvä aika ostaa asunto ennen kuin iso yleisö huomaa muutoksen isossa kuvassa. Kevättä odottelessa.
