Osakkeiden arvioimisesta voi tehdä joko hyvin monimutkaista, tai sitten varsin helppoa.
Työläämpi tapa on tehdä 70 sivun laaja analyysi, jonka ennusteet ovat vedetty enemmän tai vähemmän hatusta. Tehdään kassavirta-analyysit seuraavalle seitsemälle vuodelle, ja päädytään sentilleen tarkkaan tavoitehintaan. Jotain tällaista minäkin kyhäisin, jos henkeni riippuisi jonkun vakavamielisen sijoittajan vakuuttamisesta.
Mutta kun mietin, sijoitanko pari prosenttia salkustani kiinteistösijoitusyhtiöön, tykkään pitää asiat todella simppelinä. Maalaisjärjellä arvioidaan, kiinnostaako tämä sijoittajia, mikä sijoituksen tuotto-odotus voisi olla, ja millaista riskiä osake pitää sisällään.
Aika nopealla listautumisesitteen selailulla muodostuu kuva, että Kojamolla on laadukas salkku asuntoja. Hallinnon kuluihin menee 11 % vuokrista, mikä on hieman enemmän kuin olisin ajatellut. Asuntokannasta 72 % on yksiöitä tai kaksioita, missä kysyntä on ollut hyvää.
Yhtiön nettovarallisuus (EPRA NAV) on 2550 miljoonaa euroa, ja annin jälkeisen markkina-arvon haarukka on 2100-2450 miljoonaa euroa. Hintahaarukan alalaidassa hinta on kohtuullinen ja ylälaidassa turhan täyteen hinnoiteltu.
Ammattiliitot kuittaavat osakkeen myynneistä jättimäiset verottomat myyntivoitot. Eli muutetaan kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja tuottava osuuskunta pikkuhiljaa täyskapitalistiseksi voittomyllyksi. Sitten pumpataan verovapaita osinkoja aikansa ulos, ja lopulta listataan syklin huipulla pörssiin. Varmasti jopa Nalle Wahlroosin poskia olisi punoittanut tehdä näin tyylipuhdas rahastus. No onneksi näiden liittojen jäsenmaksut eivät sentään ole verovähennettäviä — sehän tekisi tästä kaikesta aivan järjetöntä.
Pisteenä iin päälle teollisuusliiton puheenjohtaja ottaa vielä itselleen 130 % palkankorotuksen Kojamon hallitustyöskentelystä. Aika harvoin muuten näkee SAK:n puheenjohtajan ryntäävään mediaan puolustamaan pöyristyttävän suuria johtajien palkankorotuksia. Nyt sekin on nähty.
Luulen, että osake hinnoitellaan lähelle ylälaitaa, jolloin osake ei itselleni ole kiinnostava. Koska minulla on tuntuma, että suomalaiset sijoittajat himoavat ”varmaa” osinkotuottoa asuntosijoituksista, merkitsen Kojamoa pikavoittojen toivossa. Nordea ja Lontoon pankit ovat perinteisesti olleet hyviä osakekurssin vakauttajia, jos innostus sattuu lopahtamaan.
Jonkin verran näen riskiä, että ulkomailla Kojamoa karsastetaan Ruotsin ja muiden Pohjoismaiden haasteellisen asuntomarkkinoiden tilanteen takia.
Yhteenveto: Jos haluaa sijoittaa suomalaisiin asuntoihin pienellä vaivalla, on Kojamo helppoudessaan hyvä vaihtoehto. Sijoituksena se on mielestäni kustannustehokkaampi ja hankalina aikoina helpommin realisoitavissa kuin asuntosijoitusrahastot. Sen sijaan, toimistoihin sijoittavaan Technopolikseen nähden sen tuotto-odotus on selkeästi heikompi.
Mutta kaikkihan toki tietävät, että asunnot ovat riskittömämpiä sijoituksia kuin toimistot?
Asiaan on kuitenkin toinenkin näkökulma. Itselleni ostohinta vaikuttaa aina ostokohteen riskiin. Monet ovat varmasti sitä mieltä, että teleoperaattori DNA on vähemmän riskinen yhtiö kuin vaikkapa Nordea. Mutta, koska DNA on törkeän kallis ja Nordea halvahko, koen, että DNA:ssa riski arvon laskusta on korkeampi kuin Nordeassa. Omissa papereissani Benjamin Grahamin alhaisen hinnan turvamarginaali vähentää riskiä.
Toisin kuin usein kuvitellaan, sijoituskohteen riskisyys ei vielä tarkoita korkeampia tuottoja tulevaisuudessa. Jos et minua usko, niin kysy asiaa teknokuplaan sijoittaneilta.
Asuntomarkkinoilla hinnat ovat nousseet pitkään ja tuottovaatimukset ovat alhaiset. Sen sijaan toimistomarkkinoilla hinnat ovat olleet melko vakaat ja tuottovaade on korkea. Tästä syystä Kojamon tulosperusteiset hinnoittelukertoimet huitelevat aivan eri sfääreissä kuin Technopoliksen vastaavat. Etenkin, jos tuloksesta putsataan pois hintojen nousun vaikutus.
Koska asuntosijoittamisesta on tullut kansanhuvia, en ole lainkaan varma, onko niiden riski pitkällä tähtäimellä enää toimistomarkkinoita merkittävästi pienempi. Ainakin toimistomarkkinoilla on vähemmän kuumaa rahaa, joka olisi lähtenyt mukaan viime vuosien hyvien tuottojen takia.
Asuntomarkkinoiden tilanne
Jos iltapäivälehtiä on uskominen, mikään ei ole helpompaa, kuin asuntosijoittajana rikastuminen. Ostat vain yliopistokaupungista parikymmentä yksiötä velkarahalla ja homma on sillä selvä. Taloudellinen riippumattomuus kuntoon ja Piña Colada käteen. Mikseivät kaikki ole tätä jo tajunneet?
Kun luet sijoitusvinkin iltapäivälehdistä ja yrität sitä laittaa toimeksi, käy todennäköisesti juuri päinvastoin kuin oli tarkoitus. Päädyt tynnyri päällä ihmettelemään, miten tässä näin kävi.
Asuntosijoittajan näkökulmasta kaikki on mennyt viimeisen vuosikymmenen aikana nappiin. Korot ovat nollassa, lainamarginaalit hyvin alhaiset. Itsekin nautiskelen reilun puolen prosentin kokonaiskorosta asuntolainassani. Asuntojen hinnat ovat nousseet kasvukeskuksissa mukavan tasaisesti.
Asuntotukijärjestelmä on ollut asuntomarkkinoiden runsaudensarvi. Se on kuin valtiovallan kirjoittama myyntioptio asunnonomistajille. Se on ollut kuorrute kakun päällä, kun asunnonomistajia on tuettu Suomessa molemmilla käsillä. En vain oikein tiedä, onko Suomella loputtoman pitkään varaa nykyiseen systeemiin. No eiköhän seuraava punaista väriä sisältävä hallitus jätä asuntotuet ennalleen, joten Kojamon ostajilla ei vielä ole hätää.
Mutta voiko tilanne asuntosijoittajan kannalta muuttua enää paremmaksi? Meillä on ryysyistä rikkauksiin lehtijutut, asuntosijoitusrahastot menevät kuumille kiville ja sijoitusyhtiöt listautuvat pörssiin. Nämä ovat hyvin klassisia merkkejä siitä, että ollaan lähellä huippuja.
Koska Suomen suunnitelmataloudessa palkat sovitaan usein pariksi vuodeksi eteenpäin, ei nopeutuva talouskasvukaan näy suoraan vuokranmaksukyvyssä.
Kun asuntomyynnin momentum olisi ollut hiipumassa asuntojen kallistuessa, yleistyivät yhtiölainat. Jos ne eivät riitä pitämään ihmisiä ostokykyisenä, niin koitetaankos vielä ruotsalaistyylisiä lainoja, joita ei tarvitse lyhentää? Koska vuokrausmarkkinat ovat alkaneet hieman pehmetä, pitäisi laittaa seuraavaa vaihdetta silmään pankin lainaosastolla.
Minulla ei ole aavistustakaan, koska tilinteon aika koittaa, mutta mahdollisesti jossain vaiheessa helppo rikastuminen muuttuu pakkomyynneiksi. En niin peloissani ole, että tulisi mieleenkään enää vuokralaiseksi palata. Silti, eiköhän se oma asuntoni ole ihan riittävän suuri sijoitus Suomen asuntokantaan.
En siis todellakaan tiedä, laskevatko asuntojen hinnat lähitulevaisuudessa. Tiedän vain sen, että merkit viittaavat riskien olevan jo tavanomaista suurempia.
Suomen Hypoteekkiyhdistykseltä tuli hyvä katsaus riskeihin liittyen. Heilläkään ei ole ennustusta välittömästä tuomiopäivästä, vaan vastuullisesti raportoivat näkemistään riskeistä.
Kojamo muuten listautumisesitteessään kehuu vuokra-asumisen suosion olevan nousussa. HYPO tarjoaa tähän vaihtoehtoisen selitysmallin. Sen mukaan meillä on kierre, jossa asuntosijoittajat ovat nostaneet yksiöiden hinnat niin korkealle, ettei nuorilla ole enää niihin varaa. Tämä toki nostaa vuokra-asuntojen kysyntää, mikä taas saa asuntosijoittajat maksamaan vähän enemmän asunnoista. Eli vuokra-asumisen suosion kasvu johtuisikin ennen kaikkea asuntosijoittamisen suosion noususta, ei päinvastoin.
Kaikessa sijoittamisessa on riskinsä. Riskiäkin sietävän kannattaa aina mitoittaa velkavipu niin, että tase kestää ilman, että tarvitsee myydä juuri synkimpään aikaan. Hintojen nousut ja laskut tuppaavat aina olemaan suurempia kuin sijoittajat ennakoivat.
