Mie ja muut tuntemani oravanomistajat olimme piikkinuijalla päähän lyötyjä, kun Investors House sai käsittämättömät 1.800 osakkeenomistajia hyväksymään vaihtotarjouksensa. Tosin uskoni suorien osakesijoitusten mielekkyyteen entisestään vahvistui, koska selkeästi markkinoilla pyörii aika paljon porukkaa, jotka ymmärtävät osakesijoittamisesta saman verran kuin Saku ”Uuninpankkopoika” Timonen talouden toiminnasta. IH:lla on onnistuneen operaationsa jälkeen 25,2 prosenttia Oravan osakkeista ja äänivallasta, eli realistisissa skenaarioissa sillä on aina hallussaan yhtiökokouksen enemmistö.
Olimme kauhuissamme. Tähän asti pörssiyhtiö Orava on lähinnä toiminut hallinnointiyhtiönsä rahastusautomaattina. Juuri tähän olimme hakemassa muutosta. Mutta kun valtaan tulivat Investor’s Housen isännän ääntä käyttävät Oravan perustamisvaiheissa mukana olleet, pelkäsimme kovasti, että nyt vain vaihtuu rahastaja. Olin arvellut hallinnointiyhtiön menettävän kontrollin yhtiöstä, koska sillä oli niin vähän osakkeenomistusta. IH:lla kuitenkin lienee nyt riittävästi osakkeita yhtiön pitämiseksi otteessaan haluamansa periodin, jos pitävät edes kohtuullista huolta muista omistajista.
Mutta ei anneta tuomiota ainakaan ennen kuin rikosta välttämättä edes suunnitellaan. Kävimme neuvotteluja Investors Housen toimitusjohtajan Petri Roinisen kanssa ja kerroimme näkemyksistämme yhtiön kehittämiseksi sekä esitimme hallitukseen muidenkin osakkaiden edustajia. Tähän Roininen suhtautui yllättävän suopeasti, koska halutessaan IH olisi voinut miehittää hallituksen miten lystää.
Oravan hallitus meni ylimääräisessä yhtiökokouksessa 18.12. odotetusti kokonaan uusiksi. Rahastoyhtiön edustajat turhaan äänestyttivät yhtiökokousta, koska Roinisella oli valtakirjoineen äänestyslappuja yli kahteen kolmasosaan kokouksen äänistä. Kokouksen puheenjohtaja fiksusti jätti lopullisen ääntenlaskennan tuloksen julistamisen kokousväen poistumisen jälkeiseen ajankohtaan eli pöytäkirjaan liitettäväksi.
Saimme hallitukseen kaksi IH:n ulkopuolisten osakkaiden edustajaa, eli Eljas Revon ja Petri Kovalaisen. Molemmat olivat mukana löyhässä osakaskonsortiossamme, jonka pääasiallisena murheena oli minkälaisia käpyjä oravalle voisi syöttää, jotta se pääsisi puussa korkeammalle. Selkokielellä tämä tarkoittaa ”lisäarvon tuomista osakkeenomistajille” eli pörssikurssin nousua. Toiset ostavat osakkeita unohtaakseen, me myydäksemme ne joku päivä kovaan hintaan. Konsortiomme koostuu siis lähinnä sijoitusammattilaisista.
Viisihenkiseen hallitukseen valittiin myös Taina Ahvenjärvi, joka on myös Investor Housen hallituksessa, mutta päätoimekseen toimii Finanssiala ry:n (entinen Finanssialan Keskusliitto) kehitys- ja hallintojohtajana, joten hän ei liene Sijoittajien Talon kumileimasin. Hivenen ”epäilyttävämpinä” hallitukseen valittiin puheenjohtajaksi IH:n toimitusjohtaja Petri Roininen ja varapuheenjohtajaksi IH:n Mastermind & hpj Tapani Rautiainen. Oikeasti hallitus, jossa on kaksi selkeästi oravariippuvaista, yksi mistään riippumaton ja kaksi isoa IH-omistajaa, oli reilumpi ratkaisu, kuin mitä uskalsin toivoa.
Minulla onkin sitten joulunjälkeinen kirje joulupukille eli omasta ja Pekka Ollikaisen mielestä realistinen toivelista uudelle hallitukselle:
Kulut alas
Tässä uusi hallitus ryhtyi heti toimenpiteisiin eli irtisanoi vanhan hallinnointiyhtiön kanssa tehdyn sopimuksen. Valitettavasti pojat jatkanevat paperinpyörittelyä kovilla liksoilla vielä vuoden verran, koska sopparissa oli 12 kuukauden irtisanomisaika.
Kiinteistöjä ja regulaatiota hallinnoimaan pitäisi pystyä löytämään helposti väkeä jopa alle kympin kuukausipalkoilla. Kaikenlaisissa palkkioissa pääsee ihan näppäriin diileihin, kun hallinnoi 1.600 asunnon pakettia, kunhan vain jaksaa neuvotella.
Tuottoja ylös
Noudatin jossain määrin ”Osta ensin, tutki sitten” –strategiaa Oravassakin. Minulle on esimerkiksi oston jälkeen selvinnyt, että Oravan nimissä sekä myydään että vuokrataan asuntoja ilman kuvallisia ilmoituksia. Kauppa kuitenkin käy, koska vuokrat ovat suhteellisen edullisia. Tämä on osakkeenomistajille hyvä uutinen, koska löytyi hyvin yksinkertainen metodi, millä tuottoja saadaan helposti ylös eli paremmat ilmoitukset ja aavistuksen kovemmat vuokrat.
Orava on myynyt vain tyhjiä kämppiä. Tämä on kiinteistösijoitusyhtiölle täysin järjetöntä. Kaikki kämpät vuokralle, ja jos on myyntitarpeita, myydään niitä sitten vuokrattuna. Toki kiinteistönvälittäjät joutuvat tekemään enemmän töitä, mutta hyvä se on niidenkin vähän juosta rahansa eteen.
Jos kämppä on pommikunnossa, on omistajan kannalta ihan järjellistä puuhaa tehdä pientä pintaremonttia ja sitten vuokrata tai myydä. Orava voisi alkaa tekemään myös tätä kiinteistöjobbareiden perustouhua.
En siis ehdota, että Eljas ja Petrit menevät nikkaroimaan itse, vaan Oravan etsivän kaikilta paikkakunniltaan jonkun ammattilaisen huolehtimaan tulossidonnaisella palkkauksella vuokrauksesta, isännöinnistä, remontoinnista ja mahdollisista myynneistä eli pitämään huolta sijoituskohteista.
”Myyminen alueellisen tasapainon säilyttämiseksi” on sellaista sumutusta, jota hallintoyhtiö yritti selittää Oravan pienomistajille ja meille vähän isommillekin. Kiinteistöbisnes on hands on –bisnestä, jossa omistajan intressin omaavan täytyy tapella jokaisesta eurosta, eikä antaa henkilökunnan keskittyä kuukausipalkkansa suojelemiseen.
Rahoitus kuntoon
Ei ole mitään varsinaista valoa laskea liikkeelle 4,25 prosentin bondia vuokratakseen kämppiä nelosen tuotolla. Oravan pitää hoitaa rahoitusrakenteensa kuntoon, jossa se saa samaa kahden prosentin rahaa, kuin uskottavuutensa säilyttäneet kiinteistöyhtiöt. Minun puolestani kaikki lainat voi sitoa mahdollisimman lyhyeen viitekorkoon ja jättää korko-optiot ostamatta.
Jos tämä vaatii asuntojen myyntiä, niin antaa mennä vaan. Minkä tahansa elinkelpoisella alueella olevan kerrostaloasunnon myy markkinahintaan alle kolmen kuukauden. Kämppien myynti pyörittämisen ilosta pitäisi Oravan lopettaa kokonaan, mutta jos se on tarpeen rahoitusongelmien ratkaisemiseksi, niin tuli on vapaa.
Omien osto
Parempaa bisnestä kuin ostaa kympin kiinteistöjä vitosella on vaikea löytää. Tämän mahdollistamiseksi Oravan hallituksen kannattaa kääntää kaikki hallinto-oikeudet ja konserniverokeskukset. Kun omien osto mahdollistuu, kaikki myyntitulot voi hyvin käyttää omien ostoon niin kauan kuin pörssikurssi on näillä tasoilla. Mitään osinkoa ei todellakaan tarvitse jakaa, ennen kuin pörssikurssi alkaa olla lähellä NAV:tä ja rahoitus kunnossa.
Uskottavuus sivistyneiden silmissä
Olen keskustellut usean sivistyneen sijoittajan kanssa Oravasta. Pyöreästi kaikki ovat maininneet, että Tapani Rautiainen on keksinyt ikiliikkujan, jossa ensin myydään omia kiinteistöjä pörssiyhtiölle ylihintaan ja sitten ostetaan ne takaisin pörssin kautta halvemmalla.
Tässä ilmapiirissä Oravan tulisi pidättäytyä kaikista kaupoista Investors Housen lähipiirin kanssa, vaikka ne näyttäisivät yhtiön kannalta kuinka edullisilta. Kukaan ei usko, että Orava osti lähipiiriltä markkinahintaan, vaikka kauppahinta olisi ollut alle käyvän arvon.
Suosittelisin jopa julistusta tyyliin ”Emme tee kauppoja lähipiirin kanssa ainakaan seuraavaan viiteen vuoteen”.
Tässä vaiheessa minusta vaikuttaa, että Investors House näyttäisi haluavan parasta Oravalle ihan itsenäisenä yhtiönäkin. Tämä ei itse asiassa ole niin yllättävää, kuin se minulle alun perin oli. Neljänneksen omistajan kannattaa tavoitella koko pörssiyhtiönkin hyvinvointia.
En varsinaisesti kadehdi Oravan hallituksen urakkaa, koska puuhasteltavaa riittää. Työnsin paljon mieluummin muita hallitukseen kuin tarjouduin itse rintamavastuuseen. Mutta kiinteistöbisnes ei ole mitään lohkoketjuteknologiaa. Se vaatii jalkatyötä ja prosenttilaskun osaamista. Vanha hallinto ei ollut tähän halukas, mutta näen mahdollisena, että uusi on valmis likaamaan kätensä muuallakin kuin muiden osakkaiden taskuilla.
P.S. En tässä puhunut mitään AIF-mallista, koska Petri Roininen sanoi, että hänelle ei kukaan ole avannut, miten mallin saisi toimimaan. Minulla eivät kyvyt tähän riitä, ja Petrin takana on eniten osakkeita, joten lopetin osaltani tämän polun murehtimisen.
Aiemmin aiheesta:
Aki Pyysing 24.9.2017: Holhouksen alle kuuluvat sijoittajat
Aki Pyysing 17.9.2017: Kuinka monta kertaa pikkuoravat antavat nylkeä itsensä?
Aki Pyysing 20.8.2017: Oravannahan metsästyksessä
