Usein kysytty kysymys on, kannattaako asunto myydä koska sen myyntivoitto olisi verovapaa kahden vuoden asumisen ansiosta?
Nopea vastaukseni on aina: ei kannata.
Perusteluna on, että jos tällaisen asunnon myy, pitäisi rahojen uusi sijoituskohde tuottaa enemmän kuin tämä asunto tuottaisi kun tuottoon on laskettu verovapauden tuoma hyöty.
Mistä on kyse?
Jos olet omistanut ja asunut asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, on sen myyntivoitto verovapaa. Kannattaa olla tarkkana, sillä jopa yhden päivän Airbnb-vuokraus saattaa katkaista yhtäjaksoisen asumisen. Tällöin kahden vuoden laskuri alkaa alusta.
Riittääkö kahden vuoden ”asumiseen” se, että pidät olet kirjoilla asunnossa vaikka tosiasiallisesti asut muualla. Voi olla, että riittää, mutta on myös mahdollista, että verottaja pystyy osoittamaan ettet oikeasti asunut asunnossa.
Loppujen lopuksi kaksi vuotta on niin lyhyt aika, että en ehkä riskeeraisi. Kannattaa myös ottaa hieman varman päälle eikä muuttaa pois heti samana päivänä kun kaksi vuotta on tullut täyteen. Parikin viikkoa lisää asumista minimoi riskin.
Muista myös, että verovapaus koskee vain sinun osuuttasi asunnosta. Eli jos omistat asunnon puolisosi kanssa, tulee molempien asua kaksi vuotta saadakseen verovapauden. Mikäli vain toisen ehto täyttyy, on hänen osuutensa myynti verovapaa ja toinen maksaa veronsa. Teidän ei toki tarvitse asua asunnossa yhtä aikaa, kunhan vain molemmat asuvat siinä jossain vaiheessa kaksi vuotta putkeen.
Samoin jos vuokraat yhden huoneen asunnostasi ja asut lopussa asunnosta itse, ei koko asunto ole käytössäsi. Tällöin verovapaus koskee asuttamaasi osaa asunnosta, jolloin verovapaus voi koskea esimerkiksi 75 prosenttia myyntivoitosta.
Erittäin tärkeää on tiedostaa, että verovapaus toimii myös toiseen suuntaan. Jos myyt asunnon tappiolla, olet ”vapautettu” tappioiden vähennysoikeudesta.
Jos siis arvelet, että tulet myymään asumasi asunnon tappiolla, kannattaa kahden vuoden asumisputki katkaista vuokraamalla asunto jollekin kerran kahdessa vuodessa. Pidä myös huoli, että vuokrauksesta jää tositteet sillä verottaja tulee pyytämään niitä.
Kaksi vuotta asumista takana – kannattaako nyt myydä?
Yksinkertaisesti ottaen, mieti paljonko asunto tuottaisi vuokratuottoa ja arvonnousua, ja vertaa sitä vaihtoehtoiseen sijoituskohteeseen.
Olet siis asunut ja omistanut asunnossa kaksi vuotta ja nyt aiot muuttaa muualle. Oletetaan, että jätät asunnon vuokralle ja saat siitä kulujen ja verojen jälkeen vuokratuottoa 5000 €/v. Vuokratuoton lisäksi sen arvo nousee 2 % vuodessa eli 4000 €/v. Tämä arvonnousukomponentti on verovapaa, sillä voit koska tahansa myydä asunnon ja kotiuttaa arvonnousun verovapaasti. (Muista kuitenkin myydä ennen kuolemaasi sillä veroetu ei periydy…)
Tällöin verojen jälkeinen tuotto on yhteensä 5000 € * 0,7 + 4000 € = 7500 €.
Jos sen sijaan päädyt myymään asunnon ja ostat ”paremman” sijoitusasunnon, jonka vuokratuotto on 20 % enemmän eli 6000 €/v. Arvonnousua siitä tulee sama 4000 €/v.
Verojen jälkeinen tuotto on nyt (6000 € + 4000 €) * 0,7 = 7000 €.
Kuten huomaat, verovapauden ansiosta entinen kotisi on parempi sijoitus, koska kaikki tähän asti kertynyt ja tulevaisuudessa kertyvä arvonnousu on verovapaata. Tämän lisäksi laskelmaa heikentää transaktiokulut.
Toki jos arvonnousua ei ole odotettavissa, laskelma muuttuu täysin.
Jos asuntosi on lähes tai kokonaan velaton, voit kotiuttaa tämän arvon tilille uudelleenrahoittamalla sen ja näin ostamalla uuden kohteen. Asuntoa ei siis ole pakko myydä saadaakseen rahat tilille.
Toki välittäjänä mielellämme autamme jos myynti kuitenkin tuntuu paremmalta idealta. Mutta yleisesti ottaen vain välittäjä, pankki ja verottaja voittavat kun asuntoja ”treidataan”. Transaktiokulut ovat suuret.
Mutta voi hyvin olla myös niin, että asunto on niin arvokas, että siitä saatu vuokratuotto on yksinkertaisesti niin kehnoa, että edes verovapaa arvonnousu ei riitä kompensoimaan sitä. Tällöin myynti luultavasti kannattaa.
Toisaalta asunnon pitämistä puoltaa se, että asuttuasi siinä vähintään pari vuotta, tunnet sen hyvin. Voit siis auttaa vuokralaistasi mahdollisissa ongelmatapauksissa ja asunnon vuokraaminen on helpompaa kun tunnet sen ja lähipalvelut hyvin.
Edellä kuvattu vaihtoehtoiskustannuksen laskeminen voi olla monimutkaista jos lähdet spekuloimaan sekä arvonnousua että toisen sijoituskohteen tuottoprosentteja pitkälle tulevaisuuteen.
