Orava Asuntorahastoa on hakattu sijoittajajulkisuudessa oikein urakalla. Tosin minun puolestani ruoskimista olisi voinut tehdä piikkinuijalla ja isommassakin mediassa kuin pelkässä talouslehdistössä. Kaikkien asuntokauppaan ja laskentatoimeen perehtyneiden olisi pitänyt aikoinaan tajuta, että Oravan listatarinassa vietiin yksinkertaisia sijoittajia kahville kuin Mikael Granlund Konstantin Barulinia 2011.
Olin aikoinaan lukenut listautumisesitteen ja todennut, että tähän lappuun kosken yhtä mielelläni kuin valkoposkihanhen ulosteeseen, enkä seuraillut yhtiötäkään kuin satunnaisesti. Olen kikatellut enimmäkseen itsekseni Oravan saamille ”tukkualennuksille”, kun se aina kvartaalin lopussa vielä viime ja toissa vuonna osti nipun asuntoja ja kirjasi transaktiosta suoraan voittoa.
Ei siellä asuntomarkkinoilla nimittäin ole hintojen nousutrendissä mitään tukkualennuksia saatavilla. Kerrostaloja myyvät ovat tavallisesti ihan ammattimaisia sijoittajia hekin, eikä heidän intresseissään ole oravien ruokkiminen. Toki näppärä ja ahkera poika voi ostaa koko talon, ja sitten saneerata ja huseerata ja myydä sen sitten kämppä kerrallaan hyvällä tilillä. Tunnenkin tällaisessa touhussa vaurastunutta väkeä, mutta he ovat poikkeuksellisen ahkeria ja näppäriä. Mutta tässä on aika paljon jalkatyötä, ennen kuin tili on tehty. Orava kirjasi oletetun tulevan tuloksen heti ostovaiheessa, mikä on lähinnä laillistettua sumuttamista.
Talouslehdistömme heräsi myöhässä kuten tavallista, eli syyskuussa 2016. Kun kurssi oli korkeuksissa, ei vielä joko uskallettu tai osattu ampua oravaa puusta, koska ei sitä koskaan tiedä milloin kuplat puhkeavat. Kurssin lähdettyä laskuun kivittivätkin sitten kaikki kynnelle kykenevät yhtä ja samaa oravaa.
Oravan kurssi laski hyvää luisua tähän kesään asti päätyen nelosen pintaan. Kesäkuussa sitten hallituksen jäsenet ostivat pieniä määriä osakkeita. Tässä vaiheessa oravat maksoivat 40 prosenttia kirjanahkansa hinnasta. Mie ja monet muut tosin suhtautuvat epäilyksellä Oravan asuntojen kirjanpitoarvoihin. Varovaisemman kirjanpitokäytännön kiinteistösijoitusyhtiöt kohteita realisoidessaan myyvät yleensä pienellä voitolla. Oravan realisoituneet pienet myynnit ovat taas menneet pienellä tappiolla. Kurssi kuitenkin tasaantui tähän.
Niinpä olen nyt sitten loppukesästä itse ostanut osaketta varovasti. Vaikka pidän Oravan pääomistajien etiikkaa kyseenalaisena, heidän älykkyyttään en kyseenalaista. Osinkojen rahoittaminen ”arvonnousuilla” ja osakeanneilla on tullut tiensä päähän, nyt täytyisi keksiä uusi keino saada loppuomistukselle paras mahdollinen tuotto. Tässä pyramidihuijauksessa olivat takana kuitenkin oikeat asunnot eikä olematon algoritmi.
On kaksi nopeahkoa tapaa saada omaisuuden suhteessa aliarvostetun yhtiön osakkeille korkeampi markkina-arvo. Ensimmäinen on tietysti myydä kaikki kiinteistöt pois ja jakaa rahat osakkaille. Brittiläinen varainhoitaja Barings osti Varmalta seitsemän asuinkiinteistöä tässä kuussa ja nollakoron maailmassa pitäisi löytyä halukkaita ulkomaisia ostajia hyödyntämään Suomen asumistukia. Ongelmana tässä on, että Orava käytännön varmasti joutuisi myydessään myöntämään kirja-arvojensa olleen yläkanttiin kuin demarien talousennusteet vuonna 2011. Mutta tämänhän voisi hyvin selittää tukkualennuksilla.
Toinen vaihtoehto on, että yhtiö alkaa ostaa omia osakkeitaan. Jos yhtiö myy kiinteistöjään täyteen hintaan ja samaan aikaan ostaa omia osakkeitaan 60 prosentin tukkualennuksella, on tämä osakkaiden näkökulmasta rahan printtaamista.
Omien osakkeiden oston tiellä on lainsäädäntö. Orava ei ole tavallinen sijoitusyhtiö, vaan REIT-rahasto (Real Estate Investment Trust). Nämä eivät saa ostaa omia osakkeitaan, ellei Orava voita Helsingin hallinto-oikeudessa valitustaan konserniverokeskuksen päätöksestä. Toinen vaihtoehto on, että Oravan täytyy luoda nahkansa eli muuttua tavalliseksi kiinteistösijoitusyhtiöksi, mikä taas vie pois REITtien veroedut. Mutta kuuntelin toimitusjohtajaa, joka viestitti omien osakkeiden ostohankkeen etenevän syksyllä, mikä tarkoittanee joko yhtiömuotomuutosta tai viranomaisten oletettua entistä suopeampaa suhtautumista REITin omien osakkeiden ostamiseen.
Maalaisjärjellä ajatellen omien ostamiseen ei pitäisi olla mitään estettä, mutta ekonomin on turha ruveta vänkäämään juristien asioissa. Menen ylimääräiseen yhtiökokoukseenkin, mikäli vaan kalenteriin mahtuu ja sellainen oikeasti järjestetään. Äänestän varmasti omien ostamisen puolesta, mitä se sitten vaatiikaan.
Kolmas vaihtoehto on vakuuttaa markkinat tuloksentekokyvystä. Tällä hetkellä Orava pyörii hallintopalkkioidenkin jälkeen pienellä plussalla, mikä on hyvin tärkeää. Kun on positiivinen nettokassavirta, voi askarrella kaikenlaista arvoa nostattavaa. Vaikka Orava onnistuisi kääntämään tuloksensa pieneen nousuun, eivät markkinat ihan pienellä vakuuttelulla ala enää oravia ylihinnoittelemaan. Mutta nykyisestä alehinnoittelusta voi hyvin lähteä prosentteja pois.
Torstaina julkaistun osavuosikatsauksen jälkeen kurssi nousi hiukan päätyen @4,30€. Oravan ilmoittama osakekohtainen varallisuus on 9,95€. Mitä ilmeisimmin halvan oravannahan metsästyksessä on muitakin kuin minä liikkeellä, koska tulos uutisoitiin heikoksi. Tosin kassavirta oli parantunut, mikä on ylivoimaisesti tärkein asia. Toki Orava voisi lyödä minut ällikälle ja myydä voitolla tai edes omillaan huoneistojaan, mutta tämän varaan en laske yhtään mitään.
Olen tapani mukaan lyönyt vetoa sen puolesta, että aiheesta parjatussa yhtiössä tehdään jollain aikavälillä järjestelyjä, joissa ei toki päästä mihinkään 9,95:een, mutta jos nyt johonkin parempaan kuin nelosella alkavaan. Ehkä joku päivä kirjoitan kirjan ”Sijoita kuin spekulantti – paskayhtiösijoittamisen perusteet”.
P.S. Inderes on mennyt pahasti metsään Oravan kanssa, mutta annan vanhana läpinäkyvyyssaarnaajana paljon kredittiä vanhojenkin suositushintojen esittämisestä uusissa analyyseissä. Lisäksi olen vahvasti sitä mieltä, että kun aikaisemmat yli kympin tavoitehinnat olivat aivan poskettoman kovia, niin nykyinen 4,10 taas ampuu ihan liian alas. Oravat tosin ovat kovin pieniä ja liukasliikkeisiä, että niihin on hankala ainakin kaukaa tähtäämällä osua. Edelleen suosittelisin Inderesin nuorukaisille Kallessa torstaisin käymistä ja informaation vaihtamista markkinoiden mustista lampaista kollegoiden kanssa. Tammikuussa Juho Kinnunen myönsi suoraan, että heidän rimppansa alalle ainakin 90-luvulle epätyypilliseen tapaan näyttää hyvin virkeältä perjantaisinkin. Kyllä nyt yhden analyysin huitaisee pikku kankkusessakin - minulla on aiheesta muutakin kuin kutitustuntumaa.
Lisäksi annan Inderesille propseja kaikkien yhtiöiden maksamien analyysien merkkaamisesta. Tämä tapahtui rivakasti sen jälkeen, kun Karo Hämäläinen kirjoitti aiheesta. Samalla meni minulta yksi pitkään varastossa hautomani sunnuntaikolumniaihio käsistä, voi hitsin vitsi. Vaikka olen välillä kritisoinut Inderesin analyytikkojen näkemyksiä (ja kaiken järjen mukaan tulen tekemään niin jatkossakin) olen aina pitänyt Indersin toimintamallia tervetulleena tulokkaana sijoitustutkimukseen.
