Entinen valtion kiinteistösijoitusyhtiö Sponda on nykyisin suomenruotsalaisen rahan hallussa. Konstsamfundet junaili alkuvuodesta näppärän kaupan, jossa sen omistama Forumin kauppakeskus siirtyi Spondalle, joka sai rahat annissa, jonka pääosin merkitsi Konstsamfundet hintaan 3,90. Perjantaina Spondan päätöskurssi oli 4,48. Maaliskuussa onnittelin suomenruotsalaisia onnistuneesta operaatiosta jo etukäteen. Grattis nyt sitten myös jälkikäteen.
Minulla on ollut paljon Spondaa monta kertaa. Tankkasin hyvillä mielin varsinkin sen jälkeen, kun Heidi Hautala 2012 myi Spondaa Christoffer Taxellille. Tai jos ollaan ihan tarkkoja, Solidium myi suomenruotsalaisille säätiöille, kun Heidi oli omistusohjausministeri. Toffe on edelleen näiden säätiöiden capo di tutti capi. Jos minun sijoitusvenettäni ohjaa Christoffer Taxell, otan siideriä ja nautin matkasta. Jos taas huomaan Heidi Hautalan minun vastustuksestani huolimatta päässeen ruoriin, etsin ensimmäistä sopivaa paikka hypätä veneestä. Jos olisimme keskikoisessa myrskyssä, mutta ranta kuitenkin horisontissa näkyvissä, luultavasti hyppäisin. Heidin laiva ajaa karille kuitenkin, ja silloin ei ehkä pääse laivasta pois lainkaan.
Vaihdoin lähes kaikki Spondani Technopolikseen, koska ajattelin olevani mieluummin Technopoliksen Keith Silverangin kuin Spondan Kari Inkisen veneessä. Itse asiassa luulin Toffen antavan Inkiselle kenkää melko pian yhtiön haltuunotettuaan, mutta näin ei pettymyksekseni käynyt. Ehkä valtion neuvotteleman kultaisen kädenpuristuksen maksaminen ahdistaa, tai ehkä Taxell on tyytyväisempi Inkiseen kuin minä osakkeenomistajana olin.
Vaihtaessani Sponda oli mielestäni fundamentaalisesti hyvin samanhintainen, mutta huonommin johdettu yhtiö. Technopoliksen kurssi oli tuolloin noin 20 senttiä kalliimpi kuin Spondan. Perjantaina Sponda oli 70 senttiä kalliimpaa eli 4,48 vs 3,78. Haluaisitteko kenties minut omaisuudenhoitajaksenne? Olen selvästi aika näppärä poika ja lisäksi hyvin perehtynyt kiinteistösijoitusyhtiöihin. Ikävä tuottaa teille pettymys, en ole käytettävissä.
Jos viime vuodenvaihteessa sijoitusjumalat olisivat määränneet loppuvuoden kohtalokseni joko shortata Spondaa Technopolista vastaan tai olla kokonaan käteisessä, olisin ilman muuta ottanut position. Vuoden alusta Sponda on noussut 16 prosenttia ja Technopolis kaksi prosenttia. Vertailua häiritsee molemmilta irronnut osinko, joka Spondalla oli kaksi senttiä isompi. (Tässä kannattaa pysähtyä miettimään mitä tämä tarkoittaa, jos tämä ei ole ihan jokapäiväistä aamukaljaa.) Pataan olisi siis tullut ja pahasti.
Nykyhinnoilla Spondan kiinteistöt ovat pörssissä tarjolla noin 15 prosentin alennuksella suhteessa EPRA NAV:iin, eli osakekohtaiseen varallisuuteen ilman laskennallisia verovelkoja. Technopoliksella tämä alennus on suuruusluokkaa 20%. Spondan P/E 2016 on 13 haminoilla ja Technopoliksella lähellä seiskaa, korkeintaan kasi. Fundamentaalisesti Technopolis on nykyään siis paljon halvempaa. (Tämä on luonnollista. Ne olivat vaihtaessani hevosta fundamentaalisesti tasoissa ja Spondan kurssi kehittynyt sen jälkeen paljon paremmin.)
Miksi näin?
Suomenruotsalaiset tuskin tekevät Spondassa enää mitään lähinnä itseään hyödyttäviä yritysjärjestelyjä. Stockmannin kiinteistöä ei työnnettäne Spondan kurkusta alas. Joten jatkossa Toffe ja grabbarna pyrkivät lähinnä kasvattamaan yhtiön omistaja-arvoa. Osake oli aliarvostettu, ja osa siitä on nyt purkautunut. Tässä ei ole mitään ihmeellistä. Kovin kallis se ei ole vieläkään, mutta ei enää verkkokaupan hinnoissa. Lisäksi yhtiö on omistajapohjaltaan hyvissä käsissä. Suomenruotsalaiset hoitavat säätiöidensä ja niiden omistamien yhtiöiden rahoja kuin omiaan.
Technopolis taas on rahoitusjärjestelyissään polttanut omistajien rahaa kerran kerrasta. Yhtiö jakaa verollisia osinkoja, suuntaa alihintaisia hybridejä, käy säännöllisesti omistajien taskulla osakeantien muodossa eikä voimassaolevasta valtuutuksesta huolimatta osta omia aliarvostettuja osakkeitaan. Hiljan se lisäksi osti kiinteistön Ruotsista, vaikka yhtiön toimitusjohtajan ja minun mukaani kiinteistömarkkinat Ruotsissa ovat ylikuumentuneet.
Nyt Technopolikselta on taas tulossa osakeanti, jolla rahoitetaan Ruotsin kiinteistöjen ja ehkä muitakin ostoja. Jokainen vähääkään sijoituksista ymmärtävä tajuaa, että omistaja-arvon kannalta kiinteistösijoitusyhtiön paras kiinteistösijoitus olisi ostaa omia osakkeitaan, jos kurssi on reilusti alle osakekohtaisen varallisuuden. Ostaessaan osakkeenomistajien rahoilla 100 prosentin kiinteistön se muuttaa sen pörssissä nykyisillä hinnoilla 80 prosentin osakkeeksi.
Pitkäaikaiselle sijoittajalle pörssikurssilla ei ole väliä, sanotaan. Mutta omistaja-arvon jatkuvalla polttamisella on. Annin järjestelykulut eivät ole nolla prosenttia. Osingoista ei makseta nollaa prosenttia veroja. Koska suunnataan seuraava alihintainen hybridi? Mitä vielä keksitään ja miksi näin järjettömästi toimitaan? Tällaisia elämän ja kuoleman kysymyksiä sijoittajat pohdiskelevat ja äänestävät osto- ja myyntimääräyksillä.
Technopoliksessa valtaa käyttävät eläkevakuutusyhtiöt eivät hoida rahojaan, kuten omiaan. Ne käyvät puolustussotaa, jossa ensisijainen tavoite on oman työpaikan säilyttäminen ja toissijainen 3,5 prosentin tuotto, johon eläkevakuutusyhtiöiden pitäisi päästä. Technopoliksessa pelataan puolustuspeliä, jossa siis varmistetaan omat työpaikat ja kolme ja puoli prosenttia. Ei mitään hätää, Ruotsistakin tulee kuusi. Löytyisikö Technopolis Tanskasta sitten jotain matalampituottoisempaa, että päästään lähemmäksi sitä kolmea ja puolta?
Selitys vaisulle kurssikehitykselle ja Technopoliksen krooniselle aliarvostukselle on hyvin yksinkertainen: Sijoittajat pelkäävät, että Technopolis jatkossakin ajaa vain eläkevakuutusyhtiöiden eikä kaikkien osakkeenomistajien asiaa. Eläkevakuutusyhtiöthän eivät osingoista veroja joudu maksamaan, kuten yksityissijoittajat. Jatkuvat osakeannit ja rahan jakaminen ulos osinkoina ei Varmaa ja Ilmarista satuta. Niiden perspektiivistä itse asiassa lisärahan työntäminen Technopolikseen on erinomainen sijoitus. Silverangin poppoon manageraamat kiinteistöt tuottavat paljon paremmin kuin eläkevakuutusyhtiöiden omat.
Entäs sitten?
Nollakoron olosuhteissa näin Technopolissijoitukseni turvasatamana – ja näen edelleen. Ei tässä huonosti käy, jos sinnikkäästi kiinni pitää. Mutta ilman Ruotsin ostosta ja osakeantia minulla olisi osakkeita paljon enemmän nykyiseen verrattuna ja velkarahallakin ostettuna, jos nykyhinnoilla tässä markkinatilanteessa saisi ostaa.
Olin ajatellut, että minulla on vähän aikaa sijoitusrintamalla tältä osin leppoisa elämä, jossa odottelen Technopoliksen aliarvostuksen poistumista. Aliarvostukset poistuvat ajallaan, kuten kuplatkin puhkeavat. Nyt en ole enää ollenkaan varma, poistuuko nykymuotoisen Technopoliksen ”aliarvostus” koskaan. Muutkin sijoittajat kuin minä pohdiskelevat ihan näitä samoja asioita. Tosin jostain voi löytyä ulkomaalainen sijoittaja, joka Technopoliksen lukuihin perehdyttyään pystyy toteamaan, että eihän mistään saa mitään vastaavaa näin halvalla. Toivottavasti löytyy.
Keskustelua Technopoliksesta täällä
Aki Pyysingin edellisiä kolumneja yhtiöstä alla:
https://www.sijoitustieto.fi/blogit/sijoitustieto/technopolis-ja-ruusunpunainen-sijoittajaviestinta
https://www.sijoitustieto.fi/blogit/aki/kolumni-technopolis-elakevakuutusyhtioiden-puristusotteessa
https://www.sijoitustieto.fi/blogit/aki/hevosen-vaihtaminen
https://www.sijoitustieto.fi/blogit/aki/kiinteistosijoitusyhtioilla-keinottelu
Kuva: Technopolis.fi
