Investors Housen ostotarjous Orava-asuntorahaston osakkeista nosti Oravan kurssia ja onkin erittäin edullinen – Investors Housen osakkaille. Tarjouksen takana ovat Oravan perustajat, joten tämän ei pitäisi tulla yhtiön pörssitaivalta seuranneille yllätyksenä. Pojat myivät ensin omia kiinteistöjään Oravalle, sitten osakkeita markkinoille ylihintaan ja nyt haluaisivat vaihtaa ne takaisin puoleen hintaan.
Oravalla on oman ilmoituksensa mukaan varallisuutta 9,95 euroa per osake. Pörssikurssi on pyörinyt vaihtotarjouksen jälkeen viitosen päällä. IH:lla taas on nettovarallisuutta per osake 7,43 ja pörssikurssi on ainoana listatuista kiinteistösijoitusyhtiöistä yli tämän. En usko, että Oravan taseessa olevissa kiinteistöissä on kymmentä prosenttia enemmän ilmaa. Joku pelko rikosoikeudellisista seurauksista se on oravillakin. Tämä jättäisi nettovarallisuutta vielä kahdeksan euroa per osake. IH tarjoaa kolmella oravalla kahta omaansa ja 0,21 senttiä rahaa, kun yksi yhteenkin olisi vielä niukanpuoleisesti.
IH:n viimeisen neljänneksen 1,6 miljoonan euron tuloksesta tuli 1,15 miljoonaa arvonkorotuksista aivan vanhaan oravatyyliin. Toisella kvartaalilla IH osti pääomistajiltaan 70 prosenttia Skinnarilan IVH-kampuksesta ja kirjasi tästä siis voittoa. Kun Technopolis myi viime joulukuussa IH:lle ja sen pääomistajille Skinnarilan kampuksen, se tuskin antoi tukku- tai muutakaan alennusta.
Oletettavasti vaihtotarjouksen tekeminen on ollut mielessä, kun sisäpiirin kiinteistökaupasta ja arvonkorotuksista on ennen osavuosikatsausta päätetty. Ellei IH:n ja Oravan tyyli kirjata ostohetkellä saamansa ”tukkualennukset” suoraan tulokseen ole laitonta, se pitäisi sellaiseksi säätää. Siinä missä Oravan osaketta on ennen vaihtotarjousta dumpattu, on IH:n osaketta taas sitten pumpattu.
Oravan hallitus hakee parhaillaan kilpailevia ostotarjouksia. Paremman tarjouksen löytäminen ei pitäisi olla kovin haasteellista. Uusi omistaja olisi varmasti paremmassa maineessa kuin Orava, ja saisi neuvoteltua rahoituksen edullisemmin koko läjälle. Vuokrausasteenkin saisi ylös, kun ei olisi kierrätystarvetta. Seiskan käteistarjous menisi pörssissä luultavasti läpi. Kun pörssikurssi on taapertanut nelosen pinnassa tarpeeksi kauan, seiskan ottaminen tuntuu yleensä varsin houkuttelevalta.
Tosin tarjouksen tekijän täytyisi tehdä jonkun verran jalkatyötä ja käydä oravannahat huolella läpi. Muiden rahoja hoitavat kammoksuvat yleensä oikeiden tutkimustöiden tekemistä, mutta jos oman rahan sijoittajista joku viitsisi ottaa helpon oikean tukkualennuksen?
Minä pelkään, että Oravan hallituksen puheenjohtaja Jouni Torasvirta etsii ensisijaisesti sellaista ostajaa, joka jättäisi yhtiön edelleen REITiksi eli Torasvirran pääomistaman yhtiön hallinnoitavaksi. Torren olisi omien osakkeidensakin kannalta syytä tehdä surutyönsä rivakasti hallintayhtiön kassavirtojen menettämisestä ja vain keskittyä etsimään yhtiölle ostajaa.
Oravalle tulee jännittävä ylimääräinen yhtiökokous. Oravan takaisinostoa yrittävät ovat aikeissa kenkiä hallituksesta mm. Torasvirran, että joukossa olisi ”vain vaihtotarjouksen arvioinnin kannalta intressiristiriidoista vapaita henkilöitä”. Tämä tarkoittaa, että halutaan hallitus, joka ei ainakaan mitään kilpailevaa ostotarjousta tuo vaihtotarjouksen läpimenoa häiritsemään.
Meidän muiden osakkaiden intresseissä olisi saada Oravaan sellainen hallitus, joka vaihtaa narikan yhtiömuodon välittömästi ja löytää kunnollisen ostotarjouksen. Osakkeenomistajana olisin kauhuissani, jos Orava päätyisi taas perustajiensa hallinnoitavaksi. Toivottavasti pikkuoravat ymmärtävät olla hyppäämättä samojen kavereiden kelkkaan, jotka myivät muutama vuosi sitten heille isoa oravaa yli kympin hintaan. Jos antaa saman rimpan huijata itseään kovin monta kertaa, olisi syytä etsiä syyllistä peilistä.
P.S. Kovasti ihmettelin, miksi yksikään analyytikko tai talousjournalisti ei ollut löytänyt yhtenäisyyttä IH:n ja Oravan kirjanpitokäytännöistä. Varsin moni on kyllä ottanut kantaa vaihtotarjoukseen ja melko positiiviseen sävyyn. Minäkään en aiemmin tiennyt asiasta, koska ennen bidiä ei ollut mitään syytä syventyä asiaan.
P.P.S. Vaihtotarjous auki laskettuna: Kolmella Oravalla saisi kaksi Investors Housea + 21 senttiä rahaa per yksi orava. Investors Housen ostokurssi jäi perjantaina @7,84. Tämä tekisi Oravalle 2 x 7,84 / 3 + 0,21 = 5,44 euroa.
Oravan pörssikurssi oli @5,24 eli vaihtotarjoushinnoissa.
Tarjottava ”5,44 euroa” olisi 5,44/9,95 eli 54,6 prosenttia Oravan ilmoittamasta NAV:sta. Näin siis jos saisi osakkeet myytyä IH:n perjantain pörssikurssiin, mikä toki on pörssijumalien ja pääomistajien hallussa. Jos minä yrittäisin saada jotain ostotarjousta omilla osakkeilla läpi, tekisin kaikkeni pitääkseni oman yhtiön pörssikurssin ylhäällä pitämiseksi. IH treidaa 106% NAVistaan, kun huomattavasti varmemmissa käsissä olevat Citycon ja Technopolis jäävät alle ”täyden” hinnan.
Oravan NAV siis minun arvioni mukaan sisältää ilmaa, mutta niin sisältää IH:nkin. Joten arvio ”yhtä paljon ilmaa” voi olla ihan validikin.
Toki Oravan omistajat ”pääsisivät käsiksi” koko yhtiön nettovarallisuuteen 59 prosentin osuudella jos vaihtotarjous menisi kokonaisuudessaan läpi. Mutta olisi aika hassua ottaa vastaan alihintainen vaihtotarjous vain jotta pääsisi muuttamaan yhtiöjärjestystä. Sen yhtiöjärjestyksen voisi muuttaa ihan ilman vaihtotarjouksen hyväksymistä.
Lisäksi Investors Housen pääomistajilla on takanaan pitkä historia lähipiirin kaupoista omistamiensa yhtiöiden kanssa. Onko heidän tarkoituksensa oikeasti tehdä vaihtotarjouksen avulla viimeinen keikka ja ryhtyä sen jälkeen johtamaan pörssiyhtiötä kaikille osakkaille tasapuolisesti ja läpinäkyvästi? Uskokoon ken tahtoo.
P.P.P.S. Investors Housen konsortiolla on 10,4 prosenttia oravista. Meillä muilla on 89,6 prosenttia. Yhtiökokouksessa paikalle tuleva tai valtakirjojen enemmistö voittaa. Meille 89,6 prosentille ei olisi välttämättä kovin hilpeää jäädä Investors Housenkaan hallinnoimaan Oravaan tarkkailemaan kenen kanssa kiinteistökauppoja tehdään ja mihin hintaan, vaikka nykyisestä REITin automaattirahastuksesta luovuttaisiinkin. Kiinteistöyhtiötä voi hallinnoiva taho halutessaan rahastaa osakkeenomistajien kustannuksella kovin monilla eri tavoilla.
EDIT: Korjasin tarjoushintalaskelman vastaamaan IH:n viimeisintä pörssitiedotetta.
Kolumni on julkaistu myös tuoreessa Viisas Raha -lehdessä, PS jälkikirjoituksia lukuunottamatta.
